Покупателей отбило от берега. Спрос на квартиры у Черного моря резко упал из-за нестабильной политики

Состоятельные украинцы и россияне, напуганные политической и экономической нестабильностью в нашей стране, все меньше интересуются квартирами на Южном берегу Крыма. В связи с этим местные риэлторы прогнозируют к концу нынешнего года падение цен на жилье на 10–15%.

Ялта перестает быть выгодной
На Южном берегу Крыма, в состав которого входят города и поселки от Алушты до Фороса, как утверждают местные риэлторы, сейчас предлагается к продаже порядка 500 квартир, тогда как в базах данных агентств приморских городов восточной и западной частей полуострова (Евпатория, Судак, Феодосия, Керчь и др.) суммарно их более 6 тыс. Прежде всего, это связано с тем, что население ЮБК составляет всего 160 тыс. человек, которые, в отличие от жителей других районов, неохотно покидают насиженные места. "Они практически не мигрируют. Молодые люди тут могут хорошо заработать в летний период, поэтому не перебираются в города-миллионники. Что касается пенсионеров, то лучшее место для старости найти сложно", — считает директор АН "Недвижимость Ялты" Александр Болховитов.

По его словам, больше всего жилья продается в Ялте, где заключается 15–70 сделок в месяц, а в целом по ЮБК этот показатель колеблется от 20 до 100. Столь низкая активность рынка, как говорит директор ялтинского АН "СТД-Центр" Виктор Мазурин, свидетельствует о том, что регион теряет свою инвестиционную привлекательность. По его данным, количество регистрируемых сделок по недвижимости на Южном берегу Крыма в прошлом году снизилось в четыре раза по сравнению с 2004 г., а с января по май 2006 г. их было заключено чуть более 200, т. е. еще на 30–40% меньше, чем за тот же период минувшего года.

Россиян разочаровали выборы
По мнению Александра Болховитова, спрос на крымское жилье снизился из-за политического фактора. "Около 80% покупателей недвижимости на ЮБК приобретают ее в целях инвестиций, а не для постоянного проживания, — говорит он. — Естественно, это отнюдь не бедные люди, которые могут потратить $100–200 тыс. на квартиру в Ялте и проводить в ней всего один-два летних месяца. Но бизнесмены такого уровня в последние полтора года стали неуверенны в своем дальнейшем положении, что и привело к резкому уменьшению количества покупок".

Аналогичного мнения придерживается и г-н Мазурин, который отметил, что пик падения спроса совпал с началом президентской кампании в Украине, и с тех пор число сделок купли-продажи вторичного жилья ни разу не приблизилось к показателям предыдущих годов. "Если раньше примерно каждая седьмая квартира на ЮБК приобреталась гражданами РФ, то сегодня такие сделки единичны — россияне ввиду отнюдь не добрососедских отношений, сложившихся между нашими государствами, предпочитают вкладывать средства в недвижимость в Сочи", — рассказывает Виктор Мазурин.

Тем не менее, по прогнозам местных риэлторов, потеря состоятельными покупателями интереса к домам, коттеджам и квартирам на Южном берегу Крыма продлится недолго, и при стабилизации ситуации, прежде всего политической, в Украине рынок вернется к показателям двухгодичной давности. Но до того времени цены могут значительно просесть.

"Татарская" квартира в Ялте всего за $10 тыс.
Крымские риэлторы сходятся во мнении, что уменьшение количества транзакций на ЮБК явилось главной причиной прекращения в июле–августе минувшего года стремительного роста цен на б/у жилье. Тем не менее на сегодняшний день Ялта не намного уступает Киеву по стоимости квартир и частных домов. По данным АН "СТД-Центр", однокомнатная сталинка неподалеку от ялтинской набережной с комнатой площадью порядка 20 кв. м и кухней в 7 кв. м оценивается в среднем в $70 тыс., а подобная двухкомнатная квартира с комнатами 20 и 17 кв. м и кухней в 7 кв. м стоит от $150 тыс. Несколько ниже цены на хрущевки, расположенные в центре города, — $50–60 тыс. за однокомнатную (комната 17 кв. м и кухня 5,6 кв. м) и $70 тыс. за двухкомнатную (комнаты 17,5 и 11,2 кв. м, кухня 5,6 кв. м). Трехкомнатная хрущевка в этом же районе стоит от $100 тыс., а сталинка еще дороже — от $190 тыс. Средняя цена вторички на набережной и прилегающих к ней улицах составляет $1770 за кв. м, а в спальных районах — $1000 за кв. м. По словам Александра Болховитова, сегодня приличная однокомнатная квартира в спальных районах Ялты оценивается в $35–40 тыс., двухкомнатная — $45–50 тыс., трехкомнатная — $70–80 тыс.

Как сказал Виктор Мазурин, вторым по дороговизне населенным пунктом южного побережья считается Форос, где неновое жилье неподалеку от моря стоит в среднем $1200 за кв. м. За однокомнатную квартиру (комната 25 кв. м), по информации местных риэлторов, тут просят порядка $48 тыс., за двухкомнатную (общая площадь 50 кв. м) — $60 тыс., а за частное домовладение — от $200 тыс. за недострой 10 на 10 м на 80 сотках и до $2 млн за современный полностью оборудованный коттедж.

Наиболее дешевыми поселками в районе Ялты считаются Гаспра и Кореиз, где вторичка стоит соответственно $577 и $585 за кв. м. Интересно, что именно они продемонстрировали в последнее время наиболее динамичный рост цен на недвижимость. Виктор Мазурин связывает подорожание с их недавней газификацией.

Описывая самую дешевую на ЮБК недвижимость, риэлторы говорят, что это квартира с комнатой площадью 10 кв. м и кухней 4 кв. м в ялтинском доме "татарского типа" (без фундамента, с деревянными перекрытиями) дореволюционной постройки в районах Чайной горки или кинотеатра "Октябрь", которая оценивается в $10–12 тыс.

Несмотря на столь низкую цену, они не пользуются особым спросом, в отличие от квартир в домах 70–80-х годов на 1-й и 2-й линиях от набережных городов и поселков ЮБК, а также недавно построенного жилья площадью до 100 кв. м, которые предпочитают покупатели. Как отметил Александр Болховитов, первым типом квартир больше интересуются местные жители, а ново- стройки приобретают приезжие преимущественно из Киева, Донецка и Днепропетровска.

Что касается кредитных ресурсов, использующихся при покупке вторичной недвижимости на полуострове, то, по информации риэлторов, будущие владельцы жилья занимают у банков в среднем $30–40 тыс. "Например, в Ялте с помощью кредита совершается почти треть сделок, однако берут их, как правило, местные жители, улучшающие свои жилищные условия", — говорит Александр Болховитов.

Цены уже готовы падать
Крымские риэлторы прогнозируют, что осенью, когда на полуострове традиционно отмечается сезон активности на рынке недвижимости, так как местные жители начинают тратить заработанные за сезон деньги, а приезжие — вкладывать в приглянувшуюся за время отдыха недвижимость, предложение увеличится вполовину. Это тоже привычное явление для местного рынка — в продажу массово выбрасываются квартиры, сдававшиеся летом в аренду. По мнению Александра Болховитова, на фоне того, что политический и экономический факторы к тому времени еще не дадут спросу активизироваться в должных масштабах, цены на крымское жилье до Нового года могут снизиться на 10–15%.