• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

У покупателей лопнуло терпение

Реклама на dsnews.ua

Нынешнее лето ознаменовалось катастрофическим падением покупательского спроса на рынке столичных новостроек. Объемы продаж в некоторых компаниях сегодня не превышают 20% от прошлогодних. Причем cнижение спроса затронуло как лидеров рынка, так и мелкие компании, для которых эта ситуация может закончиться крахом. Тем не менее крупные застройщики пока далеки от паники и даже прогнозируют, что до конца года цены возрастут еще на 10–15%.

Продажи рухнули
Как сообщили в интервью "ДС" руководители двух ведущих столичных строительных компаний, по сравнению с прошлым годом объем продаж в холдинге "Киевгорстрой" упал на 40%, а в коммунальном коммерческом унитарном предприятии "Финансовая компания "Житло-Інвест" — более чем на 80. "Отмена льгот по НДС и повышение стоимости стройматериалов, вызвавшие существенное подорожание цены квадратного метра в начале года, привели к тому, что количество сделок резко сократилось и рынок практически замер. Некоторая активизация наблюдалась в мае, после чего опять последовал резкий спад, — отметил в беседе с "ДС" вице-президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар. — При этом активность рынка на сегодняшний день настолько слаба, что даже рост цен на бензин и повышение учетной ставки НБУ не вызвали хотя бы незначительного роста стоимости недвижимости".

Как показал опрос "ДС", катастрофическое падение активности покупателей отмечают более двух третей застройщиков, спрос не упал лишь в сегменте элитного жилья. При этом средний показатель снижения объемов продаж в столице составляет в настоящее время все те же 40–80%.

По словам ведущего специалиста отдела маркетинга и рекламы компании "УкрАзиабуд" Владимира Щурко, это стало вполне логичным следствием прошлогоднего ажиотажа. "Зная о предстоящих законодательных изменениях, большинство людей, даже если у них не хватало средств, предпочли взять кредиты и решить свой квартирный вопрос еще в минувшем году, — говорит он. — Практически же полное прекращение роста цен на протяжении последних месяцев привело к потере интереса к новостройкам со стороны людей, которые использовали покупку недвижимости для вложения средств и получения прибыли, а такие инвесторы составляли не менее трети клиентов девелоперских организаций. К тому же в этом году на рынке на порядок выросло предложение. После отмены льгот по НДС застройщики выбросили интересные объекты, которые ранее придерживались, и рынок оказался переполнен. Поэтому период отпусков для многих компаний стал означать практически полную остановку продаж".

Дополнительными факторами существенного падения покупательской активности, по мнению начальника Главного управления жилищного обеспечения КГГА Михаила Голицы, стало активное строительство коммерческого жилья в других городах, что обусловило уменьшение числа покупателей из регионов, а также то, что многие инвесторы начали отдавать предпочтение вложениям в другие сферы, в частности в покупку земельных участков.

Тем не менее, считает г-н Голица, как бы ни развивалась в дальнейшем ситуация со спросом на столичные новостройки, в ближайший год это не приведет к ущемлению интересов инвесторов. "Я гарантирую, что все дома, по которым заключен хотя бы один инвестиционный договор, будут сданы в эксплуатацию, — сказал он в интервью "ДС". — Каким образом это будет осуществлено — внутреннее дело компаний, но все, что запланировано, а это 1 млн 100 тыс. кв. м жилья, будет сдано. В дальнейшем же девелоперы довольно быстро переориентируются и приспособятся к новым объемам продаж. Хотя, по моему мнению, особых причин для снижения их уровня в ближайшие годы нет".

Застройщики кинулись звонить покупателям
В то время как в борьбе за покупателя некоторые застройщики активно начали рекламировать всевозможные акции по временному снижению цен ("Житло-Інвест", "УкрАзиабуд"), другие приняли принципиальное решение об уменьшении стоимости квадратного метра. По словам начальника отдела продаж компании "Новобудова" Богдана Маханца, к осени они планируют понизить цены на наиболее дешевые объекты на 10%, а на расположенные в пригороде — на 15%. "Наши исследования показали, что в сегменте массового жилья уменьшение стоимости квадратного метра даже на 100 грн. существенно увеличивает продажи", — отметил он.

Реклама на dsnews.ua

Говоря о том, как потеря покупателя в дальнейшем может отразиться на деятельности застройщиков, специалисты сходятся во мнении, что наиболее существенно это скажется на самых мелких из них, возводящих по одному-два объекта. Нуждаясь в быстрых деньгах, они могут весомо снизить цену на свое жилье, и соответственно — уровень рентабельности. Уменьшение рентабельности ниже определенного уровня может привести к банкротству, а также остановке работ на некоторых объектах.

Однако у компаний средней руки арсенал средств борьбы со сложившейся ситуацией гораздо обширнее. "Если ситуация с покупательским спросом не изменится, большинство застройщиков, чтобы сохранить свою рентабельность на приемлемом уровне, начнут брать банковские кредиты, — говорит начальник отдела инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" имени П. Загороднего" Евгений Галюк. — Существуют и другие пути решения проблемы. Наша компания, в частности, планирует отказаться от привлечения средств частных инвесторов в процессе строительства (как поступают сегодня все застройщики, предлагая квартиры в домах на стадии "котлована" на 30% дешевле их конечной стоимости) и, опираясь на собственные оборотные средства и деньги, взятые в кредит, продавать квартиры в уже сданных домах".

Не представляет особой угрозы сложившаяся ситуация и для крупных девелоперов, которые не могут пожаловаться на недостаток оборотных средств. Тем не менее, как считают специалисты, время жесткой конкурентной борьбы начнется и для них, что, по всей видимости, заставит фаворитов рынка изменить свою рекламную политику и "повернуться лицом к покупателю". Еще одним изменением в стратегии компаний, по словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, станет более жесткая работа с подрядчиками, которых "ажиотаж на рынке недвижимости несколько расслабляет".

Элита спит спокойно
Ничего особо примечательного не планируют предпринимать лишь те, кто возводит исключительно элитное жилье. "Элитная недвижимость на сегодняшний день находится вне влияния сиюминутных тенденций, — отмечает руководитель отдела продаж компании KRAMALL Роман Терещенко. — У предприятий, которые продуманно выбирали площадку для строительства и серьезно относились к качеству проекта и составу персонала, и сейчас сохраняется стабильный спрос на жилье. В то время как на массовое жилье спрос упал на порядок, на элитное в некоторых компаниях он даже растет".

Несмотря на столь безрадостную ситуацию, застройщики практически единогласно сходятся во мнении, что до конца года столичные новостройки подорожают еще на 10–15%. По утверждению г-на Бондарева, проводимая "Житло-Інвестом" ко Дню Киева акция, в ходе которой стоимость некоторых объектов компании была снижена на 3–5%, практически никак не отразилась на объемах продаж, из чего можно сделать вывод о том, что вовсе не 3 или 5% решают вопрос возврата покупателей к девелоперам. "Сегодня многие люди выжидают, надеясь на скорый обвал цен на первичном рынке недвижимости, — полагает Аркадий Бондарев. — В то же время объективных факторов для снижения стоимости квадратного метра более чем на 5% нет, а выжидательная позиция покупателей может привести к ажиотажу на рынке в конце года, и, соответственно, к очередному подорожанию. Хотя сейчас цены, может, и достигли максимума и на рынке наблюдается явное преобладание предложения над спросом, что не фиксировалось ни разу за прошлый год".

Еще более категоричны столичные риэлторы. Они практически единодушны во мнении: главная причина падения спроса на первичке — это "перегрев рынка". "Стоимость новостроек на сегодняшний день достигла своего потолка, — отмечает директор АН "Благовест" (Шевченковский филиал) Ирина Луханина. — А разговоры о периоде отпусков весьма надуманны, поскольку, несмотря на лето, на вторичке объемы продаж не падают и даже растут. Этот рынок сегодня начал составлять реальную конкуренцию рынку новостроек. Здесь можно купить жилье в строящемся доме по цене, гораздо ниже той, что предлагают застройщики, и это может быть одной из причин снижения объемов продаж на первичке. Зачем покупать у девелоперов дороже то, что можно приобрести на вторичном рынке дешевле?"

Тем не менее подорожание первички в конце года все-таки может произойти. Возможно, роль катализатора сыграет окончание президентских выборов и соответствующая реакция на это украинской экономики. Во-вторых, может сказаться фактор "отложенного спроса". "Необоснованное ожидание падения стоимости нового жилья зимой–летом 2004 г. приведет к тому, что большинство решений о его покупке будет приниматься покупателем осенью 2004 — зимой 2005 гг., — отмечает директор компании "Градострой" Виктор Власов.

    Реклама на dsnews.ua