Провинция обвалилась. Дорогие квартиры остались только в Одессе
Жилье в Украине на протяжении всего прошлого года непрерывно дорожало, достигнув к августу своих пиковых показателей. Но с начала осени покупатели большинства региональных центров дружно заняли выжидательную позицию, надеясь на скорое падение цен, и их надежды оправдались. При этом больше всего подешевели квартиры на вторичном рынке Харькова, где стоимость 1 кв. м жилплощади снизилась почти на 20%.
Луганск сильно прибавил в цене
За 2005 г. вторичная недвижимость в разных областных центрах Украины подорожала на 30–80%. Самые низкие годовые темпы роста стоимости квадратного метра (от 30% за год) были зафиксированы в Одессе, которая, тем не менее, пропустив вперед только столицу, остается самым дорогим городом страны, а также в отнюдь не дешевых Донецке (35%) и Харькове (30%). Более всего в процентном соотношении (80% за год) прибавил в стоимости б/у квадратного метра Луганск, но даже при этом он и Кировоград остались самыми дешевыми областными центрами. По словам председателя Луганского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ольги Прохоровой, если летом 2004 г. однокомнатную квартиру в городе можно было без труда найти за $5 тыс., то сегодня такая недвижимость оценивается уже в $15 тыс., то есть за полтора года луганские квартиры подорожали в три раза. "Стремительное подорожание недвижимости в Луганске связано с тем, что в последние годы в нормальном режиме заработали многие предприятия города и области, активно развивается и сфера частного предпринимательства", — утверждает г-жа Прохорова. По ее словам, большое влияние на рост цен в городе оказала и высокая стоимость аренды жилья — как минимум $150 в месяц за однокомнатную квартиру в спальном районе, а также ограниченность рынка луганского б/у жилья. Немаловажную роль сыграли и кредиты: большинство покупателей квартир в Луганске одалживают у банков на 10–15 лет большую часть (иногда до 90%) стоимости квартиры", — считает Ольга Прохорова.
По данным украинских риэлторов, крайне высокие годовые темпы роста цен на жилье в прошлом году также продемонстрировали такие города, как Симферополь (72%) и Чернигов (70%). Так же, как и в Луганске, стремительное подорожание вызвано ограниченным предложением на рынке недвижимости. Как объяснил директор АН "Чернигов-РИО" Владимир Кот, в городе с 300-тысячным населением обычно к продаже предлагается не более ста квартир. "При таком уровне предложения спрос, особенно на недорогие квартиры, в Чернигове есть всегда, и он намного превышает предложение, несмотря на то что однокомнатная квартира, которая в начале года стоила $11 тыс., сейчас оценивается в $20 тыс.", — говорит г-н Кот.
На симферопольском рынке вторичной недвижимости спрос превышает предложение почти в два раза. По словам консультанта по маркетингу агентства "КТН" Ульяны Сидельниковой, местные продавцы абсолютно уверены, что их недвижимость не останется без покупателя, и очень динамично повышают цены на квартиры. "Продавцы жилья в Симферополе, как правило, не делают скидок на время: даже если квартира не продалась за месяц, в следующем месяце они выставляют ее еще по более высокой цене. К тому же по городу ходят слухи, что в период предвыборной кампании цены поднимутся еще на порядок, что не способствует снижению аппетитов продавцов", — рассказывает г-жа Сидельникова.
Самыми сговорчивыми оказались харьковчане
По информации "ДС", очень интересная ситуация с ценами на б/у жилье сложилась в прошлом году в Харькове. Как отметил директор харьковского ДП "Проконсул Плюс" Алексей Попов, стремительный рост цен на местную вторичку в сентябре 2005 г. сменился их резким падением. "С января по август прошлого года харьковское вторичное жилье подорожало примерно на 50%, но начиная с сентября, когда покупатели стали откладывать покупку в ожидании снижения цен, оно подешевело на 15–20%", — проинформировал он. Местные риэлторы уверяют, что однокомнатная квартира, в начале года стоившая $18–20 тыс., к августу уже оценивалась в $30 тыс. Сейчас же такую можно купить за $25–27 тыс. По мнению г-на Попова, такие цены на подержанную недвижимость более реальны, чем в прошлом году. "Ситуация на протяжении лета была просто абсурдна: если квартира не продавалась в течение месяца, то хозяева повышали цену еще на 6– 8%", — заметил он. Однако по сравнению с жителями других украинских городов харьковские продавцы оказались самыми сговорчивыми.
По словам и. о. генерального директора донецкого АН "Наш дом" Василия Забельникова, в городе в течение последних месяцев прошлого года спрос на квартиры уменьшился как минимум в 3–4 раза. Но это не заставило продавцов снизить цены — случаи уступок в цене донецкие риэлторы наблюдали лишь в одной из 10–20 сделок, и максимальная скидка не превышала 5% от стоимости квартиры. "Большинство сделок в Донецке (80%) — это продажа одной квартиры и покупка другой, — разъяснил ситуацию Василий Забельников. — Поэтому продавцы не могут в одностороннем порядке снизить цену на свое жилье: если они уступят, то не смогут купить недвижимость, которая им необходима".
Не пошли на снижение цен продавцы Одессы, Житомира, Луганска и Чернигова. Одесские владельцы жилья вплоть до января на 1–3% в месяц продолжали повышать стоимость квадратного метра в наиболее ликвидных одно- и двухкомнатных квартирах. Директор одесского ООО "Первая риэлторская компания" Дмитрий Грабина заметил, что местные жители и сейчас скупают недвижимость с целью вложить деньги, а на рынке продолжают работать спекулянты. В то время как в других региональных центрах и в Киеве такие покупатели, по свидетельству специалистов, заняли выжидательную позицию. "Одесса имеет сегодня большой финансовый потенциал и развитую коммерцию, приносящую горожанам немалые доходы, поэтому в большинстве своем одесситы продолжают считать, что недвижимость в городе будет только повышать свою стоимость и ликвидность", — подчеркивает г-н Грабина.
В небольших областных центрах, по свидетельству директора житомирской риэлторской компании "Квадрат" Вячеслава Немировского, возможным уступкам в цене на недвижимость помешали сами риэлторы. "Люди в таких городах меньше доверяют центральным средствам массовой информации и больше прислушиваются к советам знакомых специалистов, а потом на основании этого формируют конечную цену на квартиры. По этой причине житомирские продавцы считают, что цены на жилье не упадут", — сообщил он.
В то же время львовские продавцы оказались более зависимыми от настроения своих покупателей. По наблюдениям директора местного АН "Золотая арка" Ирины Яремко, откат по некоторым сегментам вторичного рынка недвижимости достиг в конце года 10%. Однако самое дешевое и популярное во Львове жилье (малогабаритки площадью 10 кв. м, приличные 1-2 -комнатные квартиры и элитное жилье в австрийских домах в центре города) полностью сохранило свои позиции.
Регионы пойдут в разные стороны
Говоря о поведении цен на рынке вплоть до выборов, риэлторы всех без исключения регионов страны крайне неохотно дают прогнозы, сходясь во мнении, что в течение этого времени рынок ожидает стагнация и стабилизация. Правда, специалисты южных и западных регионов страны ожидают стабилизации со знаком "+" (рост стоимости квадратного метра на 1–3%), а северных, центральных и особенно восточных регионов — стабилизации со знаком "—" (небольшое снижение цен по рынку до 3% в месяц).
