Рабочие места в Харькове дорожают

В последнее время риэлторы отмечают бурный рост спроса на офисные площади в профессиональных бизнес-центрах Харькова. Встающие на ноги местные девелоперские компании пытаются ответить на вызов рынка рядом новых проектов.В Харькове во времена СССР было сконцентрировано много НИИ. Площади в таких зданиях, перепрофилированные промышленные и административные постройки долгое время способствовали насыщению рынка офисных помещений. Благодаря этому фактору в Харькове меньше, чем в других региональных центрах, была выражена тенденция размещения офисов в жилом фонде.Профессиональные площади на рынке офисной недвижимости Харькова появились относительно недавно. Пионером стал бизнес-центр "Телесенс" класса В по улице Академика Проскуры, 1, который был сдан в эксплуатацию в 2002 г. На сегодняшний день, по данным инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", на класс В приходится около 5%, а класс А и вовсе не представлен на рынке. Офисы, позиционируемые как класс С и расположенные в зданиях НИИ с коридорно-кабинетной планировкой, сложно отнести к профессиональным. А для площадей более низкого уровня харьковские риэлторы используют неприменяемые в международной практике классы С или D и Е. Данные ИКК "Проконсул" свидетельствуют, что в 2004 г. предложение офисных площадей класса В увеличилось на 5 тыс. кв. м за счет торгово-офисного центра на улице Бакулина (2 тыс. кв. м) и БЦ, расположенного по Московскому проспекту, 199 (3 тыс. кв. м).Одной из заметных тенденций 2004–2005 гг. стало изменение структуры спроса: он сместился в более дорогой сегмент. По данным "Проконсула", более 60% спроса сегодня приходится на долю офисов класса В. В целом же ИКК оценивает спрос в 630 тыс. кв. м, что на 80 тыс. кв. м превышает предложение. "В Харькове предпосылки роста спроса на площади класса А и В объясняются многими факторами, — говорит директор департамента инвестиционного проектирования ИКК "Проконсул" Юрий Желваков. — Среди них увеличение количества и расширение финансовых, консалтинговых, брокерских компаний, которые являются основными пользователями офисных помещений класса А и В, а также рост числа представительств и филиалов иногородних и иностранных компаний и др.".Такая структура спроса обуславливает и уровень арендных ставок и цен, который в Харькове самый высокий в Восточном регионе. По данным издания Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в центре города офисы продаются по $600–2000/кв. м, на окраинах — $300–550/кв. м. Арендные ставки на офисы в центре составляют $10–25/кв. м, а в отдаленных районах — $5–8/кв. м. По прогнозам экспертов, цены и арендные ставки на офисную недвижимость Харькова, которые стабильно росли в течение прошедшего года, в 2005 г. так и не стабилизируются. Аналитики компании "Проконсул" прогнозируют дальнейший рост арендных ставок, который в 2005 г. для офисов класса В может составить 20–30%, а для класса С и D — 12–15%.Относительно высокий для регионального мегаполиса уровень цен и арендных ставок на офисы в центре города (посоревноваться с Харьковом по этому показателю может разве что Одесса) объясняется большим дефицитом вакантных офисных площадей. "Объем предложения в центре Харькова сокращается на протяжении последних трех лет, — описывает ситуацию г-н Желваков. — С 2001 г. доля объектов в центре города сократилась на 20%. При этом удельный вес площадей, расположенных в прилегающих районах, вырос на 15%, а в районах транспортных развязок и на магистральных улицах — на 5%". Перенос новых офисных зданий за пределы центра города, по его мнению, является одной из актуальных тенденций 2005 г.Позитивная динамика вдохновила девелоперов, которые заявили о начале реализации массы крупных проектов. По данным ИКК "Проконсул", в 2005–2006 гг. планируется строительство и ввод в эксплуатацию 37 тыс. кв. м офисных площадей класса В. По мнению г-на Желвакова, к наиболее значимым проектам можно отнести возведение первого административно-торгового комплекса в центре города (ул. Гражданская), в котором офисные площади класса А составят порядка 10 тыс. кв. м. Строительство планируется начать уже в этом году. Стоит отметить и интерес харьковских девелоперов к так называемым мультиформатам — многофункциональным комплексам, сочетающим площади различного назначения. В качестве примера можно привести торгово-развлекательный и административный комплекс "Ковчег" (площадь — 27 тыс. кв. м). Он будет объединять современный 22-этажный бизнес-центр с пресс-центром и конференц-залом, двухзальным кинотеатром, фитнес-клубом, боулинг-клубом, рестораном, фудкортом и др. Помимо этого, проект предусматривает создание шестиуровневого торгового центра, а также жилых апартаментов. По информации девелопера этого проекта — компании Makrocap Development Ukraine, на данный момент распродано уже около 35% офисных площадей комплекса.Хотя сроки возврата инвестиций в офисную недвижимость Харькова пока ниже, чем в других сферах бизнеса, по данным ИКК "Проконсул", они составляют 5–7 лет. "В целом инвестиции в офисную недвижимость Харькова составляют порядка 30% от общего объема инвестиций в реконструкцию и строительство объектов недвижимости. В 2004 г. в объекты офисного назначения было инвестировано порядка 150 млн грн.", — говорят в "Проконсуле".