Квартирные спекулянты затаились

Повышение стоимости квадратного метра в новостройках, достигшее апогея в начале нынешнего года, вопреки ожиданиям, слабо отразилось на активности покупателей нового жилья. Прибыль застройщиков от удорожания квартир также не снизилась.

Покупатели вернулись

Рынок новостроек практически полностью ожил после новогоднего затишья, вызванного законодательными изменениями, которые вынудили большинство застройщиков приостановить продажи на время освоения новых схем финансирования строительства жилья за средства населения. Достигнув в течение декабря-января невиданных высот, стоимость квадрата в новостройке накануне весны стабилизировалась: если в декабре-январе средний рост цены составил на разные типы квартир от 15 до 30%, то с начала февраля по апрель стоимость однокомнатных квартир менялась в пределах 2%, двух- и трехкомнатных — 0,6%.

Кроме того, с марта к застройщикам вновь потянулись стройные шеренги освоившихся с новым уровнем цен покупателей. И хотя в абсолютном большинстве строительных компаний активность клиентов еще не достигла прошлогодних показателей, продажи нового жилья идут весьма бойко. Правда, по свидетельству специалистов, в течение последних месяцев портрет покупателя разительно изменился.

"Если осенью прошлого года к нам обращались до 30–40 человек в день, то сегодня — около 10 в неделю, — говорит президент строительной компании "Градострой" Виктор Власов. — И такая ситуация характерна не только для нашей компании, подобная картина наблюдается во всей отрасли. К тому же, если в прошлом году большинство обращавшихся к нам были "игроками рынка", то есть людьми, которые целенаправленно искали пути выгодного вложения денежных средств, то сегодня, как правило, обращаются те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий и готов сражаться за каждую копейку".

С этим согласны и руководители большинства других строительных компаний, утверждающие, что количество реальных покупателей, приобретающих недвижимость для себя, в общей структуре клиентов с нового года достигло отметки 70–75%, в то время как в конце прошлого года эта цифра составляла в разных компаниях всего 40–60%. Тем не менее повышение цен и изменение портрета покупателя, например, частичный уход с рынка желающих использовать недвижимость в качестве средства хранения своих капиталов, уменьшило денежные обороты отнюдь не для всех застройщиков. Пятая часть компаний заявляет о том, что в апреле количество обращений к ним было не меньше показателей ноября. "Правда, сегодняшние клиенты проявляют интерес не ко всем объектам, как это было ранее, а лишь к наиболее дешевым и удачно расположенным, которые в прошлом году придерживались и были выброшены на рынок лишь после подорожания, — отмечает директор проектно-консалтинговой фирмы "Новобудова" Анна Олейник. — К тому же, если в конце минувшего года покупатели, как правило, принимали решение о приобретении жилья в течение пары дней, то нынешние могут потратить на выбор подходящего варианта и месяц-два, к тому же они стали более требовательны к качеству будущей жилплощади и ее месторасположению".

В общем же, анализируя итоги небывалого повышения цен на массовые новостройки (более 50% за год) и реакцию на данный факт покупателей, большинство застройщиков приходят к отрадному для себя выводу: рынок в очередной раз практически без последствий проглотил рост стоимости недвижимости и не вынудил девелоперов снижать показатели собственной рентабельности.

"Сегодняшний рост цен на жилье связан только с повышением себестоимости строительства, — отмечает Виктор Власов. — При этом рентабельность у застройщиков осталась на том же уровне, который в среднем по рынку составляет 10–20% и абсолютно необходим для нормального существования и дальнейшего развития любой строительной компании".

Изменения в составе клиентов практически не коснулись сектора элитного жилья, подорожавшего в течение прошлого года в целом по рынку лишь на 15–20%. Продавцы элитных квадратных метров не отмечают и снижения спроса на данный вид недвижимости, говоря о том, что интерес к квартирам повышенной комфортности в центре города по-прежнему очень высок.

Маленького станет больше

Изменения на рынке практически никак не отразились и на объемах строительства нового жилья в столице. Сейчас в прайсах застройщиков насчитывается более 120 домов, планирующихся к вводу в 2004–2005 гг. (против 110 объектов в сентябре 2003 г.). Неделю назад начала реализацию своих новых проектов созданная на базе ГХО "Житло-Інвест" "Финансовая компания "Житло-Інвест", увеличивает объемы реализуемого жилья и холдинг "Киевгорстрой". Тем не менее застройщики отмечают, что в этом году должна существенно измениться структура предложения жилья, в частности, уже сейчас в возводимых объектах существенно расширился выбор одно-, двухкомнатных квартир. Президент компании "Киевгорстрой" Владимир Поляченко говорит, что такие квартиры площадью 45 и 60 кв. м соответственно в этом году будут составлять до 50% предложений холдинга. Наиболее страстными их почитателями являются выходцы из регионов, которые, по мнению вице-президента ХК "Киевгорстрой" Василия Можара, в начале нынешнего года составляют до 40–45% клиентов компании.

Больше внимания планируют уделять строительству малокомнатного малометражного жилья и в "Житло-Інвесті". По словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, доля такого жилья на сегодняшний день увеличена в проектах компании как минимум на 15% но, несмотря на это, квартиры площадью до 60 кв. м продолжают пользоваться огромным спросом и раскупаются в течение недели-двух с момента появления в прайсах.

Что будет дальше

Говоря о прогнозах на будущее, и застройщики, и девелоперы, и руководители агентств недвижимости, занимающихся первичным рынком, в большинстве своем отмечают, что цены на новое жилье будут продолжать расти, правда, не столь высокими темпами, как в минувшем году. Так, заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадий Бондарев считает, что до осени прирост цены квадратного метра в новостройках составит как минимум 15%. В течение этого времени, по его прогнозам, изменятся и запросы покупателей: требования к качеству и месторасположению новых квартир повысятся. "В этом году вряд ли будет стоять вопрос о снижении рыночной стоимости жилого квадратного метра, — отметил г-н Бондарев. — Для этого нет никаких предпосылок".

Несколько меньший рост стоимости прогнозируют в "Киевгорстрое". По мнению вице-президента холдинга Василия Можара, ее прирост составит те же 15%, но такого уровня цены на новостройки достигнут не к осени, а только к концу 2004 г.