Инвесторы распродают офисы

В текущем году существенно выросли объемы предложения на рынке продажи офисных помещений в составе бизнес-центров. На сегодняшний день таких площадей продается более 60 тыс. кв. м. Однако бизнесменов останавливают цены, которые за последние несколько месяцев повысились с 10 до 90%, и они продолжают отдавать предпочтение аренде офисных площадей, ставки на которую не изменились.

Рынок пошел в рост

По словам специалистов, рынок офисных помещений столицы на сегодняшний день довольно объемен. Общая площадь офисных помещений в составе профессиональных бизнес-центров класса А, В, С+ в столице, по данным компании Colliers International, составляет порядка 250 тыс. кв. м. Еще больше офисных площадей находится в институтских зданиях, старых админкорпусах и нежилом фонде столицы (по данным риэлторов, более 1 млн. кв. м). Кроме того, под офисные нужды в Киеве используется сейчас более тысячи квартир.

Тем не менее пополнение рынка наиболее активно идет сегодня в основном за счет введения новых бизнес-центров. По словам исследователя компании DTZ Марты Костюк, за прошлый год сегмент профессиональной офисной недвижимости пополнился более чем на треть, а в начале 2005 г. специалисты ожидают поступления еще свыше 130 тыс. кв. м новых площадей, большая часть которых будет расположена в офисных центрах класса В. В частности, речь идет о вводе в эксплуатацию офисных центров "Ренессанс", "Панорама", "Олимп" (на ул. Красноармейской, 72), а также бизнес-центра на Спортивной площади.

"Согласно планам компаний-инвесторов в этом году должно быть введено более 160 тыс. кв. м площадей в составе бизнес-центров, — отметила г-жа Костюк. — Но практика показывает, что в 50–60% проектов происходит задержка с вводом объектов в эксплуатацию. Поэтому, по нашим прогнозам, реально выйдут на рынок офисные центры общей площадью около 80 тыс. кв. м, да и то большинство из них откроют свои двери лишь в самом конце года".

Инвесторы хотят возвратов

Главной тенденцией 2004 г. специалисты называют изменение структуры рынка офисов: если ранее практически 80–90% новых предложений поступало в распоряжение арендаторов, то в нынешнем году соотношение площадей, предлагаемых к аренде и выставляемых на продажу, практически будет 50 на 50.

"В течение этого года на продажу будет выставлено более 60 тыс. кв. м офисных помещений в составе бизнес-центров, то есть практически 45% от ожидаемого в нынешнем году пополнения этого сегмента рынка, — рассказывает специалист компании DTZ Алла Литвин. — Инвесторов толкают на продажу несколько факторов, главным из которых является увеличение сроков окупаемости проектов при аренде бизнес-центров в Киеве до 5–10 лет (против 2–5 лет ранее). По этой причине продажа помещений в возведенных бизнес-центрах становится эффективным способом сокращения срока возврата инвестиций (до 1,5–2 лет)".

Тем не менее возросшие в течение последних трех-четырех месяцев цены на офисную недвижимость, составляющие сейчас в среднем от $1700 до $3500 за кв. м (против $1500–1800 в ноябре прошлого года), заставляют предпринимателей всерьез задуматься о целесообразности покупки. Они не спешат приобретать внезапно появившиеся на рынке объекты и зачастую отдают предпочтение аренде офисных площадей, цены на которые практически не изменились.

По словам специалиста отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Максима Ткаленко, сейчас сделки по помещениям в составе бизнес-центров фиксируются лишь в сегментах 100–150 и 1000–1500 кв. м.

К тому же многие крупные компании, которые не останавливает новый уровень цен, проявляют большую заинтересованность в приобретении под свои резиденции не площадей в бизнес-центрах, а отдельно стоящих зданий площадью от 1 тыс. кв. м. По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости АН "Благовест" Александра Авраменко, цена на такого типа помещения за последние полгода поднялась менее существенно (12–25%) и составляет в зависимости от месторасположения здания, его технического состояния и качества ремонтных работ от $1200 до $2500 за кв. м. Основными клиентами на такого рода здания являются представительства банков, нефтяных и торговых компаний, которые, как правило, предпочитают самый центр города (улицы Саксаганского, Б. Васильковскую, Богдана Хмельницкого, Почтовую площадь) и не склонны рассматривать предложения во дворах и на второстепенных улочках. "Найти подходящий объект в самом центре столицы не просто, и подобные поиски могут продолжаться год, — объясняет Александр Авраменко. — В то же время в радиусе двух километров от Майдана Незалежности есть неплохой выбор фасадных зданий по приемлемой цене (от $1300 за кв. м)".

Что будет дальше

Риэлторы сходятся во мнении, что в течение ближайшего полугода стоимость офисной недвижимости расти не будет, поскольку платежеспособный спрос уже сегодня довольно ограничен и рынок вряд ли выдержит еще один виток роста цен. По мнению специалистов компании DTZ, существующее сегодня на рынке предложение по продаже площадей в бизнес-центрах вряд ли будет полностью реализовано до конца нынешнего года.