Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Застройщики теряют землю

Понедельник, 21 Марта 2005, 00:00

Изменение порядка распределения земельных участков в столице под строительство жилых и коммерческих объектов приведет к вытеснению с рынка мелких застройщиков. Кроме того, новые правила выделения киевской земли, по мнению экспертов, спровоцируют приход иностранных инвесторов.

Лидеры спокойны
Как уже писала «ДС», на столичном рынке сейчас меняются правила игры: начиная с середины весны землю можно будет получить только через аукцион или инвестконкурс и только за деньги. Причем помимо права собственности на земельные участки будет продаваться и право аренды на них. Крупные застройщики уже заявили о своей готовности приобретать землю, хотя и с некоторыми оговорками. По словам начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Михаила Голицы, структуры управления, в том числе «Житло-Інвест», готовы участвовать в земельных конкурсах. «То, что каждый участок будет реализовываться через аукцион, исключит часто встречающиеся случаи, когда компании отводят себе площадки и по три-четыре года их не осваивают, — отметил Михаил Голица. — Правда, речь должна идти о продаже права застраивать данный участок, а не о выкупе земли. Поэтому мы готовы участвовать в конкурсах на право застраивать надел, а не на его выкуп».

Президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Владимир Поляченко также убежден, что в разрабатываемый новый порядок распределения участков нужно внести поправки. Глава холдинга считает, что «продаваться должна не земля, а тендерная документация проекта освоения этой земли». «Киевгорстрой» готов, по заявлению г-на Поляченко, покупать на конкурсной основе такую документацию, а также принимать участие в земельных аукционах. Он подчеркнул, что на сегодняшний день значительное количество площадок, осваиваемых холдингом, — это те, которые предлагают владельцы участков. «Мы отдаем за это некоторый процент квартир, и нам выгоднее покупать землю на торгах, чем брать у кого бы то ни было за большие, чем на аукционе, деньги», — добавил он.

Готова приобретать участки и строительная компания «Градострой». Как объяснил ее президент Виктор Власов, если на аукцион будут выставляться участки с полным пакетом документов и с уже пройденной разрешительной системой, то компания с удовольствием примет участие в таких аукционах. «Сегодня многие застройщики покупают наделы на вторичном рынке, причем речь идет даже не о выкупе таких участков, а о покупке компании, на которую оформлена площадка. Тут масса юридических тонкостей и велика вероятность мошенничества», — отметил Виктор Власов.

В отличие от данных компаний более мелкие застройщики оценивают предстоящий выкуп участков крайне пессимистично, поскольку не обладают достаточным количеством оборотных средств. По мнению Игоря Артеменко, директора компании «Країна Буд», активно сотрудничающей с небольшими застройщиками в земельных вопросах, продажа права собственности и права аренды на участки вытеснит с рынка многие мелкие фирмы. «Единственным выходом для них окажется кооперирование своих усилий и средств, — предположил Игорь Артеменко. — Такие застройщики могут пойти по пути объединения и создания управляющих компаний для реализации крупных проектов».

Еще одним вариантом выживания для мелких компаний станет выполнение заказов государственных структур. По новым правилам взять в аренду землю без конкурса смогут бюджетные организации: Министерство обороны, МВД и т. д.

Все скупят иностранцы
Другим следствием отмены бесплатной выдачи земли, по мнению специалистов, может стать повышенная активность на рынке иностранных инвесторов, которые всегда интересовались правом владения землей, а не арендой. «Если в конце прошлого года к участкам в столице присматривались, прежде всего, донецкие бизнесмены, то с начала текущего года донецкий регион перестал интересоваться землей в столице, но крайне активизировались инвесторы из России и Западной Европы», — отмечает Игорь Артеменко.

Главную проблему будущих конкурсов специалисты видят в качестве участков, которые город сможет выставить на аукцион. По данным начальника отдела маркетинга компании FIM Consulting Юлии Ляшенко, на сегодняшний день почти на все инвестиционно привлекательные площадки в столице уже оформлены права пользования. «Использование админресурса при отводе земельных наделов привело к увеличению количества спекулятивных операций на рынке: участки зачастую оформлялись не для реализации собственных проектов, а исключительно с целью дальнейшей перепродажи, — отмечает г-жа Ляшенко. — Свободными остались так называемые «проблемные территории», т. е. площадки, требующие значительных инвестиционных вложений, либо же удаленные от центральной планировочной зоны, основных транспортных потоков и прочее».

Но если город все же найдет инвестиционно привлекательные территории и начнет выставлять их на конкурс, то цены на предлагающиеся в аренду участки на вторичном рынке могут упасть. «В этом случае прежде всего подешевеют наделы под коммерческое строительство, — уверен Игорь Артеменко. — Данный сегмент рынка планируют активно осваивать иностранцы, а они заинтересованы в чистой покупке земли у государственных органов, а не у неведомых спекулянтов». Сегодня право собственности на участки на аукционе стоит порядка $1,2–1,5 млн за 1 га, спекулянтами же на вторичном рынке за такие же или еще большие деньги продается право аренды на 10–25 лет. Поэтому, по прогнозам, цены на подобные продажи могут снизиться на 20–30%.