Донецкие бегут из Киева. Темпы роста цен на столичную недвижимость не может сбить даже массовый сброс активов выходцами с востока Украины
Несмотря на то что в последнее время на столицу прекратился массовый наплыв скупающих жилье регионалов, спрос на рынке продолжает превышать предложение. Теперь уже рынок подогревают киевляне, среди которых приобретать недвижимость для вложения средств стало модой. Тем не менее в сентябре специалисты впервые зафиксировали отставание платежеспособного спроса от повышения цен на квартиры и снижение темпов роста стоимости квадратного метра.
Рынок начал буксовать
По информации киевских риэлторов, на данный момент в городе к продаже предлагается порядка 7–8 тыс. б/у квартир, чего явно недостаточно. Спрос на вторичном рынке продолжает в 2–2,5 раза превышать предложение, что и приводило на протяжении летних месяцев к небывалому увеличению цен на 6–9% в месяц (в целом на 45–50% с начала года). Количество нынешних потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья специалисты оценивают на уровне 20 тыс. человек, что, по их мнению, не так уж и много для столицы (каждый 150-й житель города). "Галопирующий рост цен на жилье вызван, прежде всего, недостаточным предложением, которое не поспевает за ставшей модной тенденцией вкладывать деньги в квартиры, — говорит ведущий специалист АН "Благовест" Андрей Игнатенко. — Сегодня можно констатировать, что в Киеве появился и стал модным новый вид спорта — улучшение жилищных условий и покупка квартир в целях сохранения своих капиталов, чего не было в начале 90-х, когда семьи из пяти человек ютились в тесных двухкомнатных хрущевках и мирились с таким положением вещей".
Однако специалисты уже сейчас отмечают отставание темпов платежеспособного спроса от роста цен на недвижимость. Эксперты АН "Оболонь" утверждают, что в сентябре в столице наметилась тенденция уменьшения количества заявок на покупку. В то же время число предложений на продажу увеличилось. Сокращение разрыва между спросом и предложением в течение всего двух недель уже привело к замедлению темпов роста цен на жилье (с начала сентября увеличение стоимости квартир на вторичном рынке составило 3,85%). По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, на рынке потихоньку начинается пробуксовка. "Спрос есть, но продаж стало меньше. Агенты в последние месяцы занимаются проведением "экскурсий". Ситуация повторяется из раза в раз. Приходит человек, говорит: "У меня есть 100 тысяч долларов, хочу трехкомнатную квартиру на Харьковском массиве". Походил с агентом, посмотрел. Квартиры все плохонькие. Цены явно не соответствуют качеству. И человек не может понять: за что платить такие деньги? Сто тысяч за запах от мусоросжигательного завода? И клиент уходит", — рассказывает г-н Бондаренко. С ним согласны и другие риэлторы. Так, в АН "Благовест" отмечают, что на рынке участились случаи "экскурсионного" просматривания квартир, которые не заканчиваются покупкой по причине несоответствия цены качеству.
Регионалы отступили
По словам риэлторов, самая дешевая квартира в столице оценивается сегодня в $43 тыс. Это гостинка общей площадью 21 кв. м с 10-метровой комнатой в таких районах, как Борщаговка, Лесной, Голосеево, Нивки, Березняки. Полноценная однокомнатная квартира общей площадью 32 кв. м в тех же районах обойдется в $50 тыс., а относительно новая "единичка" на Харьковском или Оболони — от $55 тыс. до 80 тыс. Двухкомнатная хрущевка в вышеперечисленных районах оценивается в сумму от $60 тыс., трехкомнатная — от $67 тыс.
По утверждению Андрея Игнатенко, на вторичном рынке продолжают доминировать сделки по разъездам и разменам (порядка 60%): семьи продают квартиру в центре и приобретают несколько квартир на массивах либо же продают трехкомнатную квартиру и с помощью кредитов покупают две двухкомнатные и т. п. На этих сделках в основном и держится рынок. "Нельзя не сказать, что на столичную недвижимость в последние месяцы практически перестали "давить" регионалы — лишь каждая пятая покупка осуществляется людьми без киевской прописки. 80% покупателей вторичного рынка жилья — это либо киевляне, либо люди, живущие в столице более трех-четырех лет", — говорит он.
Долю так называемых спекулянтов на вторичном рынке, приобретающих недвижимость с целью последующей перепродажи или же сдачи в аренду, специалисты оценивают на уровне 5%, в то время как на рынке новостроек таких людей насчитывается до 30–40% от общего числа инвесторов.Что касается портрета покупателей, то в последнее время среди них довольно равномерно представлены жители всех регионов Украины, в том числе и Крыма. "Исключение составляют лишь представители Донецка, которые активно скупали недвижимость в столице накануне выборов, а теперь начинают ее продавать и сворачивать здесь свой бизнес", — утверждают специалисты. Среди киевлян в роли покупателей б/у жилья преобладают улучшающий свои жилищные условия средний класс, разъезжающиеся семьи и молодые люди в возрасте 30–35 лет, которые одновременно являются и самыми активными потребителями банковских кредитов. По информации столичных агентств, доля последних на вторичном рынке за минувший год выросла с 30 до 35–40% от общего количества сделок. При средней сумме сделки на вторичном рынке в $100 тыс., средняя сумма кредита составляет $10–40 тыс., хотя нередки кредиты в $100–150 тыс. под покупку элитной недвижимости.
По данным Андрея Игнатенко, наибольшей популярностью продолжают пользоваться самые дешевые квартиры (гостинки, малогабаритные "единички" и "двушки"), на которые спрос зачастую в несколько раз превышает предложение. Среди молодых семей с общим доходом от $2000 в месяц востребованы просторные одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах на столичных массивах. Пользуются спросом и однокомнатные крупногабаритные квартиры в самом центре, которые приобретаются под гостиничный бизнес или для ставших студентами детей богатых киевлян. Выбор подобного жилья в старом центре Киева весьма ограничен, поэтому такая недвижимость имеет высокую цену — от $2,5 тыс. за кв. м, что, однако, не уменьшает интереса к ней.
"Среднее время экспозиции что однокомнатной, что трехкомнатной квартиры, составляет сейчас две недели — месяц, тогда как год назад трехкомнатные квартиры задерживались в базах гораздо дольше. Время экспозиции элитной недвижимости продолжает оставаться длительным — квартиры стоимостью от $300 тыс. могут стоять от месяца до года" — сказал г-н Игнатенко.
Сложившаяся ситуация, по мнению многих специалистов, сохранится на рынке до нового года в силу инертности последнего. До этого времени разбалансировать рынок не сможет ни ужесточение выдачи кредитов, ни разразившийся в стране политический кризис — большинство сделок уже запланированы, и покупатели вряд ли откажутся от них.
