Центр пошел на продажу
Главной изюминкой последнего времени на рынке торговых помещений стало появление предлагающихся к продаже площадей в районе "красной линии" столицы, которые напрочь отсутствовали в прайсах агентств недвижимости на протяжении всего последнего года. "Несмотря на то что сегодня в продажу поступили объекты, расположенные на "красной торговой линии", то есть в районе улиц Крещатик, площади Льва Толстого, в начале Красноармейской (Большая Васильковская. — "ДС"), которые, несмотря на огромное количество желающих их приобрести, очень долго отсутствовали на рынке, появились они по совершенно новым ценам, — рассказывает ведущий специалист агентства "Благовест" Наталья Матвийчук. — Если еще год назад квадрат торговых площадей здесь оценивался на уровне $3 тыс., то сегодня эта цифра составляет уже и $4 тыс. и даже $5 тыс. Например, сейчас появились торговые помещения на улице Заньковецкой по $4 тыс. за кв. м, большой магазин в Пассаже, который в силу своей эксклюзивности практически никогда не появлялся на рынке, по $4,5 тыс. за квадрат. Мало того, большие изменения произошли и в расположении самой "красной торговой линии" — помимо Крещатика, Льва Толстого и Красноармейской сюда уже вошли Подол, бульвар Леси Украинки, улица Богдана Хмельницкого, где цена квадрата достигает $3 тыс. Таким образом, ареал мест самой престижной торговли в Киеве несколько расширился, а цены в старом ареале возросли до невозможности".
Обращает на себя внимание, что цены на торговую недвижимость поднялись только в центральной части столицы, в то время как на окраинах они остались на том же уровне. "Покупатель по-прежнему может приобрести магазин в районах станций метро "Левобережная", "Дарница", "Нивки" по $1 тыс. за кв. м, — отмечают в агентстве Red. — На Троещине, в Святошине и на Харьковском массиве цена вот уже больше года держится на уровне $600–700 за кв. м. За $700–1000 здесь можно приобрести оборудованные помещения с полной отделкой. В то же время на вторичном рынке можно встретить и предложение в этом районе по $500 за квадрат".
Специалисты говорят, что именно благодаря большому выбору и доступности торговых помещений на окраинах магазины там не поднялись в цене. В то же время в центре новое строительство крайне ограничено, что и провоцирует неуемный рост аппетитов владельцев расположенной здесь торговой недвижимости, решивших выставить ее на продажу.
"Причин появления центрально-расположенных торговых помещений на рынке несколько, — говорит консультант по торговым площадям компании DTZ Руслана Бесараб. — Во-первых, возникла жесткая конкуренция среди торговых компаний, которая спровоцировала уход с рынка неэффективных торговцев. Во-вторых, заканчивается малая приватизация и окончательно формируется частная собственность путем покупки акций коллективом либо частными инвесторами".
Еще одной причиной выставления центра на продажу другие риэлторы называют предстоящие выборы, для подготовки к которым многие вложенные в недвижимость средства уже начинают изыматься. Торговая недвижимость не продается в течение месяца, поэтому такие объекты начинают уже сейчас поступать на вторичный рынок недвижимости. К тому же городские власти не так давно подняли арендные ставки на такого рода недвижимость, и не всем они по силам.
Но, несмотря на царивший многие годы ажиотажный спрос на магазины в пределах "красной торговой линии", далеко не все из них имеют шанс быть реализованными, прежде всего, в силу своих явно завышенных на сегодняшний день цен. Так, например, по мнению специалистов, владельцам широко известного магазина "Ткани" на Крещатике, выставившим его на продажу за $8–10 млн (общая площадь 2500 кв. м), вряд ли удастся продать его по такой цене. "Планы нынешних собственников — продать объект в одни руки для последующей сдачи в аренду бутиками в 150–200 кв. м по ставке $80 за квадрат — не очень реальны, — говорит Руслана Бесараб. — Арендная ставка на уровне $80–100 за квадратный метр сейчас установлена в "Мандарине". Но в нем очень удачный подбор арендаторов и представлены практически все ведущие брэнды. Им нет смысла торговать своей продукцией в "Мандарине" и в 300 метрах от него. А для нераскрученных брэндов такой уровень аренды будет непосильным, ведь существуют нормы, согласно которым арендная плата не должна превышать 20% от товарооборота. Поэтому единственный выход у собственников "Тканей" — это снизить цену как минимум на $3 млн, тогда этот объект будет конкурентоспособным на сегодняшнем рынке".
Обеспечен некоторый простой в прайсах риэлторских агентств и помещениям в Бессарабском квартале, которые без отделки предлагаются по $3,5 тыс. за квадрат, а с отделкой — по $5 тыс., а также небольшим помещениям на очень популярной Шота Руставели ($4,5 тыс. за кв. м). Несмотря на то что расположены данные площади в пользующихся ажиотажным спросом местах, такая цена пока не может не смутить покупателей.
Проблема с площадями в центре, где уже практически полностью выкуплены все первые этажи и подвалы, приводит к тому, что здесь под торговлю и сферу услуг начинает пользоваться спросом жилая недвижимость, расположенная на так называемой "второй линии", то есть во дворах. Помимо салонов и фирм, предоставляющих услуги, здесь ищут помещения под специализированные магазины. Наибольшим спросом пользуются площади в 50–120 кв. м по приемлемым ценам.
В то же время, по наблюдениям специалистов, толстосумы в последние месяцы потеряли интерес к покупке торговых комплексов или же мест под их строительство. "Если раньше клиенты нашего агентства активно интересовались площадками под строительство торговых центров, то сейчас таких заявок нет вообще, — отмечает Наталья Матвийчук. — Мало интересуются и покупкой целостных торговых комплексов. Например, практически не пользуется спросом недавно выставленный на продажу торговый комплекс на улице Тургеневской, который предлагается не так уж и дорого — $3,5 млн за три этажа площадью 3 тыс. кв. м. Еще в середине года такое предложение улетело бы в течение пары недель. Хотя, с другой стороны, неплохо идут продажи торговых площадей на первичном рынке. Так, "Укоинвестстрой", возводящий сегодня многоэтажные торговые комплексы на Харьковском массиве и Троещине, довольно успешно реализует обширные помещения в них по $500 за квадратный метр. Это и неудивительно, ведь после сдачи комплексов в эксплуатацию нынешние инвесторы смогут реализовать свою недвижимость уже по $700 за квадратный метр".
Риэлторы прогнозируют, что такая потеря интереса к строительным площадкам продлится до весны — времени, когда наблюдается рост строительной активности. Что касается цен на уже готовые торговые помещения, то несмотря на некоторую нереальность, они пока не демонстрируют каких-либо тенденций к падению, и такая ситуация продлится как минимум до весны будущего года.
