Своя мансарда ближе к телу

Несмотря на то что процесс согласования проектной и рабочей документации по обустройству в чердачных помещениях мансард занимает минимум год-полтора, киевляне продолжают "смотреть вверх". При этом все большее количество людей начинают строить мансарды не для продажи, а для собственных нужд.

Круги согласований

По словам и. о. директора Киевского инвестиционного агентства Надежды Пустовойт, для того чтобы получить разрешение на строительство над собственной квартирой мансарды, человек должен пройти много согласовательных кругов. Прежде всего необходимо заручиться согласием собственника (как правило, районная администрация) и жителей смежных квартир и предоставить эти документы в мэрию. После того как по поручению последней Киевское инвестиционное агентство подготовит проект распоряжения, этот документ должен быть завизирован как минимум в десятке городских служб, главными из которых являются Киевглавархитектура, Управление охраны памятников и Главное управление экономики. Если все компетентные службы завизировали проект и его после этого подписал мэр, то выходит распоряжение КГГА насчет предоставления разрешения на разработку проектно-сметной документации.

После выхода данного распоряжения первый шаг, который делает инвестор, это техническое обследование несущей способности конструкций дома и инженерно-геологические изыскания, отметила она. На основании заключения технической экспертизы принимается решение о том, можно ли надстраивать данное здание и необходимо ли укреплять в нем фундаменты. В столице насчитываются уже десятки случаев, когда подобная экспертиза показала, что здание надстроить невозможно и труды инвестора по получению первой согласовательной документации пропали даром. Если же заключение техэкспертизы положительное, инвестор получает архитектурно-планировочное задание и разрабатывает проектно-сметную документацию, проект проходит градостроительный совет, комплексную экспертизу и еще много инстанций, после чего инвестор снова обращается в мэрию, приложив к проекту все согласовательные документы, на основании наличия которых в дальнейшем выдается распоряжение о предоставлении разрешения на строительство. Весь этот процесс длится как минимум год-полтора.

Несмотря на то что разрешительно-согласовательные процедуры в деле возведения мансард за последние годы не стали легче, сегодня желающих заняться обустройством мансарды, в том числе и над собственной квартирой, становится все больше. Наибольшее количество мансард сейчас возводится в трех центральных районах — Шевченковском, Печерском и Голосеевском. Тем не менее все чаще мансарды строят и на окраинах, к примеру, в прайсах риэлторских компаний сегодня присутствуют мансарды в Дарнице по цене $640 за кв. м и на Нивках по цене $1,2 тыс. за кв. м. Надстраивают в столице не только пятиэтажные, но и семи–восьмиэтажные дома.

Главная проблема

По словам Надежды Пустовойт, около половины потенциальных инвесторов предполагают возвести мансарду не в целях продажи, а для себя. В этом случае речь также может идти об укреплении фундаментов здания и о строительстве помимо мансардного еще и аттикового этажа, что, правда, существенно повышает стоимость строительства. По информации заместителя начальника КП "Київжитлоспецексплуатація" Александра Божко, сейчас желание реконструировать жилые дома в части обустройства мансарды высказал готовность 421 инвестор, с которым на сегодняшний день заключено 364 инвестиционных договора. На социальное развитие города и районов инвесторы уже перечислили 2,83 млн грн., выполнено работ на 136,9 млн грн. В эксплуатацию введено 60 объектов, завершено строительство и оформляются акты комиссий еще на 15.

Тем не менее самой сложной проблемой в деле строительства мансард, по словам начальника отдела сопровождения инвестиционных проектов "Киевского инвестиционного агентства" Тамары Бобылевой, остается выставляемое районными властями требование по получению согласия всех жильцов дома на возведение мансарды. "Жильцы очень часто не мотивируют свой отказ, они просто пишут жалобы в райсоветы, различные комитеты Верховной Рады, а то и подают в суд. Пока они не выиграли ни одного дела, но получается, что инвесторы замораживают деньги и убивают массу времени на судебные процессы. Этот момент должен быть как-то урегулирован, потому что на сегодняшний день ни один законодательный акт страны не говорит о том, что для постройки мансарды надо получить согласие жильцов, — это инициатива местных органов, которые не хотят лишних скандалов".

Спрос на рынке

По словам представителей риэлторских компаний, "чистых" покупателей мансард в столице сегодня очень мало. Риэлторы крайне редко сталкиваются со случаями, когда клиенты изначально хотят мансарду, а не обыкновенную квартиру. "Мансарды нельзя назвать элитным жильем, потому что оно дешевле обыкновенных квартир в центре. Именно поэтому после просмотров и раздумий многие соглашаются именно на мансарду — она дешевле квартир на других этажах или же на требуемой улице обыкновенных квартир просто нет, — говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Ирина Луханина. — Что же касается "чистых" покупателей мансард, то это, как правило, люди, которые предпочитают вид из окна некоторым другим удобствам. Хотя с видом из окна надо быть осторожным: столица активно строится и не исключено, что через несколько лет его исказит очередная высотка, возведенная в непосредственной близости от дома, где человек приобрел себе мансарду".

Риэлторы говорят, что наибольшим спросом пользуются двухуровневые мансарды, в которых первый этаж сделан с нормальной высотой потолков. Как правило, клиенты ограничивают риэлторов ценой за квадратный метр (наиболее популярная — до $800/кв. м) и метражом (порядка 150 кв. м). Цены на мансарды очень разные — они начинаются от $500/кв. м и заканчиваются в пределах $2 тыс./кв. м. Тем не менее их выгодно не только покупать, но и строить — себестоимость квадратного метра мансарды на сегодняшний день составляет всего $300–500, и сложность в их возведении составляет только согласовательный процесс.

"Очень часто люди, которые продают свои квартиры, как оправдание ее высокой стоимости указывают, что есть возможность приватизировать чердак, — рассказывает Ирина Луханина. — И это начинает пользоваться все большим спросом среди покупателей, которые имеют деньги и хотят улучшить свои жилищные условия за счет сооружения на чердаке мансарды. Это небольшой процент покупателей, но их в последнее время становится больше".