Удар по тылам. Кадровые перестановки среди чиновников Киевской области вызвали рост арендных ставок на складские помещения
На рынке складских помещений столицы сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на то что спрос на качественные объекты вырос за год в три раза, их практически перестали строить. В результате рост арендных ставок в этом очень консервативном сегменте рынка с начала года составил 5–10%. Причем в течение следующего года ставки на склады будут продолжать расти.
Во всем виновата революция
Обострило дефицит то, что в этом году рынок так и не дождался заявленных ранее компаниями FIM Consulting, Coudero& Partners, Raben и пр. новых складских комплексов общей площадью порядка 50 тыс. кв. м. "Причиной этого стали события в Киеве в конце 2004 — начале 2005 г., спровоцировавшие приостановление развития рынка недвижимости. Из-за этого крупные инвесторы перенесли сроки введения в эксплуатацию многих объектов с 2005 г. на 2006–2007 гг.", — говорит директор компании ASTERA Алексей Филимонов. С ним согласен директор агентства недвижимости RED Ярослав Цуканов, отметивший, что основными причинами задержек в реализации проектов стали долго длившиеся кадровые перестановки во властных структурах, в первую очередь, в Киевской области. "Менялись чиновники, и инвесторы не могли утвердить согласовательную документацию, что и привело к срыву сроков ввода", — рассказывает он.
В целом в течение 2005 г., по словам экспертов, в эксплуатацию было введено порядка 10 тыс. кв. м складских комплексов, что на 30% меньше, нежели в прошлом году, и на 60% — чем в позапрошлом. При этом потребность в помещениях такого класса за год выросла в три раза и сегодня оценивается экспертами на уровне 300 тыс. кв. м.
Инвесторы тормозят
Парадоксальная ситуация, когда при стремительном росте спроса на склады высокого качества объемы их строительства также стремительно падают, по словам экспертов, изменится не ранее 2006–2007 гг. В эти сроки реально ожидать появления новых полупрофессиональных и профессиональных помещений для хранения общей площадью 260 тыс. кв. м, что увеличит емкость этого сегмента недвижимости более чем в три раза (со 100 тыс. кв. м сегодня до 360 тыс. кв. м в 2007 г.). Помимо возведения логистических комплексов компаниями Schenker, Raben, XXI век, HCM Group и Roshen (более 100 тыс. кв. м), о которых "ДС" уже писала, намерение построить профессиональные склады изъявили такие компании, как Redondo, "Лайбрехт енд Вуд", "Юнайтед Девелоперс-Польша", ICT, Kuehne&Nagel, Rewico, Rapid, Глобал Сити, FM Logistics, Revial Express, Danzas, "Ост-Вест-Экспресс", "Українські Вантажні Кур'єри", "Комора-С" и "CAB-Сервис". В частности, Redondo планирует в 2006 г. завершить возведение складского центра с офисными пристройками класса "А" общей площадью 3380 кв. м вблизи Окружной дороги (р-н Петропавловской Борщаговки), который обойдется инвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн готовы инвестировать в строительство складской и офисной недвижимости в украинской столице бельгийская "Лайбрехт енд Вуд" и "Юнайтед Девелоперс-Польша", которые планируют возвести крупный центр логистики вблизи одной из главных магистралей города и в настоящее время ищут для этих целей участок площадью 30 га.
Новый терминал класса "А" (5 тыс. кв. м) строится сейчас в Гостомеле. Управляющей компанией проекта является Coudero&Partners. Кроме того, в риэлторских фирмах говорят, что как минимум три крупные международные девелоперские компании подыскивают под Киевом землю для создания таких объектов. В ближайшие три-четыре месяца эти инвесторы планируют подписание договоров купли-продажи или аренды земли. По данным риэлторов, данные структуры интересуют участки площадью от 5 га, на которых в течение ближайших полутора-двух лет можно построить складские комплексы от 20 до 50 тыс. кв. м каждый.
Активная экспансия на рынок столичных логистических центров со стороны иностранных инвесторов продолжится и в будущем. По словам Алексея Филимонова, наибольший приток инвестиций в этот сектор ожидается из таких стран, как Россия, США, Германия, Великобритания.
Эксперты отмечают, что даже увеличение площадей качественных складов в три раза не насытит Киев, и относительный баланс спроса и предложения столица может ожидать не ранее 2008 г., и то при условии вывода на рынок около 500 тыс. кв. м. К этому времени мы сможем стать свидетелями угасания сегодняшней тенденции перепрофилирования складских помещений под офисные и торговые центры, что также облегчит ситуацию на рынке. "Сейчас при грамотном подходе окупить складские проекты можно уже за 5–6 лет, а не за 10–12, как считалось год назад, — говорит Алексей Филимонов. — Это уже сопоставимо со сроками реализации проектов в сегментах торговой и офисной недвижимости, где через 2–3 года прогнозируется перенасыщение рынка, в то время как в сегменте современных складов спрос в эти годы по-прежнему будет превышать предложение. При этом стоимость строительства 1 кв. м объекта класса "А" обходится сегодня в EUR350–400 (без цены земли), а тех же торговых центров — в EUR500–600".
По словам директора консалтинговой компании Colliers International Сергея Сергиенко, на ближайшие 10 лет Киеву необходимо около 1,5–2 млн кв. м качественных помещений. "Стремительно растущая потребность столицы в профессиональных складах вызвана тем, что если раньше логистическими услугами пользовались преимущественно крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов страны, формирующих запасы в Киеве", — говорит Ярослав Цуканов.
Земли не хватает
Риэлторы сходятся во мнении, что наиболее востребованным местом размещения складских помещений останется 30-километровая зона вокруг Киева вблизи больших трасс: Одесского, Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги.
По словам Сергея Сергиенко, для строительства необходимого для рынка количества логистических комплексов необходимо около 400 га земли. Сдержать развитие рынка, по его мнению, может продление моратория на продажу в Украине сельскохозяйственных угодий до 2007 г., поскольку 90% земель, подходящих для возведения таких объектов, имеют с/х назначение. "Возможно, все же удастся пролоббировать изменения в законодательство, касающееся участков, пригодных для развития центров логистики, тогда строительство пойдет быстрее", — считает г-н Сергиенко. А до тех пор нас ожидает постоянный рост арендных ставок на складские помещения. Эксперты прогнозируют, что отмечавшийся в этом году рост продолжится в течение 2006 г. и составит не менее 10–15%.
