Квартиры опять дорожают
После летнего затишья на вторичном рынке недвижимости покупатели столичного б/у жилья заметно активизировались, что привело к росту цены квадратного метра на вторичке до весеннего уровня. К тому же некоторые виды жилья оказались в дефиците. Плавный рост, по оценкам риэлторов, продолжится как минимум до конца года. Более долгосрочные прогнозы они делать пока не решаются, поскольку перспективы рынка напрямую зависят от итогов выборов.
Обвала не случилось
Наступившая осень принесла заметное оживление на рынок вторичного жилья: по оценкам риэлторов, активность покупателей в сентябре выросла по сравнению с июлем-августом вдвое, а количество выставленных на продажу квартир как минимум на треть.
"Многие продавцы сняли в конце июля свои квартиры с продажи, поскольку падение спроса, вызванное периодом отпусков, привело к некоторому снижению цен на рынке, и те из продавцов, кто имел в запасе время, решили дождаться сезона возобновления деловой активности в столице, которым традиционно является сентябрь, — рассказывает ведущий специалист АН C. I. T. Ирина Евсикевич. — Их ожидания оправдались: за первые две недели сентября цены на б/у жилье поднялись по рынку на $2–3 тыс., что применительно к малогабаритным дешевым квартирам составляет порядка 5–10% от стоимости, а для дорогих квартир — всего 1–3%".
Тем не менее, по словам директора АН "Благовест" (Шевченковский р-н) Ирины Луханиной, корректнее говорить не о подорожании столичной недвижимости, а о возвращении к прежнему весеннему уровню цен. "Наша статистика показывает, что апрельский уровень цен сейчас наблюдается практически на все типы квартир, за исключением подорожавших на 8–10% от апрельской цены трехкомнатных квартир в центре", — отметила Ирина Луханина.
Таким образом, ожидания тех, кто пророчил рынку накануне выборов выброс большого количества свободных квартир, купленных в свое время с целью перепродажи, и последующий ценовой обвал, не оправдались. Столичный неликвид в виде гостинок и хрущевок, цены на который, согласно многочисленным прогнозам, должны были обвалиться в первую очередь, подорожал на те же $2–3 тыс. за единицу, что в пересчете на среднюю стоимость таких квартир составляет как раз самую большую цифру по рынку — вышеуказанные 5–10%. По словам директора АН C. I. T. Эдуарда Бразаса, психологической причиной произошедшего подорожания стала и ситуация, которая творится сейчас в столичном БТИ. "Очереди длиною в сутки, которые образовались там из людей, желающих подарить свою квартиру, чтобы в следующем году избежать налога на наследство, вводит продавцов жилья в некоторый обман, и они считают, что на рынке наступил очередной ажиотаж и покупатели вновь разметают столичные квадратные метры, не особо обращая внимания на цены", — отмечает он.
Еще одной интересной ценовой тенденцией рынка, по сообщению г-жи Луханиной, стал активный рост цен на одно- и двухкомнатные квартиры на популярных массивах (Харьковский, Оболонь, Святошин) при одновременном снижении цены на расположенные здесь трехкомнатные апартаменты. При этом в приближенных к центру районах (Соломенка, Татарка) риэлторы наблюдают прямо противоположную тенденцию: цены на "трешки" здесь растут довольно активно, в то время как стоимость одно- и двухкомнатных квартир никак не меняется. Риэлторы объясняют это тем, что последние полгода такие квартиры в приближенных к центру районах были чуть ли ни самым востребованным среди покупателей товаром, и цены на них росли быстрее всего. Таким образом, на сегодняшний день сложилась ситуация, когда цена трехкомнатной квартиры в этих районах оказалась ненамного выше цены двухкомнатной, и покупатели, естественно, начали выбирать более просторный вариант, что и вызвало активное подорожание такого жилья.
Покупатели стали богаче
По оценкам риэлторов, сейчас на рынке вторичного жилья в столице к продаже предлагается порядка 5–6 тыс. квартир, что не может вполне удовлетворить имеющийся спрос. "Сейчас покупать квартиры стали те, кто устал ждать обещанного обвала цен на рынке, и, по моему мнению, активность покупателей в течение осени будет только расти, — говорит Ирина Евсикевич. — Как и прежде, самый большой дефицит на рынке — хорошие квартиры по приемлемым ценам, и нынешнее предложение позволяет жаждущим приобрести недвижимость подыскать такой вариант в течение максимум одного-двух месяцев. Покупателей же, которые, как в минувшем декабре, желают совершить покупку прямо сейчас и поэтому не особо перебирают вариантами, на рынке не более 10%".
Абсолютное большинство сделок на рынке приходится на квартиры стоимостью от $40 тыс. до 100 тыс. (80%), в то время как покупка самого дешевого жилья составляет не более 10% от общего объема рынка. Еще 10% покупателей тратят на покупку недвижимости более $100 тыс.
"Увеличение суммы сделки стало знаковой особенностью нынешнего года, — считает Ирина Луханина. — Если раньше в городе наблюдался ажиотажный спрос на самое дешевое, а следовательно, и самое низкокачественное жилье, то сегодня люди предпочитают взять кредит и купить себе что-либо относительно пригодное для проживания. Порядка 40% всех сделок на вторичном рынке — это сделки с привлечением кредитных средств, получить которые в последние время для среднего звена, имеющего среднемесячный доход порядка $1000, стало намного легче".
На рост благосостояния столичных жителей, несомненно, указывает и существенное увеличение количества сделок, которые осуществляются не путем разъездов, а за свободные средства (в том числе и с привлечением кредитных денег). Если раньше количество свободных покупок не превышало 40%, то теперь уже 60% квартир приобретаются вне цепочек разъездов. При этом риэлторы отмечают, что разъезды отнюдь не стали менее популярными, а значит, количественное увеличение свободных покупок намного выше процентного.
Киевляне вытесняют провинциалов
Отрадно, что если раньше с чемоданом денег в агентства приходили практически только регионалы, то сегодня 60% свободных покупок совершают коренные киевляне, которые активно начали использовать для улучшения жилищных условий не размен с доплатой, а получение кредитных средств. Риэлторы говорят, что это связано не только с увеличением доходов граждан и появлением у них уверенности в завтрашнем дне, но и с развитием рынка страховых услуг, который сейчас предлагает страхование на случай болезни и потери трудоспособности.
"Человек, приобретающий квартиру в кредит, уже может быть уверен, что если с ним что-либо случится, кредит будет выплачен страховщиками, и его семье не придется выселяться, — отмечают в агентстве недвижимости "Татьяна". Что касается предпочтений покупателей-киевлян, то, по словам г-жи Луханиной, вслед за регионалами сегодня они опять стали активно заказывать центр и приближенные к нему районы (хотя популярность таких массивов, как Харьковский, Оболонь и Святошин, среди киевлян также продолжает оставаться высокой). Самыми востребованными являются выставляемые на вторичный рынок новые квартиры в первом-втором кругах центра (бул. Леси Украинки, ул. Б. Хмельницкого, просп. Чорновола, ул. Стельмаха и т. д.), а также б/у жилье в округе улиц Крещатик, Б. Хмельницкого, Лысенко.
"В огромном дефиците на рынке оказались небольшие, по 70–100 кв. м, квартиры в центре столицы по цене в $150 тыс. за единицу", — рассказывает Ирина Луханина. — Как правило, к продаже здесь предлагаются либо апартаменты более 150 кв. м, либо квартиры с ремонтом по цене порядка $200 тыс. Клиенты же стали менее заинтересованы в "чужом" ремонте и лишних квадратных метрах. Повышенным спросом пользуются и небольшие квартиры в "чешках" на Соломенке и подобных районах".
Что касается регионалов, то кредитами среди них пользуется лишь те, кто уже какое-то время отработал в столице, или же частные предприниматели, которые приобретают элитное жилье стоимостью свыше $200 тыс. (в случае с собственной фирмой или ЧП легче доказать свою платежеспособность и уровень доходов). Кроме того, сейчас риэлторы отмечают, что многие из тех, кто приехал в столицу в течение последних двух лет, начинают докупать квартиры для своих родственников и семей или же покупают себе более дорогую недвижимость в центре, оставляя купленные на Оболони и Харьковском апартаменты для тех же родственников.
Рост цен продолжится
Риэлторы сходятся во мнении, что окончание года будет характеризоваться хорошей активностью на рынке и медленным, но неуклонным ростом цен на вторичное жилье. "Я думаю, что цены будут расти в среднем на 3–4% в месяц, — комментирует директор АН C. I. T. Эдуард Бразас. — И до выборов никакого выброса квартир на рынок, который мог бы снизить цены, не произойдет. Да и вообще выборы окажут крайне незначительное влияние на рынок — они пополнят ряды покупателей максимум на 5%, что не сможет как-то изменить имеющиеся цены ни в ту, ни в другую сторону. В то же время этот декабрь перекроет показатели ажиотажного декабря 2003 г. как по денежному объему сделок, так и по их количеству".
А повторение активности прошлого предновогоднего месяца, по мнению директора АН "Благовест" (Шевченковский р-н) Ирины Луханиной, в отличие от выборов, как раз может привести к всплеску цен. "Правда, рост цен начнется не раньше середины декабря, и, если никаких новых объективных обстоятельств не появится, к середине января цены вернутся на прежний уровень", — полагает она.
