"Крутые офисы" заканчиваются
Свободных площадей в столичных бизнес-центрах на сегодняшний день практически не осталось, тем не менее, ставки аренды на профессиональные офисы, по прогнозам аналитиков, расти не будут, а через год-два даже упадут на 10-15%.
Мест нет
По словам главы отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Радомира Цуркана, на рынке аренды профессиональных офисов сложилась критическая ситуация: свободных площадей в бизнес-центрах столицы практически нет и на протяжении этого года не будет. "Конечно, какие-то помещения в профессиональных деловых центрах, имея некоторый запас времени, найти еще можно, — рассказывает Радомир Цуркан. — Но если раньше мы могли предложить нашим клиентам 10–15 вариантов, часть из которых, как правило, соответствовала выдвигаемым требованиям на все 100%, то сейчас выбор ограничивается 1–2 вариантами. Фактически это ультиматум: компаниям приходится не выбирать офис согласно своим запросам, а приноравливаться к имеющемуся предложению, району и конфигурации помещений. Особенно напряженная ситуация сложилась в сегменте наиболее популярных 100-метровых офисных помещений, найти которые сейчас абсолютно нереально".
В целом на сегодняшний день риэлторские компании в состоянии удовлетворить только каждую пятую заявку на аренду качественного офиса и это притом, что многие зарубежные компании отложили решение вопроса о своем выходе на украинский рынок до выяснения результатов президентских выборов. Таким образом, к концу осени дефицит высококлассных офисных помещений обещает стать по-настоящему катастрофическим.
Еще одним сегментом отложенного спроса, по мнению операторов, выступают фирмы, по-прежнему арендующие офисные площади на первых этажах жилых зданий и в админзданиях старой постройки. Эта масса арендаторов представляет собой так называемый резерв спроса на помещения в новых бизнес-центрах, размер которого весьма велик — по некоторым оценкам, он превышает 1 млн кв. м.
Ситуация с арендой существенно ухудшается еще и тем, что многие собственники, ранее предполагавшие сдавать площади в возводимых ими деловых центрах, теперь приняли решение об их продаже. Хотя уровень арендной платы в столице позволяет рассчитывать на запланированные сроки окупаемости проектов, сейчас инвесторы увидели возможность ускорить оборот денег. "Сдача помещений ОЦ в аренду приносит сегодня 13–18% годовых, а многие инвесторы заинтересованы в более быстром возврате средств, — говорит аналитик рынка Алла Литвин. — Поэтому они продают свои площади и вкладывают деньги в жилищное строительство либо же в землю". Риэлторы сходятся во мнении, что хотя абсолютного нуля вакантность офисных центров вряд ли когда-нибудь достигнет, поскольку время от времени некоторые помещения будут освобождаться и поступать на рынок, кардинального изменения ситуации на рынке аренды офисов не приходится ждать раньше конца 2005 — начала 2006 г.
По словам риэлторов, дефицит уже привел к повышению популярности на рынке практики преддоговоров, когда компании арендуют площади в офисных центрах за три месяца — полгода до сдачи объекта в эксплуатацию. "Все объекты, готовящиеся к сдаче в течение полугода, хорошо известны, так же, как известно, что ничего другого ждать не приходится, — отмечает Алла Литвин. — Поэтому сейчас нередки ситуации, когда компании, находящиеся в безвыходной ситуации, въезжают в еще строящиеся помещения, приведенные в очень относительный порядок. При этом, работая практически на стройке, они имеют скидку по арендной плате всего в 15–20%".
Цены остались неизменными
Как ни странно, острый дефицит профессиональных офисов не привел к существенному росту цен на эти помещения. По мнению Радомира Цуркана, это объясняется тем, что в украинской столице они и так высокие и расти дальше просто некуда. "У любой компании, особенно международной, есть четкий лимит затрат на "ведение офиса", — отмечает он. — Поэтому даже несмотря на отсутствие конкуренции, владельцы вводимых сегодня новых офисных центров не могут ставить ставки выше принятых в Европе — солидные арендаторы на них не согласятся, а небольшие компании их "не потянут". В то же время существующих ставок аренды вполне достаточно, чтобы сделать подобные проекты прибыльными для инвесторов".
По словам ведущего специалиста АН "Благовест" Светланы Карповой, сегодня арендаторы активно снимают непрофессиональные помещения, заключая параллельно договоры о намерениях на профессиональные, которые в течение ближайшего года должны быть введены в эксплуатацию.
Тем не менее риэлторы не могут не отметить, что значительное превышение спроса на профессиональные офисные площади над предложением все же имело свои ценовые последствия: владельцы деловых центров перестали идти на уступки арендаторам, и на рынке латентно выросли цены: если еще полгода назад выставляемые по $25/кв. м /мес. помещения в процессе торгов, как правило, сдавались по более низкой ставке, то сейчас о торге речи уже нет. На отдельные строящиеся площади собственники даже повышают сейчас цену на 10–15%, хотя, по мнению специалистов, по мере ввода новых объектов цены вернутся на прежний уровень.
Кроме того, по словам Светланы Карповой, в связи с тем, что арендаторы все больше обращают внимание на непрофессиональные помещения, стоимость аренды нежилого фонда за последнее время уже повысилась в среднем на 20%.
Дальше будет лучше
По словам исследователя компании DTZ Марты Костюк, в 2004 г. в столице будет сдано в эксплуатацию не более 110 тыс. кв. м офисных площадей, большинство из которых появится только в конце года. "Согласно заявлениям владельцев к концу года на рынок должны выйти бизнес-центр класса А "Амбассадор" площадью 10 тыс. кв. м, офисный центр класса А на улице Набережно-Крещатикской, 5/13, площадью 6,5 тыс. кв. м, первая часть офисного центра "Ласточка" на улице Ильинской (8 тыс. кв. м) и несколько небольших деловых центров, — отмечает г-жа Костюк. — Но, согласно прижившейся в столице практике, сроки сдачи этих объектов могут быть перенесены. Так, например, по прогнозам компании DTZ, бизнес-центр "Амбассадор" будет введен в эксплуатацию не раньше 2005 года. Кроме того, большая часть из заявленных к выходу площадей уже продана и, следовательно, фактически не поступит на рынок".
Основное же поступление риэлторы ожидают, начиная с мая следующего года. А в течение 2006–2007 гг., по данным компаний Colliers International, за счет введения новых площадей количество профессиональных офисов в столице удвоится. В частности, в это время в Киеве ожидается настоящий бум предложения класса А: в строй планируется ввести как минимум три крупных офисных центра, каждый по 30–40 тыс. кв. м. В то же время специалисты считают, что столичный рынок в состоянии полностью поглотить более 50 тыс. кв. м офисных помещений высшего класса.
Тем не менее, даже столь существенное пополнение, по прогнозам аналитиков рынка, не приведет к падению уровня арендных ставок. Эксперты уверены, что в 2006–2007 гг. они снизятся максимум на 10–15%, а популярностью будут продолжать пользоваться близкие к центру помещения стоимостью $15–25 за кв. м. По оценкам специалистов, предложение таких офисов будет увеличиваться на 30 тыс. кв. м ежегодно.