Торговые центры пошли в регионы

Участники рынка коммерческой недвижимости начинают все активнее интересоваться регионами. Пока взоры инвесторов обращены на крупные города и областные центры, где в течение ближайших двух лет предполагается открыть десятки объектов.

Велик спрос на торговые площади и в Харькове. По мнению Вадима Непоседова, повышение интереса к городу, а также укрупнение местных операторов вступает в противоречие с предложением, что дает основания для роста арендных ставок и цен продаж. По данным компании "Проконсул" (Харьков), разрыв между спросом и предложением — около 150 тыс. кв. м. В этой связи в 2005 г. будут строиться и вводиться в эксплуатацию комплексы площадью более 10 тыс. кв. м. Повышение арендных ставок может составить до 20–25% в год, что связано как с дефицитом торговых площадей, так и с высоким уровнем арендных ставок в центрах, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2005 г. В целом же инвестиции в торговую недвижимость Харькова в последние годы составляют более 50% от общего объема капиталовложений в реконструкцию и строительство объектов коммерческой недвижимости.

Интерес розничных торговцев к большим торговым форматам более всего характерен для Одессы. Так, компания "Европродукт" (сеть детских супермаркетов "Антошка") в начале 2005 г. ввела в эксплуатацию детский торгово-развлекательный комплекс "Мега-Антошка". Открывает новые центры в Одессе и Ильичевске крупная торговая компания "Таврия В", которая в 90-х годах начинала свой бизнес с развития сети супермаркетов. Кроме того, на региональных рынках активно работают промышленные компании, рассматривающие недвижимость как диверсификацию инвестиций. Например, в Днепропетровске девелопером проектов нескольких ТЦ является ЗАО "Акта" (входит в корпорацию "Алеф").Киевские компании заинтересовались регионами недавно. Одним из пионеров было ЗАО "Лекс-холдинг" (торгово-развлекательный комплекс "Караван"). В середине 2006 г. компания планирует ввести в эксплуатацию подобные киевскому "Каравану" 50-тысячники в Днепропетровске, Харькове и Запорожье. Интересуется региональным колоритом и сеть ТРЦ "Квадрат". Правда, по мнению председателя правления ЗАО "Квадрат-Украина" Александра Овчара, уровень развития розницы в регионах все еще недостаточен для запуска крупноформатных ТЦ. "Выход на региональные рынки "Квадрат-Украина" планирует осуществить в 2008 г., считая этот период наиболее благоприятным для расширения бизнеса вне столицы, — говорит он. — Освоение регионов мы начнем с городов-миллионников, таких как Харьков, Днепропетровск, Одесса, Донецк". Андрей Калмыков считает, что активная экспансия в регионы начнется не раньше чем через два года, поскольку сегодня киевские операторы в большинстве своем не готовы к девелопменту торговых комплексов на периферии.

Несмотря на отдельные положительные тенденции, большинство торговых объектов в регионах, по оценкам Украинской торговой гильдии, значительно отличается от столичных. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие 5-тысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тыс. кв. м. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.По мнению Андрея Калмыкова, наиболее характерной чертой регионального рынка ТЦ является и преобладание реконструированных, а не построенных с нуля объектов. Самым типичным примером для большинства областных городов он считает торговый центр, расположенный в 3–4-этажном здании ЦУМа, где сделан косметический ремонт, а внутренние площади разбиты на секции при помощи перегородок. Соответственно различаются и арендные ставки. По информации Украинской торговой гильдии, средняя арендная ставка в новых торговых центрах городов-миллионников составляет порядка $50/кв. м, в старых зданиях площадью 2–3 тыс. кв. м — $20/кв. м. В областных городах (таких как Винница, Полтава, Луганск и др.), где новые ТЦ представляют собой в основном реконструированные здания, ставка аренды колеблется в диапазоне $30–40 за кв. м. В то же время не стоит однозначно утверждать об огромной разнице арендных ставок в Киеве и регионах. "Трудно вообще найти сопоставимые по всем показателям площади в столице и на периферии, поэтому сравнивать арендные ставки, к примеру, в киевском "Глобусе" и любом другом ТЦ, расположенном в регионе, — это просто некорректно", — говорит Вадим Непоседов.