Спекулянтов взяли на испуг. Покупатели новостроек вернутся на рынок только после окончания парламентской избирательной кампании

Не самые лучшие времена для большинства застройщиков, которые с конца прошлого года начали испытывать довольно острый дефицит потребителей, продолжатся, по всей видимости, вплоть до парламентских выборов. Количество предложений на рынке растет, а покупателей становится все меньше. Строители оценивают предстоящий год как год неопределенности, на первую половину которого придется неразбериха выборов, а на вторую — эксперименты нового правительства над отраслью. Но для конечного потребителя 2006 г. станет отнюдь не пессимистичным — увеличения цен, аналогичного прошлогоднему, не предрекает ни один из операторов рынка нового жилья столицы, а многие говорят даже о том, что стоимость квадратного метра продолжит снижаться.

Средний сектор "просел"
Хотя темпы строительства наращиваются в Киеве весьма неспешно — от 1,001 млн кв. м в 2003 г. до 1,2 млн кв. м в прошлом, количество свободного предложения в прайсах для покупателей за эти два года выросло более чем в два раза. Если в 2003 г. в январе столичными застройщиками предлагалось к продаже всего 80 объектов, планирующихся к вводу в ближайшие два года, и найти 1–2-комнатную квартиру в перечне было большой проблемой, то сегодня потенциальным покупателям предоставляется выбор из более 150 объектов, окончание строительства которых намечено на 2006–2008 гг., причем выбор "единичек" и "двушек" по сравнению с прежними временами просто огромен. Обилие предложений объясняется прежде всего тем, что в течение последних трех месяцев спрос в среднем упал в 2–3 раза. Менее всего отток покупателей ощутили компании, осваивающие дорогие сегменты жилого рынка, более всего — строители массового типового жилья. Такие данные подтверждают в ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего". По словам начальника отдела маркетинга Тараса Зябкина, от октябрьско-декабрьского снижения спроса больше всего пострадали новостройки ценовой категории от 4,5 тыс. до 6 тыс. грн. "Это жилье изначально рассчитано у нас на средний класс, который всегда был самым активным потребителем на первичном рынке, но после массированной PR-кампании о понижении цен и ужесточения норм ипотечного кредитования покупатели среднего класса, с одной стороны, потеряли желание приобретать жилье, а с другой — утратили такую возможность", — рассказывает г-н Зябкин.

Гораздо меньше, по наблюдениям застройщиков, потеряли от спада спроса новостройки класса бизнес (6,5–9 тыс. грн.) и класса элит (12–18 тыс. грн.). Специалисты объясняют это тем, что потребитель такого жилья не так подвержен рыночным колебаниям, а также тем, что его предложение весьма ограничено (всего 3–5% от общего объема).

Новинки года
Анализ прайсов строительных предприятий показывает, что в начале 2006 г. рынок столичных новостроек предлагает покупателю объекты стоимостью от 3,5 тыс. грн./кв. м компании "Элита-центр" на Воскресенке (которые даже не начали возводиться и имеют серьезные проблемы с разрешениями на их создание) до 18 тыс. грн./кв. м за пентхаусы в жилом доме ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" на улице Артема, 12. Наиболее "дешевый" сегмент рынка со стоимостью квадратного метра до 5 тыс. грн. составляют квартиры в домах этого ОАО на Харьковском шоссе (4,7 тыс. грн./кв. м), компании "Укрреставрация" на Бориспольской, 12 (от 4,8 тыс. грн./кв. м), фирмы "Новобудова" на Бальзака, 80 (4,2 тыс. грн./кв. м), и на Харьковском шоссе (от 4,9 тыс. грн./кв. м), "Укр- АзиаБуда" на Бальзака, 2 (от 4,5 тыс. грн./кв. м), "Элита-центра" на Воскресенке (от 3,5 тыс. грн. /кв. м) и на Татарке (от 4,3 тыс. грн./кв. м), АКБ "Киев" на улице Семьи Сосниных, 4-а, б (от 4 тыс. грн./кв. м), и "Форум-инвеста" в Академгородке (от 4,6 тыс. грн./кв. м). Наиболее дорогой — со стоимостью квадратного метра свыше $3 тыс./кв. м представляют объекты компаний "Житло XXI століття" на Крещатике, 27-б (16,75 тыс. грн./кв. м), ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" на улице Воздвиженская-Гончарная (от 16 тыс. грн./кв. м) и на Кожемякской (от 16 тыс. грн. /кв. м), а также пентхаусы этой фирмы на Артема, 12 (18 тыс. грн. /кв. м), и предприятия "Астон" на Пирогова, 2-а, 35 (15,8 тыс. грн./кв. м).

По оценке застройщиков, в ближайшие месяцы рынок не продемонстрирует потребителю ни новые стандарты минимальной цены на недвижимость, ни максимальной — на жилье, хотя перечень объектов на продажу до выборов расширится весьма существенно. Так, в ближайшее время "Житло-Iнвест" готовит к поступлению на рынок жилые дома возле кромки Днепра на Позняках-3, ОАО "Трест "Киевгорстрой-1 им. Загороднего" — дом на массиве Троещина-26 по улице Градинской, 1, дом по улице Гонты, 7 (более 9 тыс. кв. м), а также еще несколько проектов общей площадью около 50 тыс. кв. м.

"Градострой" в ближайшее время выставит на продажу три жилых здания в столице, "Киев Жилье-Инвест" пополнит прайсы домом на Березняках на берегу Днепра. Многие компании скоро расширят свои прайсы и строительством жилых домов в районе столицы. Ввод в эксплуатацию этих зданий будет рассчитан на 2007–2008 гг.

Что касается ценовой политики девелоперов, то по заявлению большинства операторов в ближайшие полгода рынок будет переживать период стагнации. "В течение ближайших месяцев цены на отдельные объекты в Киеве "отшлифуются" — менее успешные проекты потеряют в стоимости от 5 до 10%, успешные могут даже набрать еще 1–2%", — сообщила "ДС" директор компании "Новобудова" Анна Олейник.

Строители пострадают от газа
Ослабили давление на рынок и спекулянты. По данным большинства застройщиков, половина инвесторов, приобретавших недвижимость для последующей перепродажи, с рынка ушла. Если в среднем их доля оценивалась на уровне 30%, а для отдельных проектов достигала и 60%, то сейчас, по наблюдениям застройщиков, инвесторов-спекулянтов на рынке осталось не более 10% от сегодняшних покупателей (на некоторые объекты до 20%). По словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, такие "бизнесмены" больше не скупают типовое жилье на окраинах, круг их интересов ограничился отдельными проектами с хорошими видовыми характеристиками и качественным исполнением, то есть объектами, которые, образно говоря, они перепродадут всегда.

Что же касается влияния на рынок газового и предвыборного вопросов, то, по словам застройщиков, эти факторы (первым из которых является газовый), безусловно, повысят себестоимость жилья, однако вряд ли отразятся на рыночной стоимости новостроек Киева. "Основными материалами для современного городского строительства являются бетон, кирпич и металл. Повышение цены на газ в два раза увеличит стоимость стройматериалов как минимум на 20%, а в перспективе — где-то на 40–50% . В цене цемента газ — это около 80% себестоимости, кирпич — это 30–40% и так далее", — отмечает заместитель генерального директора компании "Градострой" Алексей Маркусь. Однако, по мнению Анны Олейник, разрыв между себестоимостью и рыночной стоимостью жилья в столице сегодня настолько высок, что рост реальных затрат застройщиков при сохранении столь низкого, как сейчас, уровня спроса никак не отразится на цене жилья для конечного потребителя. "По всей видимости, наступивший год будет довольно неблагоприятным для застройщиков и станет годом неопределенностей, связанных прежде всего с политическими процессами и возможными экономическими сложностями в стране, — отметила г-жа Олейник. — Покупателям же год предоставит гораздо больший выбор квартир по более низким, чем в 2005 году, ценам".