Недоступные офисы. Свободных помещений в столичных бизнес-центрах почти не осталось
Риэлторы отмечают обострившийся в этом году дефицит офисных помещений в Киеве, спровоцировавший значительный рост цен в этом сегменте. Остановку этого процесса и, возможно, снижение ставок аренды специалисты по недвижимости прогнозируют не ранее начала следующего года.
По словам исследователя компании DTZ Марты Костюк, к концу второго квартала 2005 г. общий объем профессиональной офисной недвижимости в Киеве составил всего лишь около 350 тыс. кв. м, оставив Украину далеко позади столиц других стран Центральной и Восточной Европы (рынок офисной недвижимости в Варшаве превышает 3 млн кв. м, в Праге — около 1,7 млн кв. м, а в Будапеште — порядка 1,5 млн кв. м). Неудивительно, что нынешний год ознаменовался рекордно высокими показателями заполненности киевских офисов. По словам президента компании ASTERA Джеффри Кокса, на сегодняшний день заполненность бизнес-центров класса А достигла практически 100%, класса В — 90–97%, класса С — 70–80%. "Дефицит профессиональных офисных помещений в Киеве содействовал росту стоимости на рынке офисной недвижимости, — отмечает Джеффри Кокс. — Сегодня арендные ставки на офисные помещения в столице по сравнению с 2004 годом возросли на 20–30%. Аналогичное увеличение цен наблюдалось и при покупке офисов, подорожание которых составило в центре города уже 30–40%, а на окраине — 15–50%".
Как и ранее, ажиотажным спросом пользуются, прежде всего, помещения малой (до 100 кв. м) и очень большой площади (от 1000 кв. м). "Особо острая нехватка ощущается в отношении площадей класса А — практически все качественные офисы в больших и малых офисных центрах разобраны. Кроме того, в этом году больший спрос зафиксирован на офисные помещения в универсальных комплексах, где они соседствуют с торговыми объектами, гостиничными номерами и жильем", — отмечает Джеффри Кокс.
Специалисты компании DTZ говорят и о нехватке помещений площадью 500–1500 кв. м в бизнес-центрах класса А и В. Из-за острого дефицита свободных площадей в бизнес-центрах растет спрос на помещения нежилого фонда, расположенные на первых этажах жилых зданий. По словам ведущего специалиста АН "Благовест" Светланы Карповой, в сегменте непрофессиональных помещений в особом дефиците находятся офисы общей площадью до 100 кв. м. При этом самое дешевое предложение в этом сегменте, по информации г-жи Карповой, — это подвальные помещения без ремонта на окраине города по цене $5 кв. м/мес. Максимальная же арендная ставка в столице составляет $70 кв. м/мес. за профессиональный офис площадью 100–130 кв. м, расположенный в центре города, на первом этаже фасадного здания с отдельным входом и ремонтом высокого уровня. Такое же помещение, но общей площадью 400–600 кв. м обойдется на 20% дешевле — приблизительно $55 кв. м/мес.
Говоря о ближайшем будущем рынка, специалисты отмечают, что во второй половине текущего года спрос на профессиональные офисные помещения останется значительным, одновременно сохранится тенденция к повышению уровня арендных ставок. Хотя их снижение, по всей видимости, дело не такого далекого будущего. "Девелоперы заявляют о выводе 100 тыс. кв. м новых офисных помещений до конца 2005 г. и еще 110 тыс. кв. м в течение 2006 г.", — отмечает Марта Костюк. По мнению специалистов компании ASTERA, после введения в эксплуатацию новых крупных проектов в течение 2006– 2007 гг. появится более четкая сегментация офисных помещений согласно их классу, что автоматически опустит значительную часть существующих бизнес-центров на класс ниже. Соответственно, упадут и арендные ставки.
Некоторые специалисты предполагают довольно существенное падение арендных ставок еще раньше. По прогнозам директора АН RED Ярослава Цуканова, в Украине в начале следующего года вполне возможен экономический кризис и ставки аренды в офисных центрах довольно высокого класса в этом случае вполне могут опуститься до отметки в $ 24–26 кв. м/мес.
