Несмотря на осеннее оживление во всех сегментах рынка недвижимости,стоимость аренды помещений в некоторых столичных торговых центрах снизилась до небывалого уровня — $10 за кв. м. При этом в других ТЦ арендаторы активно снимают площади по $40 за кв. м, а в центре цены уверенно держатся на отметке от $80 за кв. м и не демонстрируют никаких тенденций к падению.
Треть торговых центров пустует
В течение нынешнего года количество профессиональных торговых площадей в столице обещает удвоиться и в совокупности составить 450 тыс. кв. м. При этом далеко не все действующие центры заполнены. По данным компании DTZ, при среднем уровне свободных помещений около 35% в некоторых ТЦ он достигает отметки 50%. Специалисты отмечают изменение политики собственников незаполненных торговых центров, в частности создание крайне выгодных прайс-листов для подходящих им компаний. Например, по информации "ДС", для мультибрэндовых компаний, сетевых операторов и т. д. владельцы одного из торговых центров на площади Победы готовы предложить помещения по цене $10 за кв. м, в то время как средние цены на рынке составляют $12–25. Пошли на ценовое снижение и хозяева некоторых других ТЦ, в которых нынешние цены на 25–30% ниже действовавших на момент открытия.Тем не менее, специалисты уверены, что существенное снижение в некоторых ТЦ расценок на аренду торговых помещений не отразится на рынке в целом. Например, собственники ТЦ "Караван" выставляют три оставшихся у них магазина по цене $40 за кв. м, тогда как при открытии комплекса площади здесь предлагались максимум по $30 за кв. м. Стабильными остаются ставки в "Мандарин-Плазе" (от $80 за кв. м), "Глобусе-1" ($70) и "Метрограде" ($60). При этом на малые площади (под стенд по продаже ювелирных изделий или студию фотоуслуг) практически в любом из вышеперечисленных ТЦ ставки аренды могут достигать $200 за кв. м.По данным компании DTZ, уже сегодня рынок мог бы спокойно поглотить порядка 150 тыс. кв. м торговых площадей. Однако, несмотря на наметившийся дефицит, большинство крупных брэндовых компаний, сетевиков и прочих операторов, делающих погоду на рынке торговых помещений, не спешат брать что дают. Они заинтересованы исключительно в удачных, хорошо посещаемых торговых центрах, которые позволяют существенно нарастить прибыли компании.
Дальше будет лучше
"В течение ближайших полугода-года мы столкнемся с ситуацией, когда проекты, которые уже доказали свою успешность, станут повышать для новых арендаторов ставки, в то время как неудачные будут их снижать. Таким образом, диапазон цен в успешных и неуспешных проектах резко увеличится", — говорит консультант по торговой недвижимости компании Colliers International Алексей Дзюбенко.Еще одним немаловажным фактором, который может повлиять на стоимость аренды торговых площадей в ближайшем будущем, в том числе и в составе ТЦ, по мнению директора департамента продвижения представительства корпорации Sela в Украине Ильи Мудрика, может стать принятие закона о налоге на недвижимость. "Просчитать, насколько повысится аренда, пока довольно сложно, но то, что принятие закона спровоцирует рост цен, — не подлежит сомнению", — утверждает он.По словам консультанта по торговым площадям компании DTZ Русланы Бесараб, знаковыми для рынка проектами станут торговый центр на Спортивной площади и "Олимпик-Плаза". "До их открытия, запланированного на следующий год, крупным сетевым ритейлорам, по большому счету, выбирать будет особо не из чего, хотя, конечно, это не остановит работу рынка в целом. Помещения всегда найдутся благодаря постоянной ротации арендаторов в действующих торговых центрах, открытию новых, не очень крупных ТЦ, расположенных в спальных районах, или же аренде (покупке) помещений на первых этажах многофункциональных офисно-жилых комплексов", — рассказывает г-жа Бесараб.Однако, как считают некоторые специалисты, нет гарантии, что оба эти центра будут открыты в 2005 г. Сложно пока судить и о дальнейшем (после 2005 г.) количественном насыщении рынка. Операторы отмечают: несмотря на то что общее число новых зарегистрированных проектов ТЦ в Киеве превышает сегодня 70, на самом деле заявлено о строительстве лишь 24 из них.Правда, возможный вакуум на рынке практически никак не коснется крупных операторов. "Такие компании, как "Фуршет", "Сiльпо", "Велика Кишеня", как и раньше, будут вести активную экспансию и выкупать, арендовать или перекупать под свои новые магазины большие площади производственного или складского назначения, количество которых в течение следующего года вряд ли уменьшится", — уверен Алексей Дзюбенко.
Новшества года
По словам специалистов, недостаток на рынке торговых помещений в успешных проектах привел к тому, что уже нынешней весной арендаторы некоторых ТЦ стали оплачивать такие услуги, как освещение, отопление общих проходов и эксплуатационные расходы по содержанию зданий ТЦ. Таким образом, в столице начала распространяться практика, когда все расходы по техническому содержанию делятся и покрываются арендаторами пропорционально занимаемой ими площади из расчета $1,5–2 за кв. м. "Для украинских арендаторов это стало настоящей неожиданностью, хотя везде в мире именно они несут расходы по содержанию здания, — говорит генеральный директор Украинской торговой гильдии Вадим Непоседов. — У нас все было с точностью до наоборот, но теперь, с приходом иностранных сетей, отечественные торговцы сознают, что платить все-таки придется".Впрочем, определенная конкуренция между торговыми комплексами все же существует, и ряд ТЦ вынужден идти на уступки арендаторам. Еще одной модной тенденцией с иностранным уклоном в последнее время стал переход некоторых арендаторов с оплаты фиксированной ставки на выплату определенного процента с оборота, что им, в принципе, может быть выгоднее, чем арендодателям. По утверждению генерального директора сети ресторанов быстрого питания "Мистер Снек" Тараса Остапенко, такая форма расчета уже введена в сети "Квадрат". "Оба наших ресторана, расположенных в "Квадрате", работают по такой схеме, — заявил он. — Как показал опыт, выплата минимальной ставки и процента с оборота снижает сумму аренды на треть, а также в какой-то мере застраховывает нас от сезонных спадов продаж".Другие собственники ТЦ, однако, не спешат перенимать опыт "Квадратов". Как сообщил "ДС" генеральный директор компании "Мультиплекс Холдинг", развивающей сеть кинотеатров, Антон Пугач, из 11 объектов его компании, по которым заключен договор аренды, только два помещения удалось снять по схеме оплаты процента с оборота. "В Европе подобная форма расчетов доминирует, поскольку позволяет арендаторам значительно снизить риски, связанные с сезонными, экономическими и прочими форс-мажорами, — полагает он. — У нас же ее развитие все еще сдерживается многими владельцами торговых центров". При этом директор по маркетингу ЗАО "Швыдко-Украина" Артем Миргородский добавляет, что в случае привязки оплаты аренды к результатам деятельности сети, скажем, фаст-фудов, управляющая компания торгового центра оказывается напрямую заинтересована в том, чтобы создать условия для обеспечения стабильного притока денежных средств. По его оценке, для столичных центров выплата процента с оборота может варьироваться в пределах 3–5%.Торговые компании отмечают, что владельцы киевских комплексов (особенно расположенных в центре) в большинстве своем пока не хотят зависеть от товарооборота арендатора. "Такая схема предполагает наличие прозрачной системы учета у арендаторов, то есть девелопер должен иметь возможность отслеживать его выручку в режиме реального времени. Однако сегодня, по понятным причинам, это условие выполняется далеко не всегда", — считает директор по маркетингу ЗАО "Квадрат-Украина" Наталья Рожкова. Поэтому, по словам большинства риэлторов и операторов рынка, подобная схема расчетов вряд ли приживется в столице в ближайшем будущем.
Реклама на dsnews.ua
В ожидании выборов
Что касается прогнозов, то специалисты сходятся во мнении, что главным определяющим фактором для рынка всех видов недвижимости станут грядущие президентские выборы. "Некоторый вакуум на рынке вряд ли вызовет рост арендных ставок в столице, — отмечает Алексей Дзюбенко. — Тем более что с их повышением или понижением рынок может столкнуться гораздо раньше: мы думаем, что прогнозы даже на полгода вперед можно будет давать только после выборов главы государства, которые во многом определят ситуацию, в том числе и на рынке коммерческой недвижимости в целом. До этого же времени никаких изменений не предвидится".Вместе с тем, по мнению Русланы Бесараб, возможный будущий дефицит торговых площадей может привести к увеличению стоимости аренды отдельно стоящих помещений на 8–10%.
Перспективные торговые центры
Название
Открытие
Месторасположение
Площадь, м2
Вид
ТРЦ "Курени"
2004
пр. Оболонский
25000
Торгово-развлекательный центр
ТЦ "Променада-Центр"
2004
ул. Багговутовская
40000
Торгово-развлекательный центр с супермаркетом
ТЦ "Макрос"
2004
пр. Московский
12000
Мультибрэндовый стоковый торговый центр
ТЦ "Альта-центр"
2004
пр. Московский
23200
Торговый центр с фуд-кортом
ТРЦ "Лыбидь Плаза"
2005
ул. Антоновича
100000
Торгово-развлекательный комплекс и офисы
ТРЦ "Олимпик Плаза"
2005
ул. Б. Васильковская
120000
Торгово-развлекательный комплекс с супермаркетом
"Дом техники"
2006
ул. Луначарского
24700
Торгово-развлекательный центр
По данным компании DTZ
Все самое важное за сегодня читайте на наших страницах в
Facebook
и
Telegram
