Малый бизнес дорос до производства

Производственные помещения в Киеве продолжают стремительно дорожать: за текущий год цены на отдельные категории выросли на 30%. Ценовой всплеск связан как с бурным ростом бизнеса, так и с приходом в столицу региональных компаний, желающих влиться в ряды местных промышленников.

Цены растут
По словам ведущего специалиста отдела коммерческой недвижимости АН "Благовест" Сергея Денежука, за этот год цены на производственные площади в столице и пригороде поднялись на 15–30%. В прошлом году помещение-неликвид в пределах города можно было купить за $80–120, теперь оно оценивается в $150–200 за кв. м. Значительно дороже обходятся производственные помещения и имущественные комплексы в более-менее приличном состоянии, цена которых колеблется в диапазоне $150–600/кв. м в городской черте и $80–150/кв. м — в пригороде. Наиболее сильно подорожали производства, которые возможно использовать под торговые нужды (на 30%), а также удачно расположенные небольшие площади, пока не фигурирующие в планах столичных властей как перспективные для выноса за городскую черту. Вместе с ценами увеличилось и количество сделок. Если еще в прошлом году число промышленных объектов, выставленных на продажу, выросло всего на 5% в сравнении с 2002 г., то за 2004 г. этот показатель повысился как минимум на 15–20%.

В городской черте традиционными районами размещения производственных помещений остаются Дарница, Шулявка, Отрадный, Подол и Рыбальский остров, Новая Дарница (окрестности Дарницкого фармзавода), Корчеватое и т. д. Вполне устойчивой тенденцией риэлторы считают смешанное освоение производственных площадей, когда в одном месте организовываются и производственный цикл, и склады, и магазины. Общая площадь помещений, которые используются или могут употребляться для нужд промышленности, оценивается на сегодняшний день на уровне 2,5 млн кв. м. Из них, по данным риэлторов, выставлено на продажу около 350–450 тыс. кв. м, а в аренду предлагается 150–200 тыс. кв. м. Еще более значительные площади предлагаются в пригородах в 30-километровой зоне (порядка 350–400 тыс. кв. м — на продажу, до 250 тыс. кв. м — для аренды).

Причем для немасштабного производства покупатели предпочитают не очень большие (порядка 1–2 тыс. кв. м на участке 0,5 га) помещения в городе, а крупные промышленники все больше склоняются к пригороду — наиболее востребованы здесь площади от 5 тыс. кв. м на земельном участке около 3 га. "Сейчас популярно организовывать производства, связанные со строительной отраслью, — выпуск пеноблоков, окон, профиля и т. д., — которые организовываются, как правило, в городской черте, — отмечает директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур. — Тем не менее нельзя не заметить, что основное производство все-таки больше тяготеет к пригороду, причем это связано не только с минимизацией затрат, но и с отсутствием в городе достаточно крупных земельных участков для застройки". По мнению специалистов, районы в Киевской области, перспективные для размещения промышленных объектов, сосредотачиваются вблизи крупных автотрасс, в частности Житомирской, Одесской, Броварской. Наиболее привлекательными для строительства индустриальной недвижимости остаются Бровары, Борисполь, Киево-Святошинский район, г. Вышгород и т. п.

Причины
Повышение цен специалисты объясняют быстрым ростом малого бизнеса, который активно переходит в средний. Кроме того, бывшие производственные помещения активно перепрофилируют под торговые, складские и административные нужды. По словам Сергея Денежука, среди причин увеличения в этом году спроса и цен на заводские площади можно назвать еще и стремление промышленников из-за роста арендных ставок перейти от аренды площадей к их выкупу и реконструкции, а также приход в столицу зарубежных и региональных компаний.

Ценовой рост усугубляет и то, что строительство новых производственных помещений в столице пока не может составить конкуренцию освоению доставшихся со времен СССР цехов и заводов.

"Из-за высокой стоимости земли в Киеве, трудностей с оформлением участков и прохождением всех согласований реконструкция помещений старого образца более выгодна, нежели новое строительство, доступное лишь самым крупным компаниям", — рассказывает Андрей Сокур. Реконструкция подходит как индустриальным гигантам, так и небольшим структурам. Крупные производители имеют возможность переоборудовать целые имущественные комплексы, в то время как небольшие компании вполне могут выкупить и реконструировать лишь один небольшой цех. Новое же строительство по умолчанию подразумевает большие объемы будущего производства и не меньшие капиталовложения. Поэтому всего лишь 7–8% из имеющихся на рынке производственных помещений — это новопостроенные, остальные — реконструированные (15% от общего объема) или же площади старого фонда времен СССР, которые подверглись лишь косметическому ремонту(75%).

По утверждению генерального директора инженерно-строительной компании "Базис — СК" Бориса Шапиро, минимальная цена реконструкции — $70–100 за один квадратный метр, стоимость нового строительства начинается с отметки $150 и может достигать $350.

"Если прибавить к этому цену земли в столице, а также проектной и утвердительной документации, то цифры получаются гораздо более значительные, нежели при перепрофилировании объектов промышленности. Конечно, новые помещения отличаются высокой технологичностью и современным привлекательным дизайном, но промышленники в основном выбирают все-таки экономию", — полагает г-н Шапиро.

Те же, кому средства не позволяют решиться даже на "экономную реконструкцию" или же пока не уверены в целесообразности дальнейшего развития своего производства, продолжают арендовать помещения. По словам г-на Денежука, найм предпочитают и заказчики, которые одновременно рассматривают варианты приобретения или аренды помещений. "Процесс покупки требует много времени для поиска площадей и оформления, поэтому потенциальные покупатели для начала выбирают аренду", — считает Сергей Денежук.

Говоря о дальнейшем развитии рынка производственных помещений, риэлторские и инвестиционные компании отмечают, что их стоимость будет продолжать расти. По прогнозам Андрея Сокура, в этом сегменте увеличатся как спрос, так и цены. Среднегодовой их рост может составить до 15–20%. "Потенциал рынка предложений промышленной недвижимости остается большим, — говорит Сергей Денежук. — В ближайшее время следует ожидать высокую активность в этом сегменте коммерческой недвижимости". При этом, по мнению специалистов, на рынке по-прежнему будут преобладать аренда и реконструкция старых площадей, а не строительство новых.