Киевляне не успевают за приезжими

Аренда жилья продолжает стремительно дорожать. Основными причинами риэлторы называют повышение стоимости недвижимости и неуменьшающийся приток регионалов в столицу. Наибольший ажиотаж продолжает царить в сегменте дешевого жилья, где на каждое предложение претендуют 5–8 клиентов. Причем удовлетворить растущий спрос не может даже существенное пополнение рынка за счет квартир в новостройках и старом фонде города.

Регионалы прибывают

Еще летом прошлого года большинство специалистов по недвижимости сходились во мнении, что ценам на аренду дальше расти некуда, однако их прогнозы насчет стабилизации стоимости квадратного метра оказались ошибочными. Рынок аренды отреагировал на подорожание жилья стремительным ростом цен, который в отдельных сегментах достиг за полгода 50%. Тем не менее это не остановило продолжающих демонстрировать завидное упорство в деле освоения столицы регионалов, которые активно продолжают пополнять ряды потенциальных киевских арендаторов.

"Более половины квартир снимают приезжие, — говорит ведущий специалист агентства C.I.T. Инна Дробот. — Те, кто уже снял жилье, меняют его нечасто, поэтому клиентская база агентств пополняется за счет вновь приехавших, большая часть которых переселяется в Киев из Днепропетровской, Луганской, Донецкой областей и Крыма. Основную массу прибывающих формируют молодые специалисты, едущие сюда на заработки. Но с нового года в столицу потихоньку потянулись и первые представители избирательных команд — люди, собирающиеся заниматься подготовкой будущих предвыборных кампаний". В среднем, по подсчетам риэлторов, регионалы составляют порядка 50–70% потребителей сдающегося в аренду жилья, остальные проценты делят между собой иностранцы и киевляне. Люди, нуждающиеся в съемном жилье по причине того, что продали свою старую квартиру и приобрели себе апартаменты в новостройках, составляют, по оценкам специалистов, не более 5% потенциальных арендаторов.

"Приток новоиспеченных арендаторов настолько велик, что рынок за ним не поспевает, — отмечает ведущий специалист агентства "Благовест" Марина Иордан. – Несмотря на то что сегодня популярно вкладывать средства в недвижимость в целях ее последующей сдачи внаем и что рынок аренды за последний год пополнился новым предложением практически на треть (на 20% за счет квартир в новостройках и на 10% — в старом фонде), это не удержало роста цен и не сильно снизило ажиотажный спрос на некоторые виды жилья. Все квартиры стоимостью до $300, которые приходят в риэлторские базы данных, сдаются в течение одного-двух дней, и спрос на них не уменьшается. Хотя при имевшихся на рынке аренды 50 тыс. квартир пополнение в 10–15 тыс. должно было быть весьма значимым".

Дешевое дорожает

Риэлторы полагают, что в последнее время поиск дешевого жилья значительно усложнился. Многие агентства недвижимости перестали заниматься такими квартирами, ссылаясь на то, что предложений в этом сегменте становится все меньше, в то время как вознаграждение за посреднические услуги не может покрыть хлопот. Тем не менее именно дешевое жилье дорожает быстрее всего — если летом этого года арендатор мог подобрать "единичку" за $100–120 в месяц, то теперь он вынужден потратить не один день на поиски квартиры за $150–180.

"Наиболее дешевые варианты, как правило, до агентств не доходят, — рассказывает Инна Дробот. — В принципе, можно найти однокомнатную квартиру на окраине города за $130, но речь в этих случаях может идти лишь о маленьких и неухоженных гостинках. Цены на то, что можно назвать однокомнатной квартирой, начинаются от $150. Причем за эти деньги предлагаются в основном довольно отдаленные от метро районы — Борщаговка, Воскресенка, Радужный, Ветряные горы, Куреневка, район Севастопольской площади и т. д. Если арендатор претендует на приличную квартиру, ему необходимо рассчитывать на сумму не менее $200 в месяц".

Таким образом, за последнее полугодие наиболее дешевые "единички" в столице подорожали на 50%, даже самые непритязательные хозяева таких апартаментов подняли в течение этого времени цены как минимум на 20–30%. Правда, подобный рост стоимости аренды дешевого жилья коснулся преимущественно вновь выставляемых на рынок квартир — те, кто давно арендует однокомнатные квартиры на массивах, зачастую все еще продолжают платить за них $100–120 в месяц.

Запросы изменились

Ориентируясь на всеобщий рост цен, существенно повысили стоимость аренды и владельцы 2–3-комнатных квартир и жилья среднего ценового диапазона. "Если раньше стандартной ценой двухкомнатной квартиры на массиве было $150, то сегодня отсчет идет от $200–250 в месяц, — утверждает Марина Иордан. — Некоторые хозяева оценивают в $250–300 даже хрущевки со смежными ходами, хотя такие квартиры всегда пользовались наименьшим спросом. Обращение хозяев недвижимости с ценами согласно своему разумению приводит к тому, что недорогое жилье все с большей натяжкой можно назвать таковым".

Тем не менее риэлторы отмечают, что 2–3-комнатную квартиру подобрать все-таки легче, чем однокомнатную, особенно если речь идет о жилье средней ценовой категории. По словам специалистов агентства "Татьяна", если клиент готов платить за жилплощадь порядка $300–400, он уже сможет выбирать требуемые ему апартаменты из 7–10 возможных вариантов. "Такие квартиры снимают преимущественно семьи с детьми, которым одной комнаты недостаточно, — говорят в "Татьяне". — Причем если у потребителей дешевого жилья требований к качеству квартиры, как правило, практически нет, то арендаторы жилья средней ценовой категории уже неравнодушны к тому, какой ремонт сделан в квартире, имеется ли в ней бытовая техника, современная мебель и так далее. Кроме того, многие хотят, чтобы поблизости от дома была автостоянка, но такое преимущество никак не влияет на цену самой квартиры — просто собственники автомобилей не рассматривают другие варианты".

К тому же если полгода назад съемщики жилья средней ценовой категории требовали только близость к метро, то сегодня они желают жить в строго определенном месте. В агентстве Red к лидерам по популярности относят такие районы, как Оболонь, Харьковский массив, станции метро "Левобережная", "Дарница" и "Политехническая". На Борщаговке, Отрадном, Троещине и т. п., сколь бы качественной ни была предлагаемая к аренде недвижимость, "средние" арендаторы жить не хотят.

Несколько изменилось за последние полгода и поведение хозяев квартир — находясь в вольготных условиях, они начинают перебирать арендаторами, предпочитая семьи без детей и животных, и требуют двух-трехмесячную предоплату.

Законное удостоверение не прижилось

Говоря о дальнейшем развитии рынка, риэлторы сходятся во мнении, что он еще не скоро адаптируется к новшествам в законодательстве, касающимся обязательного нотариального удостоверения сделок по аренде жилья. "Даже хозяева дорогих квартир пока не перешли на нотариальное удостоверение договоров, — отмечает Марина Иордан. — Во-первых, наши люди тяжело привыкают к мысли, что им необходимо отдавать государству какие-то лишние деньги (после нотариального удостоверения сделки хозяин недвижимости обязан платить 13% от своего дохода в бюджет. — "ДС"). Во-вторых, это требует слишком большого количества документов, включающих и справку из БТИ, и разрешение опекунского совета района". Пока в столице не нашлось желающих заняться столь волокитным делом, несмотря на то что накануне Нового года риэлторы прогнозировали, что владельцы элитной недвижимости все-таки не станут рисковать и будут заключать договоры с нотариальным оформлением.

Большинство риэлторов считают, что оформление договоров приживется еще не скоро и уж вряд ли начнут регистрировать свои сделки владельцы дешевого жилья. Что касается цен на аренду, то, по мнению специалистов агентства "Благовест", спада на рынке в ближайшие полгода не ожидается, а если цена продажи недвижимости продолжит увеличиваться, то к лету стоимость аренды повысится на 20–30%. Весомым фактором роста цен также может стать приезд политически активных граждан из регионов, стремящихся заработать деньги на предвыборных кампаниях кандидатов.