Очень дешевая земля
Инвесторы все чаще вкладывают деньги в столичную землю, стоимость которой в течение этого года выросла на 30–250%. При этом бизнесмены готовы платить миллионы долларов за участки на вторичном рынке, тогда как проводимые городской властью земельные аукционы не вызывают предпринимательского интереса. Да и сам вторичный рынок земли по-прежнему слишком мал. Владельцы участков не спешат выставлять их на продажу, ожидая более высоких цен.
Земля обогнала недвижимость
По наблюдениям киевских риэлторов, темпы увеличения цен на землю уже значительно опережают рост стоимости столичной недвижимости. "То, что земельные участки дорожают быстрее, чем остальная недвижимость, объясняется просто: спрос на них сейчас значительно превышает предложение, — говорит эксперт по недвижимости АН "Благовест" Александр Махинич. — Поэтому приобретение надела рассматривается многими инвесторами как стратегический шаг, который, возможно, уже в ближайшем будущем принесет им значительную прибыль".
Риэлторы утверждают, что за год подорожали практически все столичные земельные участки, начиная от небольших, которые годятся только под строительство жилых многоэтажек (с $10–20 тыс. до $40–50 тыс. за сотку на Печерске), до наделов в несколько гектаров под сооружение торговых центров (с $10–15 тыс. до $25–40 тыс. за сотку на массиве). При этом по-настоящему запредельную рентабельность своих вложений в землю получили, прежде всего, те, кто потратил средства на отвод официальным путем, то есть добился соответствующего решения Киеврады и заключил с городом договор на длительную аренду тех или иных участков.
По информации "ДС", подобный отвод земли (получение договора долгосрочной аренды на надел) еще совсем недавно обходился заинтересованной стороне в пределах $100 тыс. при условии, что для осуществления процедуры использовались услуги специализирующихся на этом организаций. Еще дешевле это стоило, если земля отводилась напрямую фирмам, имеющим возможность самим добиться принятия соответствующего решения столичного горсовета. Согласно официальным данным, за последнее время Киеврада выделила наделы, достаточные для возведения 5–12 млн кв. м жилья и общественных помещений (офисных и торговых центров), поэтому, даже несмотря на то что начиная с лета порядок выдачи земли под строительство был существенно усложнен, потенциальное наполнение рынка участков в столице остается достаточно высоким.
Острый дефицит
По словам директора агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, стоимость одного гектара земли в пределах городской черты на вторичном рынке начинается сегодня с отметки в $500 тыс., притом что вторичка в настоящее время практически не оперирует чистыми продажами (поскольку участки выделялись Киеврадой преимущественно в аренду).
"Продажа земли на вторичном рынке в столице фактически представляет собой отчуждение корпоративных прав юридического лица, на которое оформлен договор аренды того или иного участка, — говорит г-н Цуканов. — То есть приобретается не земля как таковая, а компания, на которую оформлен договор аренды". Другими словами, инвесторы за свои миллионы долларов покупают лишь право арендовать тот или иной участок и строить на нем, что не исключает затрат на оплату аренды этой земли, а в дальнейшем, возможно, и на реальную ее покупку.
Несмотря на крайне высокую стоимость приобретения таких прав (от $500 тыс. за надел под жилой дом на массиве до $10 млн за площадку под элитный небоскреб в самом центре), спрос на участки под строительство жилых и общественных сооружений в городской черте, по словам риэлторов, превышает предложение, которое на сегодняшний день весьма ограничено. Основной интерес инвесторы проявляют к массивам — как правобережным, так и левобережным, а из центра, как правило, предлагается Печерский район, хотя сейчас на рынке присутствуют и площадки под жилищное строительство по улицам Костельной и Софиевской. В то же время, по мнению специалистов, на рынок еще ни разу не поступал расположенный в центре участок под сооружение офисного или торгового комплекса. Собственники (арендаторы) таких наделов предпочитают не отчуждать права на них, а подыскивать инвестора для совместного освоения.
"Сегодня спрос на участки в городской черте однозначно превышает предложение, — утверждает Александр Махинич. — При этом популярностью пользуются площадки как свободные от застройки, так и со строениями. Цена на них примерно одинакова, и выбор зависит от других условий: приобретение пустого надела может быть выгодно потому, что покупателю не придется тратить дополнительные средства на снос постройки, в то же время если есть строения под снос, то чаще всего здесь уже проведены необходимые коммуникации".
Ограниченность предложения на вторичном рынке земли столицы риэлторы объясняют тем, что доходность проектов, которые возможно осуществить на этих участках, пока что крайне высока, а прохождение всех согласований на их выделение занимает слишком много сил и времени, чтобы собственники сразу же выбрасывали имеющиеся наделы на рынок. "Что бы ни происходило в нашей стране, земля будет только дорожать, — уверен Ярослав Цуканов. — Следовательно, она является для большинства организаций и граждан прекрасным средством увеличения размеров активов и особого смысла продавать ее нет: зачем избавляться сегодня от того, что завтра станет гораздо дороже?"
Ненужные аукционы
Интересно, что, несмотря на определенный дефицит приличных участков, земельные аукционы, проводимые столичной властью, на которых площадки, пригодные для строительства жилых домов и общественных зданий, предлагаются не в аренду, а в собственность, так пока и не прижились. Генеральный директор компании "Країна-буд" Игорь Артеменко считает, что это объясняется неудачным расположением многих из предлагаемых участков, их невысокими качественными характеристиками, странным образом сочетающимися с довольно высокой стоимостью. Как уже неоднократно писала "ДС", большинство проводившихся городом торгов признаны несостоявшимися, так как на них не был куплен ни один земельный участок.
Кроме того, по мнению специалистов, аукционы, которые по идее должны формировать первичный рынок земли в столице, сегодня фактически подменены "бесплатным" ее отводом через Киевраду (то есть получением права долгосрочной аренды за сумму в пределах $100 тыс.). Хотя не исключено, что ситуация вскоре может измениться. По словам первого заместителя начальника Киевглавархитектуры Андрея Миргородского, горсовет будет намного жестче подходить к выделению земли, опираясь, прежде всего, на мнение Института генерального плана, а не на возможности и предложения предпринимателей. "Условия аренды в городе крайне мягки, что отнюдь не стимулирует арендаторов к освоению выделенных им участков и благоприятствует земельным спекулянтам. Поэтому столичной власти имеет смысл подумать, как ограничить срок освоения выделенных и выделяемых наделов. Например, утвердить правила, согласно которым, если в течение двух лет по участку не ведутся никакие работы, он передается в коммунальную собственность", — отметил г-н Миргородский. Ускорить процесс освоения земельных участков, считает он, должны и разрабатываемые сегодня новые арендные ставки, в соответствии с которыми не использовать имеющиеся ресурсы станет довольно накладно.
Тем не менее до принятия властями решительных мер риэлторы не прогнозируют на рынке земельных участков каких-либо существенных изменений, кроме разве что дальнейшего стремительного роста цен.
