Черный понедельник
Безответственное отношение законодателя к формированию правового поля, попустительство столичных властей и полная бездеятельность контролирующих органов в сфере строительства принесли первые печальные результаты — на прошлой неделе тысячи киевлян, проинвестировавших свои кровные в проекты столичной группы компаний "Элита-центр", остались без денег и перспектив получить новое жилье. Всю неделю обманутые инвесторы и напуганные возможным обвалом рынка застройщики находились в состоянии глубокого шока: выстраиваемая годами система отношений в треугольнике власть — строитель — покупатель рухнула в один день. Банки, обязанные проверять предмет залога, крупнейшие агентства недвижимости, берущие огромные деньги за "безопасность проведения сделок", а главное, чиновники и депутаты всех уровней, без визы которых в столице, кажется, не растут деревья и не восходит солнце, — оказались сторонними наблюдателями, если не сказать участниками, хладнокровного ограбления тысяч киевлян.
Сбежавшая "Элита"
В минувший понедельник около 300 инвесторов столичной компании-застройщика "Элита-центр" решили вернуть свои деньги после того, как в строящемся доме по адресу Отто Шмидта, 34–42, были обнаружены двойные продажи квартир. Однако руководство компании к тому времени благополучно скрылось вместе с деньгами горе-новоселов. Как выяснилось, первые лица "Элита-центра" — российский гражданин, известный покупателям жилья как Александр Волконский (позже обнаружилось, что это его ненастоящая фамилия) и украинец Олег Шостак одурачили, по предварительным подсчетам, около 3 тыс. инвесторов на общую сумму в 0,5 млрд грн. Помимо дома на Татарке, мошенники успели продать квартиры в зданиях еще на семи участках: второго дома на Отто Шмидта, а также на улицах Петра Запорожца, Курнатовского, Героев Сталинграда, Строителей и в Лабораторном переулке. Реально же строительство все это время велось лишь на Шмидта, 34–42.
Из всех этих проектов лишь два были заведомо "непроходными" — на Курнатовского и П. Запорожца. Местные жители так активно протестовали против возможного строительства, что Киеврада в ноябре прошлого года решила отменить свои решения о выделении участков по этим адресам, тем самым первой нарушив закон. Ведь любой договор (а в этом случае речь идет о договоре на право аренды земельного участка) может быть рассторгнут по инициативе одной из сторон исключительно в судебном порядке. "Элита" проявила такую же правовую сознательность, как и местные власти, продолжив продавать квартиры в домах на проблемных участках. Интересно, что столь резво, а главное, сурово реагирующие на самые мелкие огрехи городские ревизоры, "Элиту" почему-то обходили стороной. "Потенциальный инвестор сейчас не имеет доступа к информации о том, кому выделен тот или иной участок, каков проект его застройки, утвержден ли он и есть ли таковой вообще. Контроля со стороны государства нет, покупатели отрезаны от информации. Так что к случившемуся рынок шел давно и уверенно", — прокомментировал ситуацию для "ДС" один из киевских застройщиков.
Как выяснилось позже, такой структуры, как группа компаний "Элита-центр", юридически вообще не существует, а покупатели квартир заключали договоры с рядом фирм, соучредителями которых выступили целый ряд граждан, утверждающих, что также были очарованы и обмануты лже-Волконским. По неофициальным данным, эти незадачливые бизнесмены, не вылезающие теперь из кабинетов следователей, заплатили российскоподданому круглую сумму за право участвовать в столь замечательном бизнесе, как строительство в Киеве, и потеряли деньги наравне с остальными гражданами.
Единственным органом, которому волей-неволей пришлось отреагировать на происходящее, оказалась милиция. "Первые пострадавшие к нам начали обращаться в среду — в этот день мы приняли заявления от 118 человек на общую сумму нанесенного им ущерба в 16,3 млн грн. С каждым днем поток обманутых увеличивается как минимум вдвое. Наше отделение принимает заявления, а само дело будет вестись Главным управлением МВД столицы. К работе уже подключены все силовые структуры. Чтобы выявить местонахождение скрывшихся директоров компании, мы намерены сотрудничать с коллегами из других стран, в том числе обращаться за помощью в Интерпол. Нами уже установлено, что компания "Элита-центр" владеет достаточно ликвидными активами: правом аренды на перспективные земельные участки, движимым и недвижимым имуществом. Поэтому, думаю, шансы, что с пострадавшими рассчитаются если не полностью, то хотя бы частично, весьма высоки", — сообщил "ДС" начальник Подольского рай- управления МВД Киева Михаил Марук. В минувшую субботу в МВД Украины было проведено специальное совещание по ситуации вокруг "Элита-центра", где, как пояснили "ДС", должен был обсуждаться дальнейший ход оперативных мероприятий.
Ведь так работают все
Ошалевшие от неприятной новости киевляне ждали реакции не только от милиции, но и от властей, которые, как они надеялись, должны были рассказать о предпринимаемых ими шагах. В конце концов, именно из-за попустительства и халатного отношения к своим обязанностям власть предержащих столь масштабная афера и стала возможной. У столичной власти был даже неплохой пример решения подобных проблем. Совсем недавно волна аналогичных строительных махинаций прокатилась по российской столице. Московская мэрия, не дожидаясь социального взрыва и паралича рынка недвижимости, предложила добросовестным застройщикам вскладчину закончить строительство на проблемных участках в обмен на солидные льготы и выделение новых земельных участков под застройку.
Реакция с Крещатика, 26, последовала только к концу недели, когда отмалчиваться дальше было уже неприлично. И оказалась достаточно неожиданной. Городской голова Александр Омельченко не придумал ничего лучше, как обвинить в случившемся самих же пострадавших, намекнув на природную жадность украинцев, якобы польстившихся на дешевизну. "Власти не регистрировали компанию "Элита-центр", и информация о ее существовании не появлялась ни в одном из коммунальных СМИ. Мы не выделили ей ни одного квадратного сантиметра земли", — уверенно заявил мэр, хотя в тот же день, комментируя ход расследования, начальник Главного управления МВД Виталий Ярема признал существование такой компании и сообщил, что она приобрела 7 земельных участков для строительства жилья. "Есть поручения мои, есть поручения министра МВД. Сигналы все приняты, все службы работают", — только и сообщил вскользь по существу столичный мэр. Многие пострадавшие восприняли это как слабую надежду на то, что город все же осознает свою вину и постарается исправить ситуацию. Однако, о каких поручениях шла речь, и были ли они на самом деле, "ДС" выяснить не удалось. "Пока к нам с просьбой отработать какие-то варианты выхода из сложившейся ситуации никто из начальства не обращался. Юридически это пока дело правоохранительных органов, поскольку речь идет о мошенничестве", — сообщил "ДС" заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадий Бондарев.
В циничности киевского мэра переплюнул разве что глава "Киевгорстроя" Владимир Поляченко. Ответственность за аферу "Элита-центра" он частично возложил на журналистов, которые "в погоне за сенсациями поддались на провокационные утверждения псевдоаналитиков об ожидаемом падении цен на жилье". Как, по версии заслуженного строителя, связано падение цен на жилье с противоправной деятельностью аферистов, так и осталось загадкой. Интересно, что опрошенные "ДС" строители и представители власти не увидели в деятельности "Элита-центра", кроме откровенного криминала в виде двойной продажи квартир, ничего экстраординарного. Более того, на удочку аферистов, как говорят, попалось немало представителей силовых структур, которые также посчитали, что полученные непонятно как крупные земельные участки, начало строительства без достаточного пакета документов и прочие подозрительные для несведущего человека вещи — еще не повод для сомнений, ведь так работают все.
Кто виноват?
На безобразия, творящиеся в сфере оборота земли в столице, указывал еще Госкомзем, рабочая группа которого минувшим летом подготовила доклад для высшего руководства страны. Тогда проверяющие отметили, что "бесплатная" раздача участков способствует процветанию в столице одного из видов "административного" бизнеса — переуступке права аренды. Участки, которые горсовет выделяет бесплатно, едва ли ни на следующий день оказываются в прайсах агентств недвижимости. Цена переуступки земельного надела под строительство жилой высотки, может достигать $2 млн. Так что получается, что формально город действительно не выделял "Элита-центру" ни одного участка — эта земля была передана иным фирмам, оказавшимся фиктивными, доля в которых затем была выкуплена аферистами. Так что можно уверенно утверждать, что система, созданная властью, позволяет пользоваться городской землей и начинать масштабные проекты структурам, не имеющим ни опыта, ни ресурсов, ни, как теперь выяснилось, честных намерений.
Косвенно наличие такой "переуступочной" схемы в случае с "Элита-центром" подтвердил "ДС" президент одной из строительных компаний. "Нам предлагали участки по Курнатовского, Петра Запорожца и Героев Сталинграда, которые были оформлены на ООО "Марс-1" и ООО "АБФ". Но просили за них в 2,5 раза дороже, чем они реально стоили на тот момент. Наш анализ показал, что они очень проблемные. Во-первых, все располагаются на месте существующей сегодня зеленой зоны, во-вторых, находятся в довольно плотной жилой застройке. Кроме того, участок по Героев Сталинграда был еще крайне сложен тем, что требовал больших затрат на прокладку новых инженерных сетей. Однако построить жилые комплексы было возможно — необходимо было лишь потратить 5–7% от сметной стоимости новостроек на приведение в порядок и благоустройство соседних жилых зданий, в обмен на что жители согласились бы терпеть стройку", — рассказал он.
Еще большие претензии можно предъявить центральной власти. Как выяснилось, ни популярные у строителей и покупателей "первички" инвестиционные договоры, ни целевые облигации не могут защитить граждан от обмана. И хотя инвестдоговоры, при помощи которых обманывали покупателей руководители "Элита-центра" уже запрещены, пришедшие им на смену целевые облигации и фонды финансирования строительства не многим лучше. "Целевые облигации — изначально ничем не обеспеченная ценная бумага, зарегистрировать которую может любое лицо, даже не имеющее разрешения на строительство. А если такая облигация продается по цене выше номинала, то в случае невозможности ее погашения эмитентом возвращается именно номинал, а не оплаченная сумма, — говорит юрист адвокатской конторы "Кононов и Созановский" Наталия Доценко-Белоус. — Фонды финансирования строительства также не гарантируют целевого использования средств доверителей, поскольку один ФФС может финансировать неограниченное количество объектов".
Первая ласточка?
Пожалуй, главный вопрос, который задают себе участники рынка недвижимости, — это возможность повторения подобных афер на строительном рынке. Достаточно откровенно говорит об этом начальник Главного управления МВД Киева Виталий Ярема: "Есть угроза, что это не последняя компания, которая занимается подобной деятельностью". А опрошенные "ДС" риэлторы на условиях анонимности готовы рассказать о реально проблемных домах и потенциальных компаниях-махинаторах.
Застройщики же справедливо опасаются нервной реакции покупателей первички. "Инцидент приведет к крайне негативным последствиям для рынка. Это может полностью изменить тенденции развития сегодняшнего первичного рынка столицы. Во-первых, вполне может стать практически невозможным выход на рынок молодых неизвестных компаний — они не получат кредиты в банке, деньги от частных инвесторов, да и вообще кризис изъятия денег у застройщиков коснется в первую очередь малых компаний. Уже послезавтра это произойдет. Кроме того, такие настроения на рынке и отток инвесторов вполне могут привести к тому, что проекты заморозятся", — говорит президент компании "Градострой" Виктор Власов. Более спокойно видит ситуацию заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечение столицы Аркадий Бондарев: "Инвесторы станут гораздо более внимательны к юридической части и гарантиям. Многих последние события спровоцируют разорвать инвестдоговоры: пойдут смотреть на площадки и, если строительство не идет, — заберут деньги".
