Киевляне идут за город

Цены на жилье достигли уровня, который заставляет горожан покидать привычную среду и переселяться за город. Именно высокая стоимость квадратных метров в новостройках дала толчок развитию загородной недвижимости и вызвала появление значительного количества проектов коттеджных городков.

Цены выталкивают

По словам директора агентства недвижимости "Ред" Ярослава Цуканова, при нынешних темпах роста цен на квартиры многие более или менее состоятельные граждане стали отдавать предпочтение жизни в собственном доме в 30-километровой зоне пригорода. "Уже стало нелогично покупать квартиры на Харьковском массиве по 800 долларов за квадратный метр, в которые нужно вложить еще невероятное количество денег, в то время как появилась возможность решить свои жилищные проблемы, не завися от застройщика", — говорит он.

Приобретение загородной недвижимости, пригодной для жилья, обходится дороже, чем среднестатистическая квартира в Киеве, но для определенной категории населения, характеризуемой как "верхний слой устойчивого среднего класса", подобные расходы вполне приемлемы. Тем более что по сравнению с квартирами в центральных районах столицы оно представляется вполне доступным. Готовый дом на вторичном рынке, по мнению г-на Цуканова, стоит порядка $300 тыс. или при самостоятельном строительстве, включая стоимость земли, — $600–700 за кв. м.

Городки и города

Сегодня качественных предложений домов в коттеджных городках единицы, не считая "Романово", основная масса — это стихийно организованные поселки на базе дачных кооперативов. Тем не менее в последнее время в пригородах активно отводится земля под реализацию проектов таких городков, массовый выход на рынок которых специалисты ожидают к концу 2004–2005 гг. Под застройку предлагаются территории площадью от 5 га и выше. Как правило, эти земли продаются с уже готовыми документами, разрешающими индивидуальное коттеджное строительство. Площадь участков, которые продаются "в розницу" на территории потенциальных городков, от 10 соток до 4 га.

По словам проектировщиков, при организации коттеджных городков приходится решать ряд административных проблем, связанных с отводом земельных участков и получением статуса административной единицы. Местные советы не торопятся принимать под свое крыло новые образования, и адрес многих жилых домов, расположенных здесь, будет схож со знаменитым "на деревню — дедушке", а право собственности на землю — достаточно условным.

Директор агентства недвижимости "Мегокон-В" Владимир Винокур считает, что пока мало кто серьезно изучал потребности рынка: "Отводят землю, но не знают, какие городки там строить — на каждого по гектару земли или достаточно по 10 соток". Эдуард Бразас, директор АН "С.І.Т.", также отмечает, что концепции инвесторов не всегда отвечают реалиям рынка. По его словам, строить на участке в несколько гектаров три-четыре коттеджа и пытаться их продать с точки зрения диверсификации рисков и управления недвижимостью не совсем правильно. Как наиболее оптимальный вариант риэлторы оценивают поселок из 20–30 домов, хотя спросом будут пользоваться и другие качественные проекты, главное, чтобы был обеспечен надлежащий уровень сервиса. "До сих пор коттеджный городок не шел дальше организации охраны и минимальной уборки территории. Поэтому сегодня будет развиваться именно инфраструктура. Пока, конечно, рестораны здесь не будут востребованы, но гораздо важнее организация бытового и медицинского обслуживания, возможность централизованно отвозить детей в школу. Пока эти вопросы жители решают своими силами, но развитие будет идти по пути улучшения качества услуг для проживающих", — утверждает Ярослав Цуканов.

Альтернатива

Поскольку настоящие коттеджные городки сейчас только зарождаются, желающим приобрести дом за городом приходится выбирать из предложения в дачных поселках и пригородных селах. Риэлторы отмечают, что в последнее время рынок загородной недвижимости сдвинулся с мертвой точки, появились покупатели даже на самые труднореализуемые объекты — дорогие особняки большой площади. По словам Эдуарда Бразаса, самые неходовые предложения — коттеджи площадью свыше 500 кв. м — уже находят своих клиентов и по аренде, и по продаже.

Проблема ликвидности существует и в сегменте недостроя — незавершенных домов, которые пытаются продать хотя бы за вложенные в них деньги. Как правило, это пафосные объекты, которые закладывались во времена первого коттеджного бума, с большой площадью и полным отсутствием коммуникаций и возможностей их подвода. Владимир Винокур говорит, что основной спрос существует на сооружения, которые найти сложно, — стоимостью $20–30 тыс. "Нормальные дома предлагаются дороже, а дешевле — "курятники" по 7–8 тысяч. Поэтому легко найти объекты начиная от 80 тысяч и выше и очень легко — по 250 тысяч", — говорит он.

География предпочтений весьма обширна. Главное — расстояние от Киева, продиктованное наметившейся тенденцией приобретения загородных домов именно для постоянного проживания, поэтому наиболее востребована недвижимость в пределах 30-километровой зоны. На первом месте по спросу по-прежнему Конча-Заспа, за которой закрепилась слава элитной. Потянулись клиенты и в зону Киевского моря, Киево-Святошинский район. Спрос на жилье именно в этих направлениях вызывает рост цен на землю. Так, по оценкам специалистов компании "Ред", средняя цена сотки в Обуховском районе доходит до $2,2 тыс., а в Киево-Святошинском (Петропавловская и Софиевская Борщаговки) — до $4,4 тыс. В Вишенках и Осокорках 100 кв. м могут стоить до $2,5 тыс., притом что именно здесь за последние три года земля подорожала больше всего — почти в 12,5 раза. В пользующемся в последнее время популярностью Вышгородском районе она выросла в цене в 4,8 раза и сегодня продается по $600 за сотку.

Самыми дешевыми считаются участки в Подгорцах и Глевахе, где стоимость сотки редко превышает $350.