Недоступная аренда. Этой весной арендные ставки в столичных торговых центрах могут вырасти в два раза
Желающим снять кусочек торгового центра в Киеве придется раскошелиться: строители не успевают насытить рынок, и ввод новых торговых площадей значительно отстает от спроса. Риэлторы в такой ситуации прогнозируют ценовой всплеск уже в ближайшие месяцы.
Пострадают окраины
Ценовая ситуация на рынке торговой недвижимости резко изменилась. Если в прошлом году арендные ставки в целом ряде торговых центров значительно снизились — как писала "ДС", в ТЦ, испытывающих проблемы с арендаторами, стоимость аренды сократилась на 10–15%, — то в этом наметилась противоположная тенденция.
По утверждению генерального консультанта балтийско-украинского СП Prospects Development Евгения Закмана, уже к марту-апрелю спрос на торговые помещения в столице может возрасти, а нехватка нового предложения в состоянии поднять средние цены на свободные помещения в нецентральных ТЦ практически в полтора раза — с сегодняшних $25– 30 за 1 кв. м в месяц до $40 кв. м/месяц. Существенно не изменится лишь аренда в центральных торговых центрах, поскольку сегодня она и так достаточно высока. По словам регионального директора компании DTZ Анны Максимчук, арендные ставки в центральных торговых комплексах сейчас колеблются от $50 до 150 кв. м/месяц.
Чуть меньшие темпы роста прогнозируют в АН "Благовест". "Сезонная активность на рынке недвижимости начнется ближе к весне, и именно тогда в полной мере станет ощутим дефицит площадей в ТЦ", — отмечает директор Голосеевского филиала АН "Благовест" Людмила Друзенко. По мнению аналитиков "Благовеста", повышение цен не превысит планку в 20–30%.
Во многом предполагаемый рост связан с тем, что ввод в строй новых торговых площадей просто не успевает за спросом. Как сообщил "ДС" аналитик торгового отдела компании Colliers International Владимир Тимочко, если в 2004 г. фактический прирост площадей в торговых центрах составил 100 тыс. кв. м, превысив на треть прирост 2003 г., то текущий год ожидается не столь урожайным. "Следующий пик активности предложения в столице ожидается в 2006–2007 годах", — утверждает он. Именно тогда можно будет говорить о некоем балансе спроса и предложения. Тогда же появятся основания для существенного сокращения дефицита торговых площадей на рынке, так как на эти годы заявлено открытие серии крупных комплексов.
На торговые площади в центре цены снизятся только после ввода в эксплуатацию огромных ТРЦ "Олимпик Плаза" и ТРЦ на Спортивной площади. Подобные прогнозы подтверждают и другие эксперты. "В течение ближайших трех лет на рынке появятся торговые комплексы общей площадью более 500 тыс. кв. м, в том числе значительная часть в центре столицы, что увеличит сегодняшний объем более чем в два раза и значительно усилит конкуренцию", — отмечает исследователь компании DTZ Марта Костюк.
Торговцы застроили Оболонь
В этом году знаковыми событиями в развитии торговых центров, по мнению специалистов, стала застройка окраинных массивов и появление в столице mixed-use-проектов — объектов, включающих в себя площади разного назначения: офисные, жилые, торговые, развлекательные и т. п. Кроме того, в прошлом году собственники даже небольших торговых центров стали привлекать сравнительно крупных арендаторов, а строительство торговых центров с нуля впервые существенно превысило реконструкцию старых помещений.
Интересно, что все новые торговые центры в текущем году появились на периферии. При этом четыре из них (ТЦ "Альта-Центр", "Макрос", "Курени", вторая очередь "Каравана") открылись на популярной сегодня Оболони. Владимир Тимочко из Colliers International связывает это с тем, что район опережает другие спальные районы Киева по уровню доходов жителей.
В целом специалисты сходятся во мнении, что введенные в 2004 г. комплексы никак не сгладили ситуацию дефицита торговых помещений. "Эти центры имеют небольшие площади и выполняют скорее локальную роль, — отмечает Анна Максимчук из компании DTZ. — Существенного влияния на рынок в целом они не оказали, поскольку большинство из них просто предоставили крышу работавшим ранее на рынке". Поэтому спрос на торговые площади со стороны большинства как крупных, так и мелких ритейлоров остался столь же высоким, как и был.
Полегчает не скоро
Наступивший год, по мнению специалистов, ознаменуется для торговых центров появлением новых арендаторов. "Структура предложения на рынке будет меняться, — полагают аналитики "Альта-Центра". — Перспективы роста для торговых комплексов, кроме продуктового ритейла, представляют операторы сотовой связи, электроники, строительных материалов и товаров для дома". Ожидается в этом году и более интенсивный заход западных арендаторов. В частности, о своих планах уже заявили такие компании, как Ikea и Marс&Spenser.
После 2007 г. основными форматами рынка станут крупные торговые молы, находящиеся на периферии или за городом. "Их перспектива развития связана с приходом крупных иностранных операторов в ближайшие два-три года (Ikea, Auchan и т. д.), — отмечает генеральный директор торгового комплекса "Альта-Центр" Михаил Ханин. — И они принесут на рынок новые правила: мировая практика арендных ставок в таких центрах на уровне $20–70 кв. м/мес. позволяет держать невысокий общий уровень цен и заключать с арендаторами долгосрочные контракты на 7–10 лет".
