Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Подружиться домами. Банкиры начнут кредитовать нулевые строительные проекты

Понедельник, 21 Марта 2005, 00:00

В этом году строительные компании собираются существенно нарастить объемы своих заимствований. Правда, теперь ставку будут делать не столько на классическое кредитование, сколько на выпуск корпоративных облигаций. Финансисты не скрывают своей заинтересованности и говорят, что готовы брать на себя большие риски, ссужая застройщиков средствами чуть ли не на всю стоимость их проектов.

Финансисты увеличат свое участие
Рост финансирования строительства сегодня поясняют двумя факторами, главный из которых — повышение финансовых потребностей строителей, наращивающих объемы возводимого жилья. «Мы собираемся активно финансировать строительный бизнес, что связано с продолжающимся бумом на этом рынке, растущим спросом застройщиков на стройплощадки, а населения на недвижимость», — рассказал «ДС» заместитель директора Киевской региональной дирекции банка «Аваль» Сергей Калиберов. По прогнозам строителей, наибольший прирост в 2005 г. будет наблюдаться на рынке торговых помещений.

Пока с застройщиками работают по стандартным схемам. «На первом этапе реализации проекта мы оперируем, как правило, своими деньгами — это около 20–30% от необходимого объема инвестиций. Затем презентуем проект банкам, рассчитывая тоже приблизительно на 20–30%, и на завершающем этапе привлекаем средства физических или юридических лиц», — детализировал президент компании «Градострой» Виктор Власов. Однако банкиры полагают, что уже до конца 2005 г. финучреждения активнее будут кредитовать более половины стоимости всей возводимой недвижимости, а иногда и того больше. «Средний объем кредита на строительный проект составит $8–10 млн. Это около 60–70% общей его стоимости», — полагает Сергей Калиберов. Кроме того, обыденной обещают сделать практику кредитования строительства с начального этапа. По признанию банкиров, сейчас они очень редко берутся финансировать строительные проекты с нуля, стараясь подключиться к ним уже на второй-третьей стадии их реализации. Неизменными намерены оставить базовые требования к заемщикам: гарантией погашения займа останется залог (возводимая недвижимость) и наличие полного пакета документов на застройку (все полагающиеся разрешения, землеотвод, утвержденная проектная документация).

Облигации на все случаи жизни
Несколько изменится и способ привлечения средств под финансирование строительства. С недавних пор застройщики все чаще отдают предпочтение выпускам корпоративных облигаций, нежели оформлению банковских кредитов. Причем в финучреждениях считают, что на протяжении ближайших лет этот продукт будет пользоваться значительным спросом. По словам специалистов, строительные облигации перестанут оседать в портфелях определенного круга банков, как это принято по множеству других выпусков корпоративных облигаций, и выйдут на рынок. «Такие эмиссии в основном являются частью схемы финансирования строительства и используются уже заранее известными инвесторами. Поэтому эти ценные бумаги очень редко попадают на облигационный рынок для продажи третьим лицам. Тем не менее облигации под строительство объектов недвижимости являются достаточно привлекательными. Поэтому в ближайшее время мы ожидаем второй волны «строительных» облигаций, когда застройщики начнут привлекать дополнительные ресурсы с открытого рынка», — рассказал «ДС» начальник отдела аналитических исследований ЗАО «Альфа-банк» Александр Печерицын. Финансисты полагают, что у корпоративных выпусков застройщиков не должно быть проблем с размещением, особенно в условиях избыточной ликвидности банковской системы — ей сейчас как раз не хватает инструментов, в которые она могла бы вкладывать гривню, собираемую сегодня на депозиты.

Да и для строителей выпуски корпоративных облигаций не менее выгодны, поскольку тем самым они могут решить сразу несколько проблем. Прежде всего, получить финансирование без залога. Ведь наличие обеспечения уже давно не является требованием инвесторов, приобретающих облигации. Кроме того, с выпуском и размещением на рынке своих бумаг у строителей и покупателей их облигаций появляется дополнительная возможность для маневра. «Облигации — это реальное имущество для инвестора, которое может быть использовано в качестве самостоятельного актива — например при кредитовании в качестве залога», — отметил директор ООО «Инвестиционно-строительной компании «Столица» Петр Пиговский.

Положительной стороной эмиссии корпоративных облигаций является ее универсальность. Банк никогда не возьмется кредитовать в больших объемах (кроме финансирования так называемой «оборотки») строительную компанию как таковую. Ссужать средствами будут лишь конкретные проекты, которые финучреждение досконально проверит — проконтролирует наличие отведенной земли, согласованного и подписанного проекта и т. д. Зато выпуск ценных бумаг совсем не обязательно привязывать к возведению конкретного дома либо торгового комплекса. Привлекать таким образом средства можно в расчете сразу на несколько строительных проектов, не тратя времени на оформление кредита под каждый из них.

Впрочем, у корпоративных выпусков есть и свои недостатки. Прежде всего, это достаточно большие сроки их оформления. Если предоставление кредита может быть осуществлено на протяжении месяца, то на эмиссию облигаций может уйти несколько месяцев. Еще один неприятный момент — комиссия, которую заемщикам приходится платить банку за организацию выпуска. Сегодня ее размер составляет 1–2% объема выпуска.

Прогноз
По разным подсчетам, объемы финансирования строительных компаний в 2005 г. увеличатся на 70–80%. Прирост в равной степени обеспечат обе составляющие — возведение торговых и жилых помещений. Ожидается, что почти половина этих средств будет предоставляться посредством выпусков ценных бумаг. Наибольшей активности в этой части ожидают от строителей средней руки и небольших застройщиков, которые таким образом еще и сделают себе имя на рынке. Наблюдатели полагают, что большим строительным компаниям, имеющим давние наработанные связи с банками (а в некоторых случаях и одних учредителей), не придется для получения финансирования выходить на открытый рынок. В банках заранее предупреждают, что не намерены создавать эксклюзивные ценовые условия для строителей, а потому им придется рассчитывать на кредитование и эмиссии по базовым процентным ставкам. Единственное, на что готовы идти финучреждения, так это на пересмотр сроков кредитования — для строительных компаний их планируют увеличить с 3 до 4–5 лет. Выпуски корпоративных облигаций собираются продлить с одного года до двух лет.