Георгий Онищук: "Для реконструкции дома необходимо получить более 130 согласований и разрешений"

Столичные структуры, занимающиеся реконструкцией жилья, готовят положения, упрощающие согласование проектов по реконструкции. Кроме того, готовятся новые технико-экономические показатели, на основании которых будет приниматься решение о сносе или реконструкции дома. Более подробно об этом рассказал руководитель НИИпроектреконструкции Георгий Онищук.

Сколько жилых домов в столице нуждается сегодня в реконструкции?

— В городе насчитывается порядка ста ветхих домов общей площадью 67 тысяч квадратных метров, в которых проживает 1415 человек, и шесть домов, находящихся в аварийном состоянии, общей площадью 13 тысяч квадратных метров, где проживает около 500 человек. Кроме того, в реконструкции нуждаются еще свыше 1100 пятиэтажек времен массовой застройки 70-х годов, которые в народе называют хрущевки. Но несмотря на то что реконструировать эти дома необходимо в самое ближайшее время, в этом вопросе возникает сегодня достаточно много проблем. Прежде всего, это финансово-правовые моменты. К примеру, действующие механизмы инвестирования, которые применяются сейчас при строительстве нового жилья в столице, не могут полностью использоваться при реконструкции тех же пятиэтажек — дело это нужное, но абсолютно невыгодное для инвесторов.

Такие выводы были сделаны исходя из опыта реконструкции первых пятиэтажек?

— Да. Сегодня в столице уже реконструированы пять домов времен индустриальной постройки. Там утеплены стены, заменены окна, двери и так далее. Все знают, что в хрущевках огромные тепловые потери и большие эксплуатационные затраты, что очень много таких домов морально и физически себя изжили, поэтому реконструкция этого жилого фонда (а его в стране более 70 миллионов квадратных метров) на сегодняшний день является крайне актуальной проблемой. С другой стороны, сейчас никто не заинтересовывает инвесторов вкладывать деньги в реконструкцию пятиэтажек. Для того чтобы их затраты окупились, инвесторам как минимум должны быть предоставлены либо нежилые помещения на первом этаже, либо мансардные этажи и чердачные помещения, а также квартиры, которые они могли бы выставить на продажу. А поскольку этого не происходит, юридические и физические лица не вкладывают деньги в реконструкцию. Не отработан и механизм, по которому деньги на реконструкцию могли бы привлекаться от жителей этих домов. Если сегодня человек хочет улучшить свои жилищные условия и имеет деньги, он просто продает такую квартиру, докладывает средства и покупает более комфортабельное жилье на вторичном рынке. Люди, не имеющие денег, надеются исключительно на бюджетные средства. Поэтому в ближайшие годы в вопросе реконструкции пятиэтажек без поддержки государства вряд ли возможны какие-либо подвижки. Именно этим объясняется провал утвержденной правительством программы реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Может быть, когда свободных земельных участков в городе практически не останется, застройщики займутся расселением и сносом пятиэтажек?

— Да, очень может быть, что пятиэтажки в конечном итоге не будут реконструировать, а просто будут сносить и строить на их месте новые комфортабельные дома. Время покажет, что экономически целесообразнее, но такой вопрос станет не раньше чем через пять-шесть лет. В любом случае, если решать, реконструировать или сносить хрущевки, во главу угла должны ставиться интересы жильцов, проживающих в этих домах. С другой стороны, поскольку первый опыт реконструкции показал, что особого интереса у инвесторов такой жилой фонд не вызывает, а бюджетных денег на данную реконструкцию нет, снос этих зданий может стать лучшим решением проблемы. Но такие решения принимаются по каждому конкретному дому.

А каким образом компенсировались жильцам неудобства, связанные с реконструкцией, проводившейся без отселения жильцов, которым приходилось жить практически без стен?

— Неудобства, связанные с реконструкцией, которая проводится без отселения жильцов, компенсируются последующим повышением комфортности их проживания, продлением срока жизни дома, а также снижением эксплуатационных затрат, в частности уровня квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Согласно закону, даже если один из жителей дома против реконструкции, она осуществляться не может, хотя и ведется без всякого их участия, за бюджетные деньги. Но подобных случаев в столичной практике не было: жители ведь понимают, как выгодна им реконструкция и насколько она повышает стоимость их квартир. Надо отметить, что все реконструкции без отселения жильцов в Киеве велись за бюджетные деньги без привлечения каких-либо средств физических и юридических лиц.

А как обстоит дело с реконструкцией домов в центре города, в его исторических местах?

— Киев в этом вопросе выделяется среди других украинских городов — сейчас довольно активно идет реконструкция жилого фонда, расположенного в центре города. Хотя имеющийся опыт показывает, что инвесторы выбирают в первую очередь наиболее привлекательные дома и земельные участки и отстаивают при этом не столько интересы жильцов, сколько свои собственные. На сегодняшний день модернизация старых домов в центре города — это довольно прибыльный бизнес, широко распространенный в столице. Но здесь есть много проблем.

О чем именно идет речь?

— Для того чтобы преодолеть путь от начала работы над домом до его заселения, необходимо получить более 130 согласований, разрешений различных органов местного самоуправления, служб и контролирующих организаций города. Можно сказать, что действующая разрешительная система в строительстве отпугивает большинство инвесторов, делает невозможным реализацию многих инвестиционных проектов. Кроме того, чтобы сегодня поставить дом на реконструкцию, даже если она состоит в перепрофилировании первых этажей под офисные или торговые помещения, или же надстройке мансардного этажа, необходимо согласие абсолютно всех жильцов, которое зачастую практически невозможно получить. На прошедшей недавно научной конференции по реконструкции жилья мы рассматривали опыт Печерской райадминистрации в этом вопросе. Там уже утвержден специальный порядок реконструкции и работы с жильцами, упрощающий этот процесс. Сегодня речь идет о том, чтобы распространить этот опыт на всю столицу. Кроме того, на данный момент готовится предложение в Верховную Раду, согласно которому процесс согласования не должен содержать обязательного согласия всех жильцов на частичную реконструкцию: так, например, если речь идет о перепрофилировании первых этажей под офисные помещения, то согласие должно быть получено только от жителей первых-вторых этажей, если речь идет о надстройке мансарды, то согласие на это должны давать только жители последнего этажа, а не все жильцы дома.

А какие еще нормативы планируется изменить в ближайшее время?

— Нашим институтом сегодня завершается разработка строительных норм и правил по реконструкции и капитальному ремонту первых массовых серий, а Госстрой Украины совместно с другими ведомствами активно ведет работу над проектом закона о государственном финансировании и долгосрочном кредитовании строительства жилья, упрощением разрешительной системы для строительства и реконструкции жилых домов. Кроме того, сейчас институт строительного производства разработал новые технико-экономические показатели, на основании которых принимается решение о сносе или реконструкции дома. Сейчас эти нормы рекомендованы к рассмотрению Госстроем, и в скором будущем будут им приняты. Они также призваны упростить систему реконструкции.