Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Торговые центры пошли в регионы

Понедельник, 27 Июня 2005, 00:00

Участники рынка коммерческой недвижимости начинают все активнее интересоваться регионами. Пока взоры инвесторов обращены на крупные города и областные центры, где в течение ближайших двух лет предполагается открыть десятки объектов.

Точки роста

Активное развитие рынка торговой недвижимости в регионах отчасти объясняется ростом доходов населения. С другой стороны, сетевые торговые операторы, которым становится тесно в столице, уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие один-два года. Подобная активность сетевиков, ориентированных на аренду площадей в торговых центрах, дает ощутимый толчок для развития больших форматов торговли в городах-миллионниках и областных центрах.На пике интереса оказался Днепропетровск, где уже построен и введен в эксплуатацию целый ряд ТЦ. Еще около 10 масштабных проектов находятся на стадии реализации. «Если будут завершены все заявленные проекты, то в 2007 г. на 1 тыс. горожан будет приходиться порядка 280 кв. м площадей в торговых центрах, — сообщает директор Украинской торговой гильдии Вадим Непоседов. — По этому показателю город обгонит Киев и сравняется с крупными европейскими мегаполисами, например Лондоном». По оценкам управляющего компанией Trade Help Андрея Калмыкова, Днепропетровск лидирует среди региональных центров не только по количественным, но и качественным показателям — именно здесь реализуется ряд проектов с грамотно проработанной концепцией.Предприимчивая Одесса также может похвастаться интенсивным развитием больших торговых форматов. Только в 2004 г. в городе было введено в эксплуатацию пять крупных объектов. Подобные темпы сохраняются и в 2005 г. Благодаря этому Одесса может стать вторым региональным центром, где рынок торговой недвижимости приблизится к насыщению.

Велик спрос на торговые площади и в Харькове. По мнению Вадима Непоседова, повышение интереса к городу, а также укрупнение местных операторов вступает в противоречие с предложением, что дает основания для роста арендных ставок и цен продаж. По данным компании «Проконсул» (Харьков), разрыв между спросом и предложением — около 150 тыс. кв. м. В этой связи в 2005 г. будут строиться и вводиться в эксплуатацию комплексы площадью более 10 тыс. кв. м. Повышение арендных ставок может составить до 20–25% в год, что связано как с дефицитом торговых площадей, так и с высоким уровнем арендных ставок в центрах, которые будут введены в эксплуатацию в течение 2005 г. В целом же инвестиции в торговую недвижимость Харькова в последние годы составляют более 50% от общего объема капиталовложений в реконструкцию и строительство объектов коммерческой недвижимости.

Кто так строит

Лидерами рынка торговых центров в городах-миллионниках и областных центрах в основном являются местные компании. По словам г-на Калмыкова, многие из них выросли из операторов розничной торговли, которые накопили достаточные средства для инвестиций. Якорными арендаторами в таких комплексах обычно оказываются супермаркеты розничной сети, которую развивает оператор. К примеру, владельцы сетей одноименных супермаркетов «Обжора» (Донецк) и «Рорус» (Одесса) открыли в своих городах один и два торговых центра соответственно.

Интерес розничных торговцев к большим торговым форматам более всего характерен для Одессы. Так, компания «Европродукт» (сеть детских супермаркетов «Антошка») в начале 2005 г. ввела в эксплуатацию детский торгово-развлекательный комплекс «Мега-Антошка». Открывает новые центры в Одессе и Ильичевске крупная торговая компания «Таврия В», которая в 90-х годах начинала свой бизнес с развития сети супермаркетов. Кроме того, на региональных рынках активно работают промышленные компании, рассматривающие недвижимость как диверсификацию инвестиций. Например, в Днепропетровске девелопером проектов нескольких ТЦ является ЗАО «Акта» (входит в корпорацию «Алеф»).Киевские компании заинтересовались регионами недавно. Одним из пионеров было ЗАО «Лекс-холдинг» (торгово-развлекательный комплекс «Караван»). В середине 2006 г. компания планирует ввести в эксплуатацию подобные киевскому «Каравану» 50-тысячники в Днепропетровске, Харькове и Запорожье. Интересуется региональным колоритом и сеть ТРЦ «Квадрат». Правда, по мнению председателя правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александра Овчара, уровень развития розницы в регионах все еще недостаточен для запуска крупноформатных ТЦ. «Выход на региональные рынки «Квадрат-Украина» планирует осуществить в 2008 г., считая этот период наиболее благоприятным для расширения бизнеса вне столицы, — говорит он. — Освоение регионов мы начнем с городов-миллионников, таких как Харьков, Днепропетровск, Одесса, Донецк». Андрей Калмыков считает, что активная экспансия в регионы начнется не раньше чем через два года, поскольку сегодня киевские операторы в большинстве своем не готовы к девелопменту торговых комплексов на периферии.

Найди отличия

Столичный и региональные рынки имеют некоторые общие черты. Так, например, тенденция укрупнения торговых центров, проявившаяся в 2004 г. в Киеве, уже охватила региональные рынки. В Донецке сейчас строится ТРЦ «Донецк Сити» (площадь 41 тыс. кв. м), а в Виннице инициирован проект создания ТЦ площадью в 30 тыс. кв. м. Получила в региональных ТЦ распространение и развлекательная составляющая. По мнению Андрея Калмыкова, сегодня в стандартный «джентльменский набор» входит 2–3-зальный кинотеатр, боулинг на 4–10 дорожек, игровые автоматы для подростковой аудитории.Есть и общая для всех ложка дегтя. Как в столичных, так и в региональных ТЦ, по словам г-на Калмыкова, нередко хромает концептуальная проработка. «Сегодня рынок переживает переходный период, для которого характерно непрофессиональное управление торговыми комплексами. Дирекция в основном сосредоточена на организации поступления арендной платы, при этом, как правило, не уделяется внимание управлению покупательскими потоками», — утверждает он. Это нередко приводит к снижению доходов, а следовательно, недовольству арендаторов.

Несмотря на отдельные положительные тенденции, большинство торговых объектов в регионах, по оценкам Украинской торговой гильдии, значительно отличается от столичных. Существенные различия наблюдаются в объеме инвестиций. Если в регионах, за редким исключением, строятся небольшие 5-тысячники, то в столице размер ТЦ колеблется в пределах 12–40 тыс. кв. м. При этом региональные инвесторы склонны планировать более высокий уровень доходности проектов, чем в Киеве, и это порой делается в ущерб качеству и долговечности формата. Поэтому окупаемость торговых комплексов в регионах обычно составляет 3,5–4 года, тогда как в столице — 4,5–6 лет.По мнению Андрея Калмыкова, наиболее характерной чертой регионального рынка ТЦ является и преобладание реконструированных, а не построенных с нуля объектов. Самым типичным примером для большинства областных городов он считает торговый центр, расположенный в 3–4-этажном здании ЦУМа, где сделан косметический ремонт, а внутренние площади разбиты на секции при помощи перегородок. Соответственно различаются и арендные ставки. По информации Украинской торговой гильдии, средняя арендная ставка в новых торговых центрах городов-миллионников составляет порядка $50/кв. м, в старых зданиях площадью 2–3 тыс. кв. м — $20/кв. м. В областных городах (таких как Винница, Полтава, Луганск и др.), где новые ТЦ представляют собой в основном реконструированные здания, ставка аренды колеблется в диапазоне $30–40 за кв. м. В то же время не стоит однозначно утверждать об огромной разнице арендных ставок в Киеве и регионах. «Трудно вообще найти сопоставимые по всем показателям площади в столице и на периферии, поэтому сравнивать арендные ставки, к примеру, в киевском «Глобусе» и любом другом ТЦ, расположенном в регионе, — это просто некорректно», — говорит Вадим Непоседов.

Kрупнейшие торговые центры

Название

Адрес

Торговые площади (тыс. кв. м)

Девелопер/заказчик

Сдача в эксплуатацию

Днепропетровск

ТЦ «Новый центр»

ул. Глинки, 1

10

ЗАО «Акта»

2004 г.

Торгово-деловой комплекс «Босфор»

ул. Исполкомовская

13,6

ЗАО «Акта»

2005 г.

ТРЦ «Мост-Сити центр»

квартал улиц Глинки, Kоцюбинского, Харьковской и Плеханова

60 (общая)

ЗАО «Акта»

2006 г.

«Сити-Центр»

пр. Kарла Маркса, 72

16 (общая)

СK «Kонсоль»

2006 г.

«Дафи»

Звездный бульвар, 1-а

13,5

«Дафи»

2005 г.

ТK «Вавилон»

ж/м Солнечный, ул. Малиновского

25 (общая)

«Логос-Инвест»

2005 г.

Одесса

ТK «Греческий»

Греческая пл., 3/4

«Таврия В»

2004 г.

ТЦ «Вузовский»

Люстдорфская дор., 140/1

20 (общая)

«Таврия В»

2004 г.

ТЦ «Рорус 7Я»

Днепропетровская дорога

12

«Рорус»

2003 г.

ТРK «Мега-Антошка»

Греческая пл., 2

«Европродукт»

2005 г.

Донецк

ТРЦ «Донецк Сити»

ул. Артема, 130

31 (арендуемая)

ООО «ДОМУС»

2006 г.

ТРЦ «Золотое кольцо»

ул. Павших коммунаров, 2

2003 г.

Харьков

ТЦ «Призма»

пр. Ленина, 7-в

2003 г.

ТЦ «Украина»

пр. Тракторостроителей, 59/56

16 (торговая)

2004 г.

ТРЦ «Французский бульвар»

перекресток ул. Академика Павлова и Салтовского шоссе

40 (общая)

ООО «Аксиома»

2005 г.

ТЦ «Сан-Сити»

пр. Московский

8

2005 г