Пригород рухнул. Цены на жилье в городах-спутниках упали на 20% и будут снижаться и дальше
Риэлторы, работающие в городах-сателлитах столицы, констатируют, что цены на пригородное б/у жилье в течение последних трех-четырех месяцев снизились в среднем на 20%. Количество покупателей в местных агентствах недвижимости стремится к нулю, и рынок функционирует преимущественно за счет сделок из Киева, то есть осуществляемых через столичные АН. Ценовая перспектива в городах-спутниках, по единодушному мнению риэлторов, всецело зависит от поведения цен на столичном рынке — если стоимость киевских окраин будет продолжать снижаться, недвижимость в пригородах потеряет еще 5–10% от своей цены.
Покупатели покинули пригород
По словам директора АН "Альянс-Брок" (имеющего филиалы в большинстве столичных городов-сателлитов) Андрея Сокура, падение затронуло ранее любимые киевлянами Бровары, Борисполь, Вишневое, Вышгород и Ирпень. Более всего снизились цены на не пользующиеся популярностью в пригороде 3–4-комнатные квартиры, менее всего — на расхватываемые раньше, как горячие пирожки, малогабаритные 1–2-комнатные. "3–4-комнатные квартиры в пригороде покупают, как правило, местные жители, желающие улучшить свои условия проживания, и такое жилье всегда было нелегко продать. Спрос на "единички" и "двушки" исходит извне — от приехавших в столицу регионалов, киевских молодых семей и разъезжающихся киевлян. Такие покупатели уже по чуть-чуть появляются на пригородном рынке, в то время как реализация 3–4-комнатных квартир замерла практически на нулевой мертвой точке", — говорит г-н Сокур.
Столичные риэлторы констатируют уменьшение спроса со стороны покупателей пригородной б/у недвижимости, аналогичное падению интереса к столичному жилью — в 3–5 раз в зависимости от агентства (по сравнению с августом–сентябрем 2005 г.). Местные АН, действующие исключительно на территории только одного города-сателлита, информируют, что спрос со стороны покупателей б/у жилья у них равен нулю. "Основное, чем занимается наше агентство на протяжении последних трех месяцев, — это сделки по купле-продаже земли и частных домов, — сообщает директор ЧП "Эвент" (г. Бровары) Валентин Яковенко. — Также я знаю, что более-менее активно функционирует в городе рынок первичного жилья — новостройки раскупаются хорошо. Покупатели же б/у недвижимости практически канули в Лету, хотя сегодня простенькую гостинку в Броварах можно приобрести за $25 тыс. против минимальной цены такой квартиры в августе в $33 тыс.". По свидетельству риэлторов, торгующих броварской недвижимостью, минимальная цена на 2-комнатные квартиры сейчас составляет $45 тыс. против $55 тыс. в сентябре, на 3-комнатные — $53 тыс. против $64 тыс. в тот же период. Тем не менее даже такие расценки не привлекают покупателей на один из наиболее активных и приемлемых для киевлян рынков броварского б/у жилья.
Аналогичную картину с активностью рынка констатируют и местные риэлторы Вишневого. По словам директора АН "Спарта" (г. Вишневое) Владимира Михайленко, за последние два месяца покупатели интересуются в некогда популярном Вишневом исключительно землей и новостройками, которые продолжают дорожать, вторичная недвижимость стоит невостребованной. "Новое предложение, которое поступает на рынок, выставляется уже как минимум на 15% дешевле, чем раньше, но если перед Новым годом мы еще регистрировали какое-то количество сделок, то с начала нынешнего не было оформлено ни одного договора купли-продажи б/у жилья", — рассказал г-н Михайленко.
Падение сдерживают слухи и застройщики
Немногочисленные покупатели б/у недвижимости в городах-сателлитах, по свидетельству риэлторов, концентрируются сегодня преимущественно в столичных агентствах, поскольку это, как правило, разъезжающиеся киевляне и приезжие регионалы, не ставящие себе целью приобрести именно пригородное жилье, а рассматривающие самые дешевые варианты (выбирая между окраинными столичными массивами и пригородом).
По словам Андрея Сокура, им сейчас есть из чего выбирать. В среднем рынок вторичной недвижимости Борисполя предлагает порядка 150–200 квартир, Броваров — 200–300, Вишневого — 100–200, Вышгорода — до 100, Ирпеня — около 20. Причем пользующихся наибольшим спросом из Киева 1–2-комнатных квартир в этом предложении порядка половины, в то время как летом было не более трети.
В фаворитах предпочтений, как и раньше, остались Борисполь, Бровары и Вышгород. Квартиры в таких городах, как Вишневое, Ирпень, Боярка, Обухов почти не спрашивают, хотя цены на них снизились в той же пропорции. По мнению директора АН RED Ярослава Цуканова, это связано с тем, что рынки Ирпеня, Обухова и Боярки и в прежние время уступали по активности рынкам Борисполя, Броваров и Вышгорода по причине более плохого транспортного сообщения и развития внутренней инфраструктуры этих городов.
"Традиционно разница между стоимостью жилья в городах-сателлитах и на киевских окраинах составляла порядка 20–25% для однокомнатных квартир и до 50% — для трехкомнатных за исключением Вишневого, которое было несколько дороже такого массива, как Троещина. И лишь сохранение подобного разрыва может вернуть покупателей на рынок пригородной недвижимости (при условии, что они возвратятся и на столичный рынок)", — говорит г-н Цуканов.
Если сегодня гостинку на Троещине и Виноградаре вполне реально приобрести за $37–38 тыс., то в пригороде такая малометражка, чтобы найти покупателя, должна стоить не более $27 тыс., трехкомнатная — $45–50 тыс. Цены в городах-спутниках в своем большинстве продолжают оставаться несколько выше данных. По информации риэлторов пригорода, на местных рынках активно муссируются слухи, что после парламентских выборов жилье снова начнет дорожать и продавцы, исходя из таких ожиданий, не идут на дальнейшее снижение. Подливает масла в огонь и объявляемое пригородными застройщиками грядущее подорожание стоимости квадратного метра в новостройках, которое местные жители ожидают уже в этом месяце.
Риэлторы сходятся во мнении, что рынок пригородной недвижимости весной заметно оживет. "Мы ждем активности на рынке пригородного б/у жилья с возобновлением деятельности молодежного фонда, который в прошлом году давал нашему агентству до 60% покупателей", — сообщил г-н Сокур.
Увеличения активности ждут и местные торговцы недвижимостью, ведь весна — традиционное время решения своих жилищных проблем. В более далекой перспективе, по словам риэлторов, цены в пригороде будут в точности повторять тенденции столичного рынка с отставанием в один-два месяца.
