Риэлторы осваивают новые ниши

Риэлторы в последнее время все активнее осваивают смежные с куплей-продажей жилья области предоставления риэлторских услуг и учатся оказывать узкоспециализированные профессиональные услуги. В частности, основные планы столичных компаний на будущее связаны с освоением рынка новостроек, земельных участков и управления недвижимостью.

Количество услуг увеличивается

Сегодня на рынке предоставления риэлторских услуг, по оценкам специалистов, работает порядка 400 компаний. Причем 95% из них — это мелкие и средние фирмы с количеством сотрудников не более 50. Остальную часть рынка контролируют такие крупные агентства, как "Благовест", "Альянс-Брок", "Эдва", Colliers International и DTZ (на их долю приходится более 20% сделок).

По словам генерального директора компании Colliers International Сергея Сергиенко, новые тенденции на рынке риэлторских услуг, по большому счету, являются отражением общих тенденций рынка киевской недвижимости. Большинство из давно существующих на рынке компаний начинают идти по пути расширения сфер деятельности, а также оказания узкоспециализированных профессиональных услуг, чего не наблюдалось ранее. Такими услугами становятся, в частности, оценка объектов недвижимости (особенно на предпроектных стадиях), всевозможные исследования рынка для определения оптимального размещения инвестиций, инвестиционный консалтинг и управление инвестфондами и инвестпортфелями, а также работа с объектами первичной недвижимости.

"Самой главной новой тенденцией в развитии рынка риэлторских услуг стало стремление к диверсификации, когда фирмы проникают в новые для себя отрасли и сферы, расширяют перечень предоставляемых услуг, — рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. — Уже более 20% работающих на рынке компаний предоставляют не просто услуги по подбору вариантов и помощи в оформлении купли-продажи жилой недвижимости, а комплексные услуги, включающие оказание помощи в получении банковских кредитов на наиболее выгодных для клиента условиях и страхования сделок. Кроме того, многие фирмы, которые ранее занимались исключительно "вторичкой", начинают заключать договоры с застройщиками и работать по продажам на первичном рынке".

Регионалы заинтересованы в риэлторах

Риэлторы сходятся во мнении, что наиболее перспективны для сотрудничества приходящие на столичный рынок новые застройщики, поскольку контролирующие большую часть рынка крупные компании имеют уже давно работающие отделы по продажам и не склонны менять свою политику. Правда, специалисты считают, что такая практика рано или поздно изменится. "Несмотря на то что многие строители декларируют, что все их квартиры продаются на нулевом цикле, на самом деле многие объекты висят у них на балансе и даже убыточны. Просто на волне хороших прибылей, которые они сейчас получают, застройщики не задумываются о будущем. Когда же планка рентабельности начнет падать, ситуация коренным образом изменится, поскольку реализовывать недвижимость на этапе падения цены квадратного метра — задача непростая, требующая высокого профессионализма, и не зря во всем мире первичную недвижимость реализуют именно риэлторские компании", — отмечает директор шевченковского филиала агентства "Благовест" Ирина Луханина.

Сейчас же в сотрудничестве с риэлторами заинтересованы пока преимущественно застройщики из регионов, которые не знают особенностей местного рынка. "Например, в настоящее время на рынок выходят харьковские строители, которые сразу заявили, что ищут реализатора для квартир и готовы сотрудничать с опытными столичными риэлторскими фирмами", — говорят в Cоюзе специалистов по недвижимости города Киева.

Земля стала интересной

Кроме того, большинство агентств недвижимости сегодня крайне активно осваивают рынок нежилой недвижимости, открывают новые специализированные отделы и готовят соответствующих специалистов. В частности, новым и крайне интересным для риэлторов является рынок земельных участков, который, согласно прогнозам специалистов, будет крайне активно развиваться в ближайшие годы. Прямые продажи земельных участков, в том числе и через риэлторские фирмы, вызывают гораздо больший интерес у бизнесменов, нежели проводившиеся в последнее время Киеврадой земельные аукционы. Это связано прежде всего с тем, что на предлагающиеся земельные участки изначально наложены значительные функциональные ограничения. И хотя пока что земельный рынок столицы еще не заработал в полную силу, наиболее крупные и дальновидные агентства недвижимости уже сейчас готовятся к этому.

Собственники пока управляют сами

Что касается перспективного сегмента управления недвижимостью на стадии ее сдачи в аренду, который контролируется в данный момент преимущественно компаниями с иностранными инвестициями, такими как Colliers International и DTZ, то отечественные фирмы пока редко идут дальше изучения особенностей профессиональной работы на этом рынке. И хотя некоторые структуры уже имеют в управлении небольшие офисные центры и торговые помещения, их вряд ли можно сравнить по масштабам с той же "Мандарин-Плазой" или "Караваном". Однако, по словам Александра Бондаренко, планы по освоению этого сегмента рынка риэлторских услуг у украинских компаний довольно серьезные. Особенно если учесть, что вознаграждение эксклюзивных агентов по сдаче помещений в аренду составляет в столице 10% от арендной платы привлеченных арендаторов, в то время как подобная общемировая ставка составляет всего 8%.

С другой стороны, по утверждению генерального директора компании Colliers International Сергея Сергиенко, практически все существующие сегодня в городе офисные и торговые центры размером более 5 тыс. кв. м управляются самим владельцем. "Так же, как для пятизвездочного отеля одним из главных требований является наличие соответствующего оператора, так и для профессиональных бизнес- и торговых центров необходим высокопрофессиональный сервис, которого ни один из собственников добиться не может", — говорит он. Впрочем, сами собственники так не считают. По мнению первого заместителя председателя правления ЗАО "Мандарин-Плаза" Александра Черницкого, уровень цен на подобные услуги, предлагаемый специализированными риэлторскими агентствами, не соответствует имеющемуся у них в Украине опыту по освоению этого сегмента рынка. Причем у собственников столичных центров есть неоспоримое преимущество перед операторами по управлению недвижимостью — они управляют своей собственностью, а следовательно, больше заинтересованы в получении позитивных результатов. "Конечно, в какой-либо европейской столице, где между собой конкурируют, например, порядка 50–70 торговых центров, крайне важным становится качество предоставляемых ими услуг, — говорит он. — Но в Киеве таких центров пока немного, и каждый из них имеет массу других характеристик, по которым может конкурировать на рынке. Хотя, конечно, со временем украинские собственники придут к необходимости профессионального управления, но это произойдет только тогда, когда у них не будет хватать времени на управление своими объектами. Или же в случае, когда кто-либо из собственников придет к выводу, что его управление неэффективно и перестало приносить выгоду".