• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.5
Спецпроекты

Киеву не хватает дорогих офисов. Столичные предприниматели кинулись улучшать условия работы, спровоцировав рост арендных ставок

Реклама на dsnews.ua

Арендаторы офисных помещений в столице, похоже, перестали считать деньги. Расширяясь и улучшая свои условия, они буквально выметают с рынка все предложения в бизнес-центрах, выстраиваясь за более-менее приличными помещениями в очередь. Хотя офисных центров сейчас строится в полтора раза больше, нежели в прошлом году, новых предложений на всех не хватает. Дефицит уже породил доселе невиданный рост арендных ставок, а до конца года, по прогнозам экспертов, они вырастут еще существеннее.

Ставки стремительно растут

По данным компании ASTERA, общая площадь сдающихся в аренду офисов в Киеве составляет около 750 тыс. кв. м. Из них на долю бизнес-центров (БЦ) приходится чуть больше половины, остальные помещения — это приспособленные под офисы многочисленные научно-исследовательские институты, госучреждения и промышленные здания. По словам директора компании ASTERA Алексея Филимонова, только за текущий год рынок пополнился БЦ общей площадью 150 тыс. кв. м. Это на 60% больше, чем было построено в прошлом году, и в два раза превышает показатели 2003 г.Тем не менее новые квадратные метры не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров и почти вплотную приближаются к далекому 1999 г., когда на рынке функционировало почти в 10 раз меньше бизнес-центров. По данным компании "Полесье", аренда в помещениях класса А на протяжении нынешнего года выросла на 9%, а класса В и С — в среднем на 10–12%. Дальше будет хуже. Риэлторы утверждают, что заявленные ставки в БЦ, готовящихся к вводу в эксплуатацию до конца 2005 г. и в 2006-м, еще на 5–12% выше и так повысившейся стоимости аренды профессиональных помещений. В частности, по прогнозам экспертов компании ASTERA, средняя плата за аренду офиса класса А уже к концу 2005 г. достигнет $45 за кв. м/мес. против $35 за кв. м/мес. в его начале. Центры подобного уровня еще в нынешнем году должны открыться по Днепровскому спуску, 1 (более 8 тыс. кв. м) и в составе жилого комплекса "Ботаник Тауэрз" (35 тыс. кв. м). С сегодняшних $28 за кв. м/мес. до $30 за кв. м/мес. возрастет и плата в новых офисных центрах (ОЦ) класса В и В+. Так, сегодня заканчиваются работы по обустройству "Бизнес-стандарта" по улице Глубочицкой, "FIM Центра" (ул. Линейная), "Каньона" в Новом проезде, а также бизнес-центров — компании ASTERA (Артема, 17) и по улице Автозаводской, 12 (все — класса В)."Киевские офисные центры, ранее из-за дороговизны всегда имевшие свободные квадраты, теперь полностью заняты, а большинство площадей сдаются еще на этапе строительства и заполняются в течение двух-трех месяцев, причем ставки аренды в новых проектах постоянно повышаются", — рассказывает Алексей Филимонов. Данный факт подтверждает и региональный директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Ник Коттон. "Сегодня пустыми остаются всего 2–3% офисов. Все, что запланировано к вводу в столице в ближайшие 18 месяцев, потребности рынка не удовлетворит", — отметил он.Спрос на профессиональные помещения в столице подогревают, прежде всего, иностранные компании, доля которых среди арендаторов действующих офисных центров классов А и В достигает 60%. По словам Алексея Филимонова, очень активно снимают сегодня площади в БЦ российские сетевые и торговые компании, а также крупные отечественные фирмы — как торговые, так и производственные. "За последние полгода в базы данных агентств недвижимости поступало не более десятка предложений по аренде освободившихся помещений от 300 кв. м в профессиональных офисных центрах, и все они очень быстро были сданы", — говорит директор Подольского филиала АН "Благовест" Светлана Карпова. Кроме того, по мнению Алексея Филимонова, в связи с недостаточным предложением наиболее проблематичным для арендаторов стал поиск больших помещений — от 800 кв. м в зданиях класса А и В.

Офисы для бедных
Помимо бизнес-центров, рынок офисной недвижимости в Киеве представляют также полупрофессиональные и "квартирные" офисы. В сентябре этого года в столице установился следующий уровень арендных ставок на полупрофессиональные помещения: в центре города — $35 кв. м/мес., районах, прилегающих к центру, — $25–30 кв. м/мес., популярных жилых массивах — $20–22 кв. м/мес., на окраине — $12–15 кв. м/мес.По словам риэлторов, админздания, помещения бывших НИИ и нежилой фонд под офисы сегодня снимают два основных класса арендаторов: те, кто по своим бюджетам не тянут бизнес-центр высокого класса, а также те, кто не заинтересован в пропускной системе таких центров и не нуждается в предоставляемых ими сервисах. "К первой категории арендаторов относится, как правило, большинство средних, малых и начинающих украинских компаний, которые не могут позволить себе подобные бюджетные траты на съем офиса. Вторую составляют туристические фирмы, отделения страховых компаний, банков, агентства недвижимости, СМИ, нотариусы и т. п., то есть те, кто нуждается в отдельном помещении и свободном доступе клиентов". По мнению экспертов, такие компании (за исключением СМИ) снимают, как правило, площади на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, и не планируют перебираться в бизнес-центры.Светлана Карпова говорит, что нижняя планка месячной платы за такой офис составляет сегодня в столице $12 за кв. м/мес., верхняя — порядка $50 за кв. м/мес. "За истекший год сегмент аренды полупрофессиональных и "квартирных" офисов подорожал в среднем на 40%, — отмечает генеральный директор АО "Полесье" Анатолий Осадчий. — При этом наиболее существенно в процентном соотношении выросли в цене помещения невысокого класса на окраине". Таким образом, стоимость аренды на окраине города и аналогичного помещения поближе к центру практически уравнялись — "адресная поправка", по данным риэлторов, не превышает в настоящее время $2–3 /кв. м, что вызвало довольно активный переезд многих фирм поближе к центру. "Нельзя сказать, что компании активно перебираются с Окружной на Крещатик, — говорит Анатолий Осадчий. — Едут, например, с Борщаговки на площадь Урицкого, с Дарницы — на начало Печерска и так далее. На переезд решаются активно развивающиеся компании, в частности, предприятия полиграфической промышленности и небольшие торговые представительства".В наибольшем дефиците, по оценкам специалистов, на рынке непрофессиональных офисов сегодня находятся помещения площадью 100–300 кв. м, а также от 800 до 1,5 тыс. кв. м. Ставки в сегменте непрофессиональных офисов, в отличие от бизнес-центров, по прогнозам риэлторов, до конца года существенно не вырастут, максимальный процент подорожания оценивается на уровне 5% до нового года. Спрос же на профессиональные офисные помещения останется значительным, одновременно сохранится тенденция к повышению уровня арендных ставок — на 5–20% до конца года.
Kрупные офисные проекты в Kиеве в 2005 г.
Бизнес-центр Адрес Общая площадь, кв. м Kласс Введение в эксплуатацию
Ренессанс ул. Воровского, 24 16000 В+ введен
Меркс-центр-2 ул. Лейпцигская, 15 6000 В введен
Олимпийский ул. Б. Васильковская, 72 13000 В введен
Леонардо ул. Б. Хмельницкого, 17/52 27000 А введен
Бизнес-центр Днепровский спуск, 1 8233 А введен
Арена-Сити ул. Бассейная, 1–3 7000 А введен
Kаньон Новый проезд 8000 В не введен
Европа Плаза бул. Шевченко, 33–37 ул. Саксаганского, 114–120 16000 В+ не введен
Бизнес-центр ул. Автозаводская, 2 17000 В введен
Рент-Хаус ул. Голосеевская, 7 5300 С введен
Форум Парк Плаза пр. Московский, 9 32000 В введен
Бизнес-центр ул. Артема, 17 14700 В не введен
Бизнес-центр ул. Светлицкого, 35 9000 С не введен
Ботаник Тауэрз ул. Саксаганского, 119–121 35000 А введен
Стенд ул. Васильковская, 14 13000 С введен
Альянс Центр ул. Ярославов Вал, 23 14500 В+ введен
Бизнес Сити Kомплекс ул. Боженко, 87 2600 В введе
Динамика арендных ставок на офисные помещения, у. е./кв. м
Средний уровень арендных ставок 1999 2000 2002 2003 2004 2005 начало 2005 конец
Kласс А 55 35 30 28 30 35 45
Kласс B 35 25 20 20 25 28 30
Kласс С 25 20 16 15 15 17 18
Общие объемы (тыс. кв. м) 60 135 140 150 270 300 460
Уровень вакантности нет данных нет данных 4% 8% 5% 3% 3%
По данным компании ASTER
    Реклама на dsnews.ua