• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.5
Спецпроекты

Провинциалы добрались до "вторички"

Реклама на dsnews.ua

Риэлторы утверждают, что вторичный рынок столичного жилья стабилизировался. Они не прогнозируют каких-либо кардинальных изменений цен в ближайшие месяцы, хотя говорят о том, что после выборов спрос на недвижимость неминуемо повысится. По всей видимости, стабильные прогнозы по поводу уровня цен объясняются тем, что вторичный рынок активно "подпирается" первичным — в городе все еще появляется достаточно большое количество новостроек.

Торг уже уместен
После резкого увеличения цен на вторичном рынке жилья, последовавшего за американской трагедией 11 сентября, и неожиданного предновогоднего всплеска, когда из-за неясности с курсом доллара спрос на рынке существенно превысил предложение, ситуация стабилизировалась, и рынок принял цивилизованный вид. После новогодних каникул предложение квартир на "вторичке" довольно резко увеличилось, и, соответственно, началось постепенное снижение цен. "Пока что цена предложения квартир осталась на декабрьском уровне, — говорит директор агентства недвижимости "С.I.Т." Эдуард Бразас, — однако реальная цена сделок снизилась как минимум на 5–10%. То есть продавцы уже готовы к торгу, а покупатели не хотят переплачивать. Ажиотаж на рынке прошел, и покупатели перестали "мести" все подряд, а начали выбирать жилье, которое им подходит, и готовы ждать появления подходящего варианта по более низкой цене. Естественно, продавцы, выставлявшие свои квартиры по прежним ценам, вынуждены умерить аппетиты".

По словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Надежды Антоняк, на сегодняшний день предложение на вторичном рынке недвижимости превышает спрос в полтора раза, поэтому у потенциальных покупателей появилась возможность выбора. Каждый день в агентства недвижимости поступают на продажу по 30–50 квартир. Самым большим спросом сейчас пользуются одно-, двухкомнатные квартиры в удобных районах с развитой инфраструктурой, возле метро, в ценовом диапазоне $10–15 тыс. Большой спрос наблюдается и в сегменте жилья среднего ценового диапазона — $300–400 за "квадрат". Как и прежде, катастрофически превышает предложение спрос на дешевое жилье. Люди буквально стоят в очереди, и как только в агентстве появляется квартира за $7–8 тыс., она "уходит" в течение нескольких часов вне зависимости от качества дома.

Однако "средний покупатель", по словам Надежды Антоняк, старается найти дом поновее, и низкокачественное жилье пользуется все меньшим спросом. Сумма, на которую, как правило, рассчитывают столичные жители, обращаясь в агентство недвижимости, составляет $12–23 тыс. Огромным спросом пользуются новостройки Оболони и Харьковского массива, поступившие на вторичный рынок. По словам администратора агентства недвижимости "Ваш дом" Елены Зозули, соотношение проданного за последний месяц нового вторичного жилья и "бэушного" составило в их агентстве 80 к 20. Новое жилье попадает на вторичный рынок несколькими путями. Очень часто застройщик рассчитывается с поставщиком стройматериалов квартирами в доме, и последний, естественно, выставляет их на продажу через агентства недвижимости по более низким ценам. Иногда у инвесторов дома меняются жизненные обстоятельства, и они продают только что приобретенные квартиры.

"Первичка" вырывается вперед
По мнению риэлторов, сегодня уже произошло четкое разделение общества на покупателей новостроек и клиентов вторичного рынка. Эти люди отличаются по образу и уровню жизни, а главное, — по уровню и стабильности доходов. Конечно же, новый дом куда привлекательнее "бэушного", который через 20–30 лет исчерпает свой ресурс и потребует капитального ремонта. Однако жилье в новостройке обойдется гораздо дороже не только потому, что тут выше стоимость одного квадратного метра (в принципе, разница может быть не такой уж большой), но и потому, что в общей квадратуре квартир застройщики, как правило, сегодня себя не ограничивают. Следовательно, абсолютная цена квартиры (стоимость всей квартиры) на "первичке" намного выше. По словам Эдуарда Бразаса из "С.I.Т.", слабой стороной все еще остается ограниченность предложения. Реальных домов, в которых можно купить квартиру именно сегодня, первичный рынок предлагает не более 40. Таким образом, если человек хочет жить в каком-то конкретном микрорайоне (например, неподалеку от своих родственников), то выбор невелик.

Клиенты вторичного рынка — это, как правило, люди, покупающие и продающие жилье по необходимости. Разъезжаются семьи, не имеющие другой возможности обеспечить жильем повзрослевших детей. Пенсионеры, которые не в состоянии платить за квартиры, переезжают в меньшие, оставляя себе разницу. Как правило, более дорогое жилье меняется на более дешевое, и происходит миграция населения по районам. Из центра едут на массивы, из "спальных" районов — в пригород.

Тем не менее спрос на дорогие квартиры на вторичном рынке недвижимости не уменьшится. Ведь на "вторичке" при почти одинаковом уровне цен существует возможность более широкого выбора месторасположения дома и прилегающей к нему инфраструктуры. По мнению риэлторов, столичные застройщики не успевают следить за модой: сегодня уже не популярны квартиры огромных площадей, поскольку практика показывает, что для комфортного проживания семьи из 3–4 человек 200 метров — слишком много. А купить хорошую 3–4-комнатную квартиру площадью 80–100 кв. м сегодня можно только на вторичном рынке. В то же время, по словам Елены Зозули из "Вашего дома", особым спросом в сегменте дорогого жилья сегодня пользуются железобетонные дома в центре, квартиры в которых "уходят" за $1 тыс./"квадрат". При этом покупатели подобных квартир, естественно, выдвигают достаточно высокие требования к качеству жилья.

Реклама на dsnews.ua

Больше, чем на 10%, цены не упадут
Риэлторы ожидают всплеска покупательской активности в апреле. Что касается более долгосрочных прогнозов, то, по мнению специалистов, в течение ближайших трех месяцев ситуация останется стабильной. Возможно, летом цены немного поднимутся, поскольку, следуя расхожему мнению, что в теплое время года цены на недвижимость должны падать, многие потенциальные покупатели будут оттягивать покупку квартиры к этому времени. Как и в прошлом году, обнаружив, что ожидаемого понижения цен не произошло, люди будут вынуждены покупать недвижимость дороже, чем они могли ее купить весной. Лидирующие позиции, как и сейчас, сохранит первичный рынок жилья, являющийся более выгодным способом вложения средств.

В агентствах недвижимости говорят, что практически 30% покупателей столичной недвижимости — жители украинских регионов. Лидером является Донецкая область (еще недавно активно покупали киевские квартиры жители Днепропетровщины, но в последнее время они затихли). Специалисты отмечают еще одну "иногороднюю" тенденцию — если раньше в столице было принято снимать квартиру для иногородних студентов, то теперь родители нередко покупают для своих чад отдельные метры поближе к учебному заведению.

В общем же, потенциальным покупателям недвижимости можно пока не спешить: стабильные цены и широкий выбор квартир сохранятся, по мнению большинства специалистов, вплоть до нынешней осени. Некоторые риэлторы считают, что цена продажи сегодня все еще немного превышает реальную цену покупки, и у рынка есть 10%-ный запас на падение цены. Хотя прогнозируемый в связи с окончанием выборов рост спроса, возможно, не даст ценам особо упасть, но и ажиотажа он не вызовет, поскольку к значительному увеличению количества покупателей завершение избирательной гонки не приведет. По сути, активно покупать жилье будут народные депутаты из других регионов, прошедшие в новый состав парламента, и некоторые особо приближенные члены их команд. Еще одна категория покупателей, ожидающая завершения выборов, также незначительна — разного рода предприниматели средней руки, бизнес которых напрямую зависит от качественного состава Верховной Рады.

Цены на вторичном рынке жилья   

Расположение

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Академгородок

346

314

340

Александровская Слободка

403

401

426

Беличи

329

320

289

Березняки

383

377

342

Бортничи

362

558

481

Воскресенский

349

328

304

Выдубичи

560

738

524

Голосеево

397

425

382

ДВРЗ

351

250

260

Демиевка

408

370

429

Жовтневое

356

Зализничный

378

310

332

Зверинец

418

409

442

Караваевы Дачи

365

346

321

Комсомольский

401

396

332

Куреневка

359

344

394

Лесной

371

353

311

Липки

768

833

987

Лукьяновка

429

490

442

Минский Массив

375

348

308

Нивки

385

352

304

Новая Дарница

323

361

284

Оболонь

392

403

364

Осокорки

317

344

415

Отрадный

352

332

328

Печерск

582

574

617

Подол

508

475

477

Позняки

378

381

373

Русановка

412

411

451

Святошин

282

749

354

Соломенка

391

474

378

Соцгород

357

345

320

Старая Дарница

342

350

292

Сырец

366

339

299

Татарка

399

415

376

Теремки

413

296

355

Троещина

306

315

306

Харьковский

364

351

335

Чоколовка

377

386

369

Шулявка

391

426

382

Данные агентств недвижимости, $/м кв.   
    Реклама на dsnews.ua