Немцы обскакали французов

На прошлой неделе Киеврада приняла решение о выделении двух земельных участков под строительство оптовых центров Metro Cash&Carry. Один из них расположен в районе станции метро "Петровка", а второй — на Позняках. Интрига в том, что год назад решением той же Киеврады эти участки были отведены трем столичным компаниям. Одна из них планировала разместить на территории своего торгово-развлекательного комплекса гипермаркет французской сети Auchan.

Неожиданный поворот

Вплоть до принятия этого решения КГГА по данным площадкам на Петровке и Позняках (площадью 6 и 12 га соответственно) ситуация оставалась неразрешенной. Еще в феврале и марте прошлого года эти участки были отведены столичными властями киевским компаниям ООО "Фирма "Квант Лтд", МП "Мир" и ООО "Консультационное бюро "НТТ" под строительство полноформатных торгово-развлекательных комплексов. Более того, учредители одной из них — ООО "Консультационное бюро "НТТ" — к тому времени уже успели получить на руки договор аренды сроком на 25 лет и на протяжении прошлого года активно занимались разработкой концепции будущего центра. Так, по словам директора ООО Алексея Горбача, разработанный швейцарскими девелоперами проект стоил учредителям компании почти $800 тыс. Помимо продовольственного гипермаркета в состав торгово-развлекательного комплекса должны были также войти гостиничная, офисная и развлекательная части. Инвестиции в проект должны были превысить $100 млн. Причем оператором продуктового гипермаркета предварительно рассчитывала стать французская сеть Auchan, с руководством которой были проведены переговоры и достигнуты определенные договоренности. "Только под размещение гипермаркета в качестве "якоря" для торгового центра было зарезервировано около 20 тыс. кв. м, тогда как площадь всей торговой части комплекса должна была превысить 120 тыс. кв. м", — уточнил г-н Горбач.

Правда, по словам генерального директора "Метро Кеш энд Керри Украина" Акселя Лухи, проблемы с владельцами участков возникают уже не первый раз. "Среди восьми восточноевропейских стран, в которых присутствует наша сеть, ситуация с получением земли в Украине является уникальной по бюрократическим проволочкам. Напомню, что еще 19 августа прошлого года между столичным мэром Александром Омельченко и президентом Metro Group д-ром Кербером было подписано соглашение о выделении участка на Днепровской набережной, права на освоение которой также принадлежали одной из столичных компаний, — поясняет г-н Лухи. — И несмотря на то что мы предлагали денежную компенсацию немалого размера, достичь компромисса тогда так и не удалось. А в результате отказа компания понесла убытки, оцениваемые в несколько миллионов гривень".

Следующий этап переговоров по выделению земли между мэрией и руководством немецкой сети состоялся 6 февраля текущего года. Именно тогда столичные власти предложили на рассмотрение два потенциальных участка, одобренных впоследствии немецкой стороной. "Мы знали, что права на участки принадлежат другим компаниям, но решили, что поиск альтернативных земельных участков должна взять на себя администрация, — считает Аксель Лухи. — Причем трехсторонняя встреча между нами, администрацией и представителями этих компаний не организовывалась принципиально, так как это была стратегическая линия столичных властей, направленная на скорейшее освоение участков без затягивания переговорных процессов".

Вместе с тем, по его словам, вопрос получения участков в Украине носит несколько спекулятивный характер: многие компании намеренно закрепляют за собою землю, не проводя на ней никаких работ до тех пор, пока ее стоимость не повысится до оптимального уровня для продажи. В то же время городским властям более выгодно, когда земля сразу выкупается в собственность компаниями, а не передается в долгосрочную аренду. В разработку обоих участков, включающую и постройку магазинов, Metro готово вложить более 250 млн грн. А форсирование решений о выделении земли объяснялось введением с этого года 20%-ного НДС на все операции по приобретению земли.

Лучше худой мир

По словам начальника управления земельных ресурсов столичной мэрии Анатолия Муховикова, достичь компромиссного решения сторонам удалось вечером накануне дня голосования в Киевраде. "Вчера был получен письменный отказ от данных участков, оригинал которого находится у меня в портфеле, — сообщил "ДС" г-н Муховиков. — Также уже есть дополнительно согласованные с компаниями решения о выделении компенсационных участков по конкретным адресам".

Впрочем, руководство "НТТ" опровергло факт подписания подобного документа, уточнив лишь, что спорные моменты таки удалось решить. "Юридических оснований для расторжения договора аренды по участку не было, — считает г-н Горбач. — Однако накануне голосования о выделении земли руководство "НТТ" решило не обострять и без того конфликтную ситуацию, найдя компромисс с руководством немецкой сети".

Вместе с тем глава комиссии по вопросам градостроительства и землепользования КГГА Николай Легеза сообщил "ДС", что данные участки будут выкуплены Metro до конца года. "Думаю, что это правильное решение, так как они готовы в будущем выкупить оба участка за 75 млн грн., а это значительные поступления в бюджет", — поясняет г-н Легеза. По его информации, решение о выделении компенсационного участка для "НТТ" будет рассматриваться позднее. Сейчас ей предложен ряд участков. Но конкретной договоренности пока что нет. Также г-н Лухи добавил, что в стоимость покупки участков уже заложена и сумма компенсации прежним владельцам. "Непосредственного участия в переговорном процессе мы не принимаем, так как даже не представляем, какими должны быть сумма компенсационной выплаты и расположение адекватных земельных участков, — подчеркивает г-н Лухи. — Но надеемся на положительное решение вопроса и не хотели бы, чтобы кто-то потом сказал, что Metro выживает компании с уже насиженных мест".

Вместе с тем участники рынка не исключают повторения подобной ситуации и в будущем. Основной предпосылкой для этого выступает дальнейшее усиление натиска со стороны иностранных розничных сетей. "Опыт показывает, что в процессе экспансии западных сетей местные торговцы также начинают создавать профильные ассоциации или советы для лоббирования своих интересов в структурах власти, — говорит независимый консультант по разработке проектов торговых центров Елена Куценко. — Но такой путь малоэффективен, и обычно они выдерживают не более года". По ее словам, более действенным способом противостояния экспансии является создание местными ритейлорами различных торговых объединений и ассоциаций.