Первичный шок

Киевские строители опасаются взлета цен на недвижимость с последующим обвалом рынка. Несмотря на все планы по расширению объемов сооружения жилья в столице, пока сложилась противоположная ситуация. Компаниям пришлось отложить расширение своей деятельности до лучших времен. Причем вынужденное самоограничение анонсировали как лидеры рынка, так и застройщики среднего звена, столкнувшиеся с блокированием своих стройплощадок.

Первичный рынок заморожен
На столичном рынке недвижимости сложилась странная ситуация. При бурно растущих ценах застройщики резко ограничили количество продаваемых квартир. Риэлторы отметили значительное снижение объемов предложения на первичке в основном за счет жилья, которое планировалось построить в следующем году, а выставить на продажу уже сейчас. Как следствие, часть инвесторов, скупавших квартиры на первичном рынке, из-за резкого спада предложения в строящихся домах перешли на вторичный. "На вторичку сегодня перекинулась значительная часть операторов, которые зарабатывают на этом деньги, так как первичный рынок фактически заблокирован. Многие компании-застройщики уже сняли свои объекты с продажи. Мониторинг показывает, что за последние три месяца не меньше тридцати объектов, которые числились в списке в начале года, сняты с торгов", — говорит директор агентства недвижимости "Киев" Руслан Илюхин. По его данным, объем предложения нового жилья сейчас в 2–2,5 раза меньше, чем ожидалось.

Сами застройщики объясняют дефицит, прежде всего, невозможностью осваивать площадки из-за постоянного блокирования пикетчиками перспективных строительных участков. С учетом того, что квартиры на первичном рынке начинают продавать, как правило, уже на начальном цикле — замороженные стройки не могли не повлиять на рынок уже сейчас.

Противостояние с пикетчиками, заблокировавшими работу на нескольких десятках стройплощадок, поначалу казавшееся локальной проблемой нескольких застройщиков, сказывается уже на значительной части строительного комплекса Киева. Ряд компаний заявили о сворачивании плановой программы и серьезных убытках от простоя. По словам главы правления ОАО "Украинская строительная компания" Олега Мороза, из пяти объектов, запланированных к строительству в этом году, работа ведется только по двум. "Один объект заблокирован, два других я просто не рискую начинать", — утверждает он. Сходная ситуация и в Киевской финансово-строительной компании. "Сейчас мы очень осторожно относимся к планированию жилья на новых площадках. Пока затормозили продвижение по двум объектам. На одной площадке намечали построить 15–16 тыс. кв. м, на второй — 25–30 тыс.", — сказал исполнительный директор Киевской финансово-строительной компании Валерий Кищинский.

Как уже писала "ДС", о проблемах с выполнением задельной программы на 2006–2007 гг. заявило руководство ХК "Киевгорстрой". По словам вице-президента холдинга Василия Можара, компания вынуждена отложить начало строительства на нескольких площадках. "Мы их не разрабатываем, понимая, что есть противостояние с местными группами, которые не позволят сегодня работать", — отметил он.

Коварная общественность
Впрочем, некоторые эксперты считают, что для постоянного роста цен и не нужно значительно уменьшать объемы строительства — достаточно сохранять их на нынешней отметке и не давать им расти. Специалисты давно говорят о том, что ежегодного ввода 1 млн кв. м жилья для Киева явно недостаточно, так как платежеспособный спрос способен поглотить 1,7–1,8 млн. Собственно, многолетнее превышение спроса над предложением и можно считать основной причиной постоянно растущих цен. В этом году ситуация могла измениться — ожидался выход на киевский рынок значительного числа мелких инвесторов, получивших ранее по одному-два участка. По неофициальным данным, земли под строительство, которую Киеврада выделила в последние несколько лет, достаточно для возведения 7–8 млн кв. м жилья. И рано или поздно этот задел должен был "выстрелить". "Держатели" участков, по всем прогнозам, должны были ринуться осваивать их или, по крайней мере, продавать именно сейчас, пока в Киевраде и мэрии заседает прежний состав депутатов и чиновников. Опыт смены власти в Киевской области показал, что новое начальство без особых сантиментов десятками отменяет земельные решения своих предшественников. Застраховаться от более чем вероятного уже следующей весной передела можно было бы, только начав в ближайшее время строительство. Однако бума не случилось. Форум спасения Киева и Комитет участников оранжевой революции умудрились напугать десятки строительных фирм. Если блокирование площадок продлится еще несколько месяцев, то до выборов о масштабном освоении участков можно забыть. А весной в Киеве сменится власть, и новые депутаты и чиновники получат хороший подарок в виде десятков неосвоенных площадок, которые можно передать "правильным" компаниям. Злые языки утверждают, что именно такой сценарий и имели в виду политические силы, провоцирующие общественное недовольство.

Правда, под горячую руку попали еще и иностранцы, решившие притормозить с инвестициями.

В частности, об отсрочке планов по развитию бизнеса в Киеве сообщил директор крупнейшей польской корпорации АВРЕХ Владимир Разевски. По его словам, корпорация изучает возможность вложения в строительный комплекс столицы 480 млн евро. "Мы смотрим на наших украинских коллег и видим, что те проблемы, которые возникли у них, автоматически могут появиться и у нас", — сказал он.

Ценовой удар
На фоне снизившегося предложения первички и ожидания потенциальными покупателями возможного введения налога на недвижимость цены идут вверх. И, по прогнозам риэлторов, до конца года стоимость жилья может возрасти еще на 20%, так как даже при нынешней стоимости "квадрата" на более-менее ликвидную квартиру выстраивается очередь из покупателей. Непрерывного роста цен опасаются уже и сами строители — вслед за достижением космических высот может последовать обвал рынка с последующим уходом большинства средних и мелких застройщиков. "После обвала рынка компании будут вынуждены строить за счет собственных ресурсов. Как следствие, через месяц-два обанкротятся мелкие, затем средние фирмы. А крупным ничего не останется, как проводить массовые сокращения рабочих", — считает Олег Мороз. Если не насытить рынок жильем, апокалиптические прогнозы могут оправдаться уже в следующем году.