Отели потягаются с апартаментами. Высокий спрос на посуточную аренду квартир в Киеве заставил чиновников задуматься о строительстве недорогих гостиниц

Количество киевских апартаментов, предлагаемых в посуточную аренду, выросло за последний год в 1,5 раза. Ужесточить конкуренцию и снизить темпы роста этого рынка может появление большого числа малых отелей эконом-класса, программу создания которых намерена утвердить мэрия. Для специализированных агентств выходом в сложившейся ситуации может стать создание комплексов апартаментов, что приведет к смешению двух форматов гостиничного бизнеса.

Апартаменты пользуются спросом
По оценкам экспертов, на сегодняшний день в Киеве в посуточную аренду предлагается более 5 тыс. апартаментов, что на 50% больше, чем год назад. Львиная доля предложения приходится на специализированные агентства, которые либо владеют, либо берут в управление квартиры. Учитывая, что аренда такой недвижимости обходится клиентам в среднем в $50 в сутки, несложно подсчитать, что емкость данного рынка составляет порядка $90 млн в год. При этом основная конкуренция до сих пор наблюдалась между агентствами и владельцами квартир, которые самостоятельно занимались данным бизнесом. По словам управляющего проектом "Квартирный отель" агентства Best Realty Group Ярослава Чащевого, есть целый ряд предпринимателей, которые больше десяти лет посуточно сдают свои квартиры, инвестируя полученные средства в приобретение новой недвижимости. "В собственности некоторых из них уже находится от 5 до 10 квартир. Их активизация в последние годы привела к тому, что конкуренция на рынке стала просто жесточайшей", — констатирует г-н Чащевой.

Отсутствие конкуренции со стороны гостиниц участники рынка объясняют небольшим количеством отелей эконом-класса и сравнительно высокой стоимостью их услуг. Руководитель проекта по посуточной аренде квартир Kiev Rent Игорь Бугаенко говорит, что пока число малых отелей просто мизерно, а в центре города их вообще нет. "Заняться открытием новых объектов в центре для большей части потенциальных инвесторов по-прежнему нереально, т. к. для этого требуются огромные средства и очень проблематично получить разрешения на реконструкцию зданий и землеотвод", — считает он. Директор гостиницы "Верховина" Татьяна Сигляник добавляет, что в основной массе клиентами посуточных апартаментов являются командировочные, чиновники и менеджеры, которые хотят минимизировать свои расходы на пребывание в Киеве. "Площадь квартир, как правило, существенно больше гостиничных номеров, что позволяет разместить в них и большее количество проживающих, а наличие кухни позволяет сэкономить на ресторанном питании. Кроме того, из-за активного перенасыщения рынка последние полгода цены на апартаменты в центре начали снижаться, тогда как гостиницы, в том числе и малые, наоборот, повышают тарифы", — утверждает она (средняя стоимость посуточной аренды квартир в Киеве сейчас составляет от $40 до $75. — "ДС").

Гостиницы жаждут реванша
Впрочем, в ближайшие годы ситуация может измениться. Этому будет способствовать активное строительство частных отелей эконом-класса, которые смогут оттянуть на себя определенную часть клиентов агентств. По оценке специалистов КГГА, только на протяжении 2003–2005 гг. в городе появилось 13 малых гостиниц, таких как "Верховина", "Джинтама", "Адрия-тревел", "Одиссей", "Сокол" и т. п., общая емкость номерного фонда которых составила порядка 400 единиц. А в ближайшие месяцы, как уже писала "ДС", Киевгорадминистрация планирует утвердить программу создания сети малых отелей. По оценке начальника Главного управления коммунального хозяйства КГГА Михаила Шпарика, к 2010 г. в городе должно появиться от 30 до 70 небольших гостиниц с номерным фондом от 50 до 100 в каждой. Способствовать процессу мэрия намерена проведением инвестиционных конкурсов на строительство отелей, на которые будут выставляться уже отведенные участки. Первые аукционы планируют уже в этом году, а общая сумма инвестиций в реализацию данного проекта предполагается на уровне $250–300 млн.

Потенциальные инвесторы подтверждают, что малые отели, имеющие одну–две "звезды", могут развиваться более активно, чем объекты высокого уровня. По словам Татьяны Сигляник, сравнительно небольшой объем инвестиций в открытие малых гостиниц делает их наиболее перспективным форматом. "Большая часть уже существующих отелей, а также владельцев квартир, занимающихся посуточной арендой, думают выходить именно в этот сегмент. Но активно развиваться они смогут только в том случае, если будет создана прозрачная схема продажи или аренды земельных участков и реконструкции домов", — считает Игорь Бугаенко. С ним согласен и Ярослав Чащевой, который полагает, что уровень сервиса, предлагаемый клиентам апартаментов, явно не дотягивает до гостиничного. "В силу того, что квартиры разбросаны по всему городу, это не позволяет оказывать дополнительные услуги. Горничные, которые убирают квартиры, конечно, могут приготовить еду и выполнить мелкое поручение клиента, но, например, сдачу вещей в стирку или химчистку не практикуют", — говорит он.

Смешение форматов
Впрочем, в некоторых агентствах утверждают, что даже если количество отелей серьезно вырастет и средняя цена проживания в них и апартаментах сравняется, последние все равно будут пользоваться спросом. Основным подтверждением этому Ярослав Чащевой называет появление комплексов апартаментов эконом-класса, создаваемых в обычных жилых домах. "Обладающие достаточными средствами инвесторы могут выкупить в жилом доме целый этаж. Такие комплексы сохранят за собой все "домашние" преимущества апартаментов, предоставляя в то же время клиентам гостиничный сервис: в них будут постоянно находиться горничные и другой персонал. Пока что появление таких объектов носит единичный характер, но в ближайшее время эта практика станет массовой. Дополнительный аргумент — запуск на их базе позволит минимизировать расходы на обслуживание, т. к. сегодня владелец большого количества квартир должен организовывать развозку персонала, белья и т. д.", — пояснил г-н Чащевой. Наличие такого формата подтверждает и представитель ХК "Киевгорстрой" Нина Рудь, отметившая, что по подобной схеме работает ДП холдинга — компания "Экос". По ее словам, предприятие недавно открыло малый отель на базе нескольких реконструированных этажей в жилых домах по улице Петра Запорожца, а в ближайшее время планирует запустить еще ряд подобных объектов, в т. ч. на базе общежитий. Единственным фактором, сдерживающим до недавнего времени активное развитие этого направления, риэлторы считают неоправданно высокие цены на столичную недвижимость. "В настоящий момент многие инвесторы выжидают, надеясь на 20–30% снижение стоимости жилья. Если это произойдет, то в ближайшие два–три года в столице может появиться несколько десятков таких комплексов", — утверждает представитель одного из агентств, пожелавший остаться неназванным.