Дончане устремились в хрущевки
На вторичном рынке недвижимости в Донецке сегодня отмечаются небывалая для летнего сезона активность и продолжающийся рост цен. По мнению донецких риэлторов, наиболее привлекательным для инвестиций на рынке недвижимости в городе остается сегмент малогабаритного жилья среднего ценового диапазона. Около 80% всех сделок, связанных с жилплощадью, приходится именно на эту категорию недвижимости.
В моде самое дешевое
По информации донецких риэлторов, в среднем в базах агентств недвижимости находится сегодня до 10 тыс. квартир, предлагающихся к продаже. Наибольшее предложение на рынке (60%) среди 3–4-комнатных квартир. В то же время до 80% всех сделок приходится на сегмент до 50–60 кв. м общей площади, то есть 1–2-комнатные квартиры. По словам и. о. генерального директора АН "Наш дом" Василия Забельникова, особенностью вторичного рынка Донецка всегда было малое количество однокомнатных апартаментов, поскольку во многих домах областного центра они просто отсутствуют. "В среднем предложение по однокомнатным квартирам составляет не более 15% от общего по рынку, — рассказывает Василий Забельников. — Разница между ценой одно- и двухкомнатной квартиры в одном и том же районе несущественная и для недвижимости среднего ценового диапазона составляет $6–7 тыс. Поэтому половина всех сделок по покупке "вторички" в городе приходится на небольшие и не очень дорогие двухкомнатные квартиры".
Риэлторы отмечают, что нынешнее лето не принесло на рынок затишья ни в плане роста цен, ни в плане уменьшения активности, что нетрадиционно для Донецка. По информации руководителя регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, директора АН "Фемида-Сервис" Сергея Тюрина, каждый месяц, начиная с марта этого года, стоимость жилья в столице Донбасса увеличивалась на 3–5% ежемесячно. С начала июля эта динамика несколько снизилась, и рост цен составил 1–2%. В целом, по подсчетам риэлторов, донецкая недвижимость подорожала с начала года на 15–20%, причем наиболее подскочили однокомнатные квартиры улучшенной планировки в девятиэтажных домах — квадратный метр в них за полгода повысился на 30%.
Кредиты стимулируют продажи
По мнению представителя АН "Жилком" Инны Абальмаз, причин, стимулирующих донецкий рынок вторичной недвижимости, несколько. Прежде всего, это упрощенный доступ к кредитным ресурсам, которые можно получить на 20 лет с минимальным первоначальным взносом. "Практически половина покупателей, приобретающих недвижимость на вторичном рынке, делают это с помощью кредитных ресурсов", — отмечает Инна Абальмаз. По информации агентов по продаже недвижимости, в среднем дончане берут в кредит $30–35 тыс.
Вторым фактором риэлторы называют региональную особенность Донецка — новое строительство развивается преимущественно в элитном секторе, поэтому покупателям с не очень большими сбережениями приобрести новостройку нереально, и они устремляются на вторичный рынок. Кроме того, в город продолжают активно ехать на работу жители области.
По мнению специалистов по недвижимости, динамичный рост цен на жилье во многом обусловлен и тем, что население после политически неспокойной зимы–2004/05 с небывалой активностью заполонило рынок недвижимости, который показал себя одним из самых стабильных и доходных в качестве объекта вложения средств. Риэлторы утверждают, что активность рынка вторичного жилья Донецка сегодня на 20–30% ниже, чем за месяц до прошлогодних выборов, тем не менее, количество сделок летом этого года увеличилось на 10% по сравнению с весной. Причем покупка вторичной недвижимости в целях вложения средств в городе не очень распространена — такие сделки составляют в целом по рынку не более 10%. "Активнее всего покупают квартиры в центре, их потом можно использовать под распространенный в Донецке гостиничный бизнес, — говорит Василий Забельников. — В этом сегменте практически половина сделок происходит именно в целях вложения средств, а не для последующего проживания".
Как сказал г-н Забельников, имея на руках $15 тыс., сегодня в Донецке уже сложно рассчитывать на покупку однокомнатной квартиры. "Самая дешевая недвижимость расположена в районе шахты "Трудовская", который городом назвать практически нельзя, — он имеет очень плохую транспортную развязку и крайне удален от центра, — отмечает он. — Это гостинка общей площадью 16 кв. м в 4-этажном доме, которая оценивается в $10–12 тыс. В самой же отдаленной части, предположим, Буденовского района Донецка гостинка с жилой комнатой в 12 кв. м стоит уже $13–15 тыс.".
По словам риэлторов, средняя цена 2-комнатной квартиры в приближенных к центру районах составляет сейчас $25–30 тыс., в центре такое жилье стоит уже $40–50 тыс. Впечатляет и рост цены за год: прошлым летом 2-комнатная хрущевка в центральной части Ворошиловского района стоила $25–28 тыс., 2-комнатная квартира в девятиэтажке — $35 тыс., ныне они оцениваются соответственно в $38–43 тыс. и $40–47 тыс.
Элита не всем по карману
Директор агентства недвижимости "Донецк" Николай Бидзиля уверяет, что дорогостоящее элитное жилье на вторичном рынке продается сегодня медленнее, нежели малогабаритное. Он считает, что спрос на хрущевки, особенно на одно- и двухкомнатные, повысился после того, как начали распространяться заявления о грядущем их сносе и переселении жильцов в новостройки.
"Среднее время экспозиции однокомнатной квартиры на рынке Донецка составляет неделю, — говорит Василий Забельников. — Двухкомнатная продается примерно за две недели, трехкомнатная может находиться в базе данных агентств от месяца".
Донецкие риэлторы отмечают, что, несмотря на сегодняшние довольно высокие цены на хрущевки, ожидать снижения их стоимости в ближайшей и даже отдаленной перспективе не приходится. По сравнению с предыдущими годами, когда строительство нового жилья в городе практически замерло, ныне этот рынок активно осваивается. Но в большинстве своем инвесторы-застройщики взялись за сегмент дорогостоящей недвижимости. А на рынке социального жилья реальной альтернативы хрущевке практически нет. В остальных сегментах, по мнению Василия Забельникова, рост цен до конца года составит еще порядка 10%.
