Воры в законе

Любая схема покупки жилья на первичном рынке связана для инвесторов с огромным риском. Заключение инвестиционного договора, покупка целевых облигаций или участие в фонде финансирования строительства не гарантируют инвесторам благополучного исхода. Законодательство в сфере финансирования строительства пестрит прорехами, а государство отказалось брать под контроль закачиваемые в строительство жилья финансовые потоки, предоставив жуликам полный карт-бланш.

Запрещенный удар
Пагубность схемы инвестирования в первичный рынок жилья через заключение инвестиционных договоров уже сумели ощутить на себе тысячи киевлян, ставших жертвами строительной пирамиды "Элита-центр". Незадачливые инвесторы, подписавшие договоры с десятком ООО и заплатившие за свои будущие квартиры, в конечном итоге не смогли ни вернуть деньги, ни получить жилье.

Краху надежд неудавшихся квартировладельцев в данном случае способствовали не только жулики, решившие нажиться на доверчивых киевлянах, но и законодатели. О ненадежности инвестдоговоров говорилось уже давно. А потому с 1 января 2004 г. заключение таковых было запрещено Законом "Об особенностях привлечения средств от физических и юридических лиц". Однако принявшие этот документ депутаты не удосужились внести изменения в другой закон — об инвестиционной деятельности, оставив мошенникам отличную лазейку, позволяющую без лишних хлопот собирать деньги. Спохватились парламентарии почти два года спустя. В декабре 2005 г. они утвердили ряд изменений к некоторым законам, раз и навсегда поставив крест на этой сомнительной схеме финансирования строительства. Хотя вряд ли этот факт утешит тысячи клиентов других стройкомпаний, у которых на руках остались заключенные ранее инвестиционные договоры. Но и тем гражданам, кто избрал более "цивилизованные" формы работы со строителями (через ценные бумаги или фонды финансирования строительства), радоваться преждевременно не стоит. Средства, вложенные ими в будущее жилье, защищены ничуть не лучше, чем деньги обладателей инвестдоговоров.

Хрен редьки не слаще
Вторая (и вполне легитимная) схема инвестирования в первичное жилье — покупка целевых облигаций, выпускаемых строительными компаниями. В обмен на свои деньги инвестор получает ценную бумагу, "гарантирующую" ему определенное количество метров в возводящемся доме. При этом указывается конкретный объект строительства и даже номер квартиры, которая должна перейти в собственность инвестора. Но все эти "детали" (которые, кстати, также прописывались в инвестдоговорах) уже не будут иметь значения, если эмитент по каким-то причинам не сможет или не захочет выполнить свои обязательства.

По мнению экспертов, способ оплаты жилья новоселами через покупку ценных бумаг ничем не лучше пресловутых инвестдоговоров. В настоящий момент облигации выпускаются предприятиями всех форм собственности, акционерными и другими обществами. Регистрацией эмиссии ведает Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. А вот дальнейшая судьба ценных бумаг и выполнение обязательств эмитентом уже не тревожит ни одно ведомство. "Контроль над соблюдением эмитентами своих обязательств — не наша функция. Мы осуществляем регистрацию эмиссии облигаций в соответствии с действующим законодательством, а полномочий контролирующей организации у нас нет", — пояснил "ДС" руководитель аппарата ГКЦБФР Михаил Непран. В то же время, по утверждению рейтингового агентства "Кредит-Рейтинг", подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний, финансирующих строительство жилищных комплексов путем размещения целевых или дисконтных облигаций, не имеют опыта застройки и реализации подобных проектов. Из прорейтингованных агентством за прошлый год 82 выпусков строительных облигаций рейтинги инвестиционной категории имели лишь три компании. Только 30% компаний, осуществивших выпуск облигаций, имели опыт работ в инвестиционно-строительной сфере. Среди оставшихся только треть выпустивших облигации компаний получила разрешительную документацию на проведение строительства, правда, при этом у них отсутствовал какой-либо опыт. Остальные компании начинали размещать облигации, даже не имея всей основной строительной документации.

Помимо весьма сомнительной репутации эмитентов есть и еще одно но. Как правило, облигации выпускаются на длительный период, иногда серьезно превышающий сроки сдачи дома. А потому, если мошенники решат облапошить владельцев "ценных" бумаг, те смогут позавидовать даже обладателям инвестдоговоров "Элита-центра". Последние, по крайней мере, смогли оперативно забить тревогу сразу же после того, как растворилось руководство пирамиды. Мгновенно отреагировавшие правоохранительные органы наложили арест на имущество недобросовестного застройщика, и обманутые инвесторы получили хотя бы надежду на частичный возврат денег. "Если бы такая ситуация произошла с инвесторами компании, выпустившей облигации, они вообще не могли бы предъявлять никаких претензий. По закону лица не могут требовать возврат средств до срока погашения облигаций, а он может составлять несколько лет. За это время недобросовестный застройщик успел бы вывести из страны все активы", — говорит руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы "Коннонов и Созановский" Наталия Доценко-Белоус.

Строительные пирамиды
Никаких гарантий не дает инвестору и покупка строящегося жилья через Фонды финансирования строительства (ФФС) и Фонды операций с недвижимостью (ФОН). По данным Госфинуслуг, к началу текущего года право на создание ФФБ имели 55 внесенных в госреестр финансовых компаний. Правда, созданием фондов пока занялись лишь 26 из них. В течение прошлого года компании успели наклепать 68 ФФБ. С их помощью в 2005 г. в строительство жилья было привлечено 570 млн грн. как от физических, так и от юридических лиц. Всего же управители заключили 1,67 тыс. договоров на сумму 741 млн грн.

Несмотря на то что эта схема привлечения средств инвесторов подробно регламентирована законодательством, а за деятельностью финансовых компаний строго бдит Госфинуслуг, по мнению аналитиков, и она имеет множество слабых мест. "Приняв закон о финансово-кредитных механизмах, законодатели сделали попытку урегулировать процедуру финансирования строительства частными инвесторами. Но никаких дополнительных гарантий, по сравнению с ранее действующими схемами, граждане не получили. Напротив, они оказались еще больше дистанцированы от строительной организации, поскольку теперь между инвестором и застройщиком появились посредники, которые занимаются привлечением денег и заключением договоров со строительной компанией. В законе отсутствует главное — механизм контроля инвесторами за процессом строительства и целевым использованием средств застройщиком. Кроме того, граждан лишили возможности обращать взыскания по своим правам требования (т. е. по получению квартиры) напрямую к застройщику", — констатирует юрист юрфирмы "КМ Партнеры" Максим Олексиюк.

Но и этого депутатам показалось мало. В декабре они приняли Закон с расплывчатым названием "О внесении изменений в некоторые законы Украины" (№3201), который предоставил полную свободу действий фондам и оставил покупателей жилья полностью беззащитными. Законодатели дали разрешение фондам финансирования строительства инвестировать средства в неограниченное количество объектов. "Ранее ФФБ имел право финансировать только один объект, и таким образом была возможность контролировать соблюдение принципа целевого использования средств. Теперь фонды могут перебрасывать деньги с одного объекта на другой, латая финансовые дыры и покрывая просчеты в финансировании. В результате такой неразберихи на строительство последнего объекта средств может вообще не хватить. Госфин-услуг, в полномочия которого входит контроль за финансовыми компаниями, уже ничего не сможет сделать. ФФБ будут прокручивать деньги на вполне законных основаниях. За этими механизмами стоят будущие МММ, — уверена Наталия Доценко-Белоус. Интересно, что такой сомнительный способ финансирования строительства жилья депутаты сейчас намерены сделать единственно возможным, не оставив гражданам никакой альтернативы. Парламентарии уже приняли в первом чтении законопроект, который предлагает прямой запрет на финансирование жилищного строительства, кроме как через ФФС и ФОН.

И никакого страхования
Попутно новый закон отменил все прописанные ранее виды страхования, приобретение которых вменялось в обязанности застройщиков и ФФС. К примеру, по закону о финансово-кредитных механизмах считалось обязательным страхование рисков строительно-монтажных работ; ответственности перед доверителями ФФС от рисков нарушения сроков строительства и причинения им морального и материального ущерба вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ; страхование коммерческого риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта и некоторые другие. Теперь из этого длинного перечня статус обязательного сохранило лишь страхование строительно-монтажных рисков. Хотя справедливости ради стоит отметить, что застройщики и ФФС до сих пор и так успешно игнорировали страхование. "За два года действия закона Госфинуслуг так и не прописал условия осуществления этих видов, тарифы по ним не были утверждены, поэтому практически никто такими покрытиями не пользовался. Мы страхуем строительно-монтажные риски нашего партнера — компании "Киевгорстрой" и ее ответственность перед третьими лицами — инвесторами, в том числе и за несвоевременную сдачу объекта или незавершение строительства. Но мы это делаем на добровольной основе", — рассказала "ДС" заместитель председателя правления СК "Аркада-Гарант" Елена Астафьева-Куприенко.

Большинство страховщиков также не слишком горят желанием связываться со строительными рисками. "Страховые компании очень неохотно занимаются этими видами, либо вообще отказываются от них из-за полной непрозрачности отношений, которая сегодня возникает на этапе создания и реализации инвестиционных проектов. У нас нет возможности контролировать процесс создания инвестиционной массы и дальнейшее вложение денег в строительство объекта. Кроме того, достаточно тяжело проверить репутацию и финансовое состояние организаций, занимающихся созданием ФФС. В такой ситуации плата за полис может быть непомерно высокой, а фондам это невыгодно. Поэтому подобные проекты могут быть реализованы лишь там, где работают аффилированные структуры (банк, страховщик и строительная организация), за которыми стоит один хозяин и которым нет смысла обманывать друг друга", — уверен директор департамента имущественного страхования ЗАО "Европейский страховой альянс" Алексей Ляховский.

Бездумное принятие законов и полное потакание лоббистам, протаскивающим через сессионный зал очередные поблажки в сфере финансирования строительства, дали свой результат — покупая недостроенное жилье по любой из имеющихся схем, каждый инвестор может остаться ни с чем.