Зов земли. Спекулянты кинулись скупать участки в столичном пригороде
Риэлторы констатируют, что значительная часть инвесторов, приобретавших новые квартиры в Киеве, перешла сегодня на рынок купли-продажи земельных участков за городом. Такая переориентация принесла им немалые дивиденды — за год стоимость земли в 20-километровой зоне вокруг Киева повысилась в два раза, причем темпы роста цены на следующий год прогнозируются на этом же уровне.
Перекупщики взялись за учебу
По словам директора столичного АН RED Ярослава Цуканова, сейчас на рынке земли более половины покупателей — это люди, желающие приобрести участок за городом с целью вложить средства, дабы в дальнейшем перепродать его и получить прибыль. Среди них риэлторы выделяют пакетных инвесторов, которые, как правило, являются юридическими лицами и готовы потратить от $5 млн и выше, и частных покупателей, ориентирующихся на сделки в пределах $20 тыс. – 1 млн. "Частные перекупщики стремятся приобрести землю в 10–20-километровой зоне по цене от $800 до $2 тыс. за сотку, наличие красот в виде лесов и озер их не очень интересует. Идеальными направлениями для них являются Житомирская, Одесская и Варшавская трассы. Причем участки, которые они покупают, находятся исключительно в частной собственности с целевым назначением под застройку жильем", — рассказывает Ярослав Цуканов, отмечая, что сумма сделки у таких покупателей составляет $20–100 тыс., а стандартным размером является земельный участок площадью от 10 до 50 соток.
Такие сделки уже сегодня приносят немалый доход: за год стоимость земли в 20-километровой зоне вокруг Киева выросла в два раза, в зоне до 30 км — от 60 до 100%, в 50-километровой — на 30%. Некоторые населенные пункты при этом продемонстрировали рост в 2,5–3 раза. Например, в районе сел Мархалевка и Иванковичи прошлой осенью участки продавали по $800–1000 за сотку, а сегодня уже не менее чем по $2,5 тыс.
Риэлторы отмечают, что все чаще среди покупателей-спекулянтов встречаются люди, стремящиеся получить с имеющихся у них небольших сумм доход, который был бы значительно больше банковского, но накопленные ими средства не позволяют заняться первичным рынком (то есть такие перекупщики имеют меньше $50 тыс.). Другими игроками на этом рынке являются те, кто пришел сюда с первички, а также те, кто еще год назад, когда рынок земли стал демонстрировать выразительную динамику цен, начал внимательно мониторить данный рынок и сегодня практически без риска вкладывает в землю вокруг Киева суммы в пределах нескольких сот тысяч долларов. "Для того чтобы вкладывать деньги в землю, необходимо хорошо разобраться в этом рынке, потому что при наличии в базе агентств недвижимости предложения в несколько тысяч участков на самом деле достойных и по незавышенной цене не так много. Спрос на них уже значительно превышает предложение", — говорит Ярослав Цуканов.
По словам риэлторов, из-за незнания особенностей рынка многие покупатели, бросившиеся инвестировать в землю этой весной и летом, в денежном выражении выиграли неожиданно мало — купленные ими участки оказались невыигрышными, как правило, с точки зрения такой неизвестной многим инвесторам науки, как геодезия (неприятным сюрпризом для многих стал высокий уровень грунтовых вод), по правовым причинам (на нем оказалось невозможно законно возвести дом), а также в связи с близостю крупных транспортных магистралей, создающих дискомфорт для обитателей коттеджей.
Тем не менее, по свидетельству риэлторов, некоторый отток инвесторов-неудачников никак не влияет на динамику активности рынка земельных участков. "Все больше инвесторов-перекупщиков с первички в сегодняшнее крайне неспокойное для этого рынка время решаются на смену сферы вложения капиталов и облюбовывают для этого рынок земли. Сейчас мы наблюдаем на нем крайнюю активизацию спроса. В отличие от прошлого года, когда потребность в земле была у киевлян в два раза ниже того, что предлагал рынок, ныне уже можно констатировать, что спрос на ликвидные объекты на 15–20% превышает предложение. Наиболее же активно расходится двадцатикилометровая зона вокруг Киева", — отмечает директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур.
Решающим фактором для многих инвесторов становится разница в цикле согласования разрешительной документации на строительство и самого строительства, которое в столице сегодня составляет 2,5 года, а в округе — всего год.
Этой же зоной интересуются и пакетные инвесторы, которые готовы вкладывать в землю от $5 млн. Наиболее популярной среди таких инвесторов является покупка участка под строительство коттеджного городка из 100 домов. Причем наи-больший приоритет отдается земельным участкам с подведенными коммуникациями в 10-километровой зоне вокруг Киева, в живописных местах, с лесом, рекой или озером. По словам Ярослава Цуканова, сделок такого масштаба ежемесячно осуществляется порядка одного-двух десятков, тем не менее в количественном выражении они составляют не более 3–4% от всей продажи земли.
Поближе к Киеву
Помимо существенного повышения интереса к рынку перекупщиков, риэлторы отмечают активизацию тех, кто приобретает землю под возведение дома для себя. "Те, кто покупает участок для себя и желает построить на нем дом, предпочитают, как правило, землю пусть и по несколько завышенной цене, но как можно ближе к столице. Наиболее привлекательна пятикилометровая зона, которой не интересуются перекупщики из-за слишком высоких цен. Приоритетными требованиями у покупателей "для себя" является как можно меньшее удаление от Киева, хорошая транспортная развязка и добротный подъезд, а также наличие коммуникаций. Очень популярны сегодня участки возле воды или леса, а также в охраняемых коттеджных поселках, пригодных для проживания круглый год", — говорит Андрей Сокур.
Наиболее дорогой в этом сегменте считается земля в Козине, где она может оцениваться до $15 тыс. за сотку, в Бориспольском р-не, по данным АН RED, — в $2–3 тыс./сотка; Обуховском (кроме "модных мест", как то Козин, Плюты) — $3–6 тыс./ сотка. Броварское направление сегодня стоит от $1 тыс./сотка, Вышгородское (Новые Петровцы) — $3–4 тыс./сотка, Васильковское — $1,5–3 тыс./сотка, Киево-Святошинское (Петропавловская и Софиевская Борщаговка) — $7–8 тыс./сотка. Чаще всего запрашиваемая площадь земли под будущую застройку колеблется в пределах 20 соток, причем на таких немаленьких участках киевляне, как правило, планируют возводить дома эконом-класса стоимостью $70–100 тыс. Те, кто строит для себя, имея значительные капиталы, довольно часто выбирают и сам Киев, несмотря на среднюю цену сотки земли в пределах $30–50 тыс., а за самый плохой участок на окраине — не менее $8 тыс./сотка.
Что касается рынка земельных участков в будущем, то риэлторы сходятся во мнении, что динамика цен останется в следующем году на том же уровне (150–300% в зависимости от района и удаленности от столицы). "Пока стоимость земли не будет равняться стоимости строительства дома на ней, участки будут дорожать", — отмечает Ярослав Цуканов.
"Если говорить о тенденциях развития рынка в конце 2005 — начале 2006 гг., то, земельные участки в Обуховском направлении и Киево-Святошинском р-не вряд ли подорожают более чем на 20–25%, также уменьшатся темпы роста цен в Одесском и Вышгородском направлениях, а вот интенсивное повышение стоимости будет наблюдаться на Житомирском и Варшавском направлениях", — прогнозирует руководитель брокерского отдела ФК "Тект-Риэлти" Александр Авраменко.
