Харьковчане перебираются в хрущевки
На харьковском рынке недвижимости ожидается значительное повышение спроса на низкокачественное жилье в отдаленных районах города. Если сейчас более 30% клиентов агентств недвижимости покупают квартиры в хрущевках, то в ближайшее время количество желающих переселиться в старые дома может существенно увеличиться. Это связано с тем, что с 1 октября в Харькове ввели дифференцированные тарифы на квартплату. Теперь платить за жилплощадь в девятиэтажке в центре придется в 2,5 раза больше, чем за такую же по размеру квартиру в пятиэтажном доме на окраине.
Еще несколько лет назад пределом мечтаний харьковчан было купить квартиру в центре, и они выкладывали огромные деньги за престижные апартаменты на улицах Сумской или Пушкинской. Однако теперь обеспеченные люди хотят избавиться от квартир в старых домах и переехать в элитные новостройки или возвести собственный "дворец" в частном секторе. Но, как рассказал "ДС" директор ДП "Проконсул +" Алексей Попов, сейчас крайне сложно найти покупателя на жилье в центре. "Хозяева выставляют на продажу квартиры по завышенным ценам — более $1 тыс. за кв. м. Для сравнения: стоимость жилплощади в элитных новостройках составляет $1–1,5 тыс.", — говорит он.
В отличие от дорогих апартаментов в центре, более дешевые квартиры, особенно рядом с метро, покупаются практически сразу. Хотя в последнее время стремительный рост цен несколько охладил активность покупателей. По словам г-на Попова, по сравнению с началом года цены на рынке вторичного жилья увеличились на 40%, а в августе рост установил рекорд — 7%. Если в январе однокомнатную квартиру рядом со станцией метро можно было купить за $20 тыс., то сегодня аналогичная "единичка" стоит $30–35 тыс. По инерции подорожали и престижные апартаменты в центре, но не так ощутимо, как жилье, пользующееся максимальным спросом.
Сейчас в Харькове хитами продаж являются однокомнатные квартиры, особенно в спальных районах возле метро. Большинство харьковчан покупают квадратные метры в рамках так называемой семейной ротации. Как правило, в таких случаях продается 3-комнатная квартира, а взамен приобретаются две однокомнатные. В агентствах недвижимости 70–80% клиентов выступают одновременно в роли и продавцов, и покупателей. "Единички" пользуются спросом и среди тех, кто впервые покупает недвижимость и ищет небольшое и относительно недорогое жилье. К их числу относятся и иногородние студенты.
Дома в частном секторе занимают более чем скромное место на рынке недвижимости. Диспропорция между ценой и качеством здесь просто колоссальная. Например, "избушка" с туалетом во дворе выставляется на продажу за $30 тыс., более-менее приличные дома постройки 70–80-х годов со всеми удобствами — за $50–70 тыс., а цена на домики 90-х годов — от $150 тыс. Естественно, при таком раскладе покупатели притормозили с покупкой жилья. Алексей Попов говорит, что в сентябре количество сделок купли-продажи на харьковском рынке вторичного жилья уменьшилось на 10–20%. По его словам, это затишье спровоцировали высказывания некоторых экспертов о том, что в сентябре цены упадут на 15%.
Комментируя сложившуюся ситуацию, учредитель-директор агентства недвижимости "АСТ" Андрей Стрелков говорит: "Сейчас наблюдается полный штиль, продажи уменьшились как минимум на 10%. Продавцы еще пытаются поддерживать высокие цены, а покупатели заняли выжидательную позицию, потому что муссируются слухи об обвале цен". Учитывая, что сегодня на харьковском рынке жилья спрос явно превышает предложение, цену все равно диктует продавец.
Что касается дальнейшего развития ситуации, то большинство экспертов прогнозируют повышение стоимости недвижимости. По мнению г-на Попова, этот процесс будет плавным. "Цены на жилье замедлят темпы роста, но не обвалятся. Может быть, стабилизируются", — отмечает он. Такой же точки зрения придерживается и исполнительный директор агентства недвижимости "Центр плюс" Наталья Семикова. "В ближайшее время вряд ли стоит ожидать падения цен, скорее, наоборот. Покупатели, которые сейчас "залегли на дно", активизируются в конце года, поскольку, как показывает практика, в это время происходит сезонное оживление рынка. А в дальнейшем все будет зависеть от политической ситуации, потому что каждый кризис в правительстве приводит к всплеску цен, и не только на рынке недвижимости", — полагает она. С этим согласен и директор агентства недвижимости "Пушкинское" Алексей Нагорных. По его мнению, сейчас стоимость жилья просто запредельная, но она уже не снизится. Хоть минимальный, но рост цен на вторичное жилье будет продолжаться до тех пор, пока в городе не сформируется первичный рынок недвижимости. А учитывая замораживание многих новостроек после бурных акций протеста харьковчан, можно предположить, что им еще долго придется решать свои жилищные проблемы на вторичном рынке.
Алексей Попов считает, что снижение цен возможно только в том случае, если рынок жилья пополнится достаточным количеством квартир. Но это произойдет, когда люди, которые приобрели недвижимость для перепродажи, поймут, что цены достигли максимума, и массово выбросят свои метры на продажу.
Тот факт, что в сентябре на харьковском рынке вторичной недвижимости количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось в несколько раз, отмечают все эксперты. Но продавцы просят "потолочные" цены — за 1 кв. м жилплощади в девятиэтажке в районе метро — $800–850, в пятиэтажке — $600–700. Что касается хрущевок, то тут наблюдается наибольший ценовой перекос. Их стоимость выросла соответственно спросу, но отнюдь не качеству. И учитывая значительное повышение квартплаты в приличных домах в центральных районах, а следовательно, вероятность массовой миграции харьковчан из дорогих квартир в дешевые, можно прогнозировать дальнейший рост спроса на непрестижное жилье на периферии.
