На востоке дешевеют квартиры

Риэлторы областных центров страны отмечают, что тенденции удешевления квадратного метра вторичного жилья идут с востока Украины, где уже прослеживается откат цен на уровень августа нынешнего года. В то же время в центре, на севере и юге Украины б/у жилье продолжает дорожать, и спрос по-прежнему превышает предложение.

С начала нынешнего года отечественная вторичная недвижимость продолжала неуклонно дорожать. Более всего квадратный метр такого жилья увеличился в цене в Харькове (до 60%), меньше всего — в Севастополе (до 25%). В целом ежемесячно квадратный метр в разных регионах прибавлял в весе от 2 до 8%. Практически во всех городах за истекшие месяцы года более всего подорожало самое дешевое жилье, одно-, двухкомнатные квартиры приличного метража в спальных районах, а также недвижимость в самом центре областных центров.Согласно данным "ДС" самым дешевым областным центром в стране продолжает оставаться Кировоград. По словам председателя кировоградского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимира Доленко, это вызвано отсутствием высокооплачиваемой работы в городе. "Средняя зарплата в Кировограде составляет 400 грн., однако главные промышленные гиганты города загружены всего на 20%, а малый и средний бизнес, в отличие от других областных центров, имеет слишком много бюрократических преград для своего развития — на открытие самого маленького магазина уходит как минимум год", — говорит г-н Доленко. Самая дешевая квартира в украинском областном центре — кировоградская гостинка стоит $7 тыс. Она представляет из себя разновидность столичного общежития — комнату в 18 кв. м без ванны, туалета и кухни. Отдельная малометражка в промзоне оценивается уже в $10 тыс. Несмотря на дешевизну, недвижимость в Кировограде, как и в других областных центрах, подорожала с начала года на 30%, при этом 50% продаж в городе — спекулятивные.Главной причиной подорожания б/у жилья в региональных центрах, по словам риэлторов, стало превышение спроса над предложением. Председатель днепропетровского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Собко сообщил, что высокий уровень спроса в областных центрах Украины был вызван в основном повысившейся за последнее время ликвидностью недвижимости, а также тем, что она стала самым выгодным способом вложения капитала. По данным опроса "ДС", на региональных рынках доля людей, приобретающих квартиры с целью сохранить и приумножить средства, составляет от 10% (Киев, Донецк, Днепропетровск, Львов) до 50% (Кировоград) всех покупателей "вторички". "В позапрошлом и прошлом годах недвижимость стала практически безальтернативным способом вложения и сохранения капитала, который имел крайне положительную динамику темпов прироста. На протяжении последних лет, вложив деньги в недвижимость, можно было получить гораздо больший годовой процент прибыли, нежели на банковских депозитах, и к такому способу приумножения капитала стало прибегать все больше людей, — отмечает Александр Собко. — Вторым фактором, который очень подогрел рынок, стала доступность банковских кредитов". Риэлторы утверждают, что сделки, базирующиеся на возможности взять банковский кредит, составляли в областных центрах от 20% (Львов) до 70% (Харьков) от всех сделок вторичного рынка. Этот год (за исключением сентября) принес регионам упрощение процедуры выдачи кредитов и нулевую начальную ставку вклада, чем не преминули воспользоваться молодые семьи, живущие в областных центрах.

Дополнительным фактором подогрева рынка практически во всех областных центрах стал наплыв в города жителей из районов и сел. Помимо того, риэлторы также отмечают и миграцию в Украине между регионами. Наиболее активно после Киева украинцы переселяются на юг страны. Директор севастопольского агентства недвижимости "Мультидом" Наталья Масальская говорит, что местную недвижимость активно покупают выходцы из Донецка, Днепропетровска, Кривого Рога, то есть городов с плохой экологией. "Вначале такие покупатели приобретают недвижимость на юге Украины с целью отдохнуть летом, но постепенно заводят здесь свой бизнес и перевозят семьи из экологически неблагополучных регионов в южные города страны", — рассказывает г-жа Масальская. В свою очередь, жители некоторых южных регионов, прежде всего Николаева и Херсона, активно мигрируют на восток — в Днепропетровск. По мнению Александра Собко, причиной этого являются более легкие стартовые условия (цены на жилье и стоимость арендной платы), чем в столице Украины, и одновременно наличие высокооплачиваемой работы. Что касается западных областей, то там на сегодняшний день наблюдаются активная экспансия покупателей из-за рубежа и давление денег "заробитчан". По словам председателя львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ирины Яремко, наиболее активно недвижимость во Львове покупает украинская диаспора, имеющая в городе родственников, а также те, кто последние годы зарабатывал деньги за рубежом. "Активными покупателя б/у жилья во Львове также являются представители бизнес-структур из Киева, Днепропетровска и Донецка, развивающие свое дело в Западном регионе. Киевляне скупают, как правило, дорогую недвижимость в самом центре Львова, поскольку уверены, что такая недвижимость будет всегда в цене", — комментирует г-жа Яремко.В целом же, по словам риэлторов, наиболее активными покупателями в украинских областных центрах являются молодые семьи возрастом от 30 до 40 лет, которые одновременно являются и самыми активными заемщиками у банков.Помимо бизнес- и региональной элиты, много недвижимости в южном и восточном регионах покупают россияне. Правда, на юге отмечают снижение их интереса к украинской недвижимости в силу политических причин. "Если в прошлом году россияне приобретали 55% севастопольского вторичного жилья, то сейчас их доля снизилась до 20%", — подчеркивает Наталья Масальская.

Несмотря на то что недвижимость продолжает оставаться самым выгодным средством сохранения капиталов, с наступлением осени риэлторы областных центров Украины отмечают замедление роста стоимости квадратного метра "вторички", а иногда и начинающееся ее падение на б/у жилье в регионах. Опрос "ДС" показал, что откат цены идет в Украине с востока. По словам директора харьковского ДП "Проконсул Плюс" Алексея Попова, на сегодняшний день цены на харьковское вторичное жилье опустились до уровня августа. "В последнее время в СМИ достаточно много говорилось о грядущем падении цен, и многие покупатели заняли выжидательную позицию. До лучших времен сделки отложили до 30% потенциальных клиентов. Так, теперь в Харькове предложение по многим сегментам превышает спрос, что и спровоцировало откат цен на $1–2 тыс.", — говорит г-н Попов.В Днепропетровске, по сообщению Александра Собко, за сентябрь цены также снизились на $1–3 тыс., чему также немало поспособствовали прогнозы о грядущем падении стоимости недвижимости в СМИ. "Благодаря подобным публикациям рынок Днепропетровска потерял до 20–30% покупателей, — считает г-н Собко. — Другими причинами снижения цен стали ужесточение условий выдачи кредитов со стороны банков, а именно увеличение ими доли первоначального взноса до 30% и рост годовых процентов, а также то, что цены на недвижимость в городе достигли таких цифр, что более выгодным стало построить евродом в 5-километровой зоне возле Днепропетровска".В то же время тенденция уменьшения стоимости квадратного метра еще не ощущается в центре Украины, на юге и западе. Здесь спрос по-прежнему превышает предложение, а цены продолжают свой рост. По словам Владимира Доленко (Кировоград), жители города попросту не обратили внимания на прогнозы о грядущем понижении цен и сейчас ждут их увеличения в конце года, которое может быть вызвано традиционным осенним повышением деловой активности на рынке и введением с начала следующего года 13%-ного налога. Подорожание недвижимости со снижением темпов роста цен предполагается и на севере, юге и западе страны, где спрос все еще существенно превышает предложение. "Вплоть до весны цены в этих регионах будут ежемесячно повышаться на 2–3%", — уверена Наталья Масальская.