Торговые магнаты поднялись на "Элита-Центр"
Спекулянты ринулись в торговлю
Как уже писала "ДС", прошлый год оказался провальным с точки зрения ввода в строй ТЦ. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы которых было аннонсировано на 2005 г. После чего потенциальным арендаторам и покупателям торговой недвижимости, обманутым в лучших чувствах, пришлось обратить внимание на непрофессиональную торговую недвижимость.
По данным столичных риэлторских агентств, общая площадь помещений под торговлю, не входящих в состав профессиональных торговых центров, на сегодняшний день составляет в Киеве около 800 тыс. кв. м. По словам директора АН "Альянс-Брок" Андрея Сокура, это, как правило, площади на первых этажах как давно существующих, так и вновь построенных зданий, а также отдельно стоящие магазины, не претендующие на статус профессиональных ТЦ. В целом по Киеву, по данным столичного АН "Траектория", на сегодняшний день в базах агентств недвижимости представлено порядка 100–150 тыс. кв. м таких площадей, из которых 60% выставляется на продажу и только 40% сдается в аренду, в то время как всего год назад более 90% активного рынка сдавалось в аренду. По словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, новая для рынка ситуация вызвана тем, что непрофессиональные торговые помещения в столице за год подорожали в 2 раза, тогда как ставки их аренды поднялись в цене всего на 50–80%, что сделало продажу таких помещений более выгодным бизнесом.
По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, на рост цен повлиял и скандал с группой компанией "Элита-Центр", который напугал крупных инвесторов, дейстовавших на первичном рынке столичного жилья, после чего спекулянты, оперировавшие суммами до $2 млн, перешли на рынок непрофессиональных торговых помещений. В итоге, по информации Сергея Клименко, то, что стоило в июне прошлого года $2 тыс./кв. м, сейчас выставляется в прайсы по $4 тыс. При этом в переполненных базах данных продаж киевских риэлторов отсутствуют объекты в самом центре столицы — так называемой "красной торговой линии" от Европейской площади до улицы Красноармейской (пересечение с ул. Саксаганского). "Собственники таких помещений прекрасно понимают, что даже благоприятная рыночная конъюнктура не сможет возместить им постоянных высоких прибылей (до $150–180 за кв. м/мес.), которые вне зависимости от состояния экономики страны вполне способны обеспечить не только их, но и их внуков", — отмечает г-н Клименко.
По словам эксперта, самым "центральным" торговым помещением, которое выставлено сегодня на продажу, является помещение магазина на улице Саксаганского (квартал, ограниченный ул. Красноармейской и ул. Горького), которое предлагается по немыслимой ранее цене в $10 тыс./кв. м. Чуть меньше цена на помещение под торговлю на улице Паньковской, которое предлагается сегодня по $7 тыс./кв. м. "Пока клиенты не привыкли к таким ценам и по такой стоимости могли бы взять разве что помещения на Крещатике, которые еще год назад оценивались максимум в $5 тыс./кв. м, а сегодня котируются на уровне $7–12 тыс./кв. м, но не выставляются собственниками на продажу", — рассказывает Сергей Клименко.
Что касается периферии, то, по его словам, цена на отдаленные квадратные метры зависит не от района расположения, а от "проходимости" места. Например, в одном и том же Соломенском районе предлагаются расположенное вдали от пешеходных и транспортных потоков торговое помещение на улице Белгородcкой по $1,8 тыс./кв. м, тогда как аналогичное, но на улице Освиты, выставляется уже по $3,5 тыс./кв. м. По информации Ярослава Цуканова, в зависимости от "проходимости" улицы разнятся и цены в более отдаленных районах столицы. Так, фасадные помещения на популярных массивах — Харьковском и Оболони — стоят сегодня в $3–3,5 тыс./кв. м, в то время как помещения на улицах внутри жилых кварталов этих массивов оцениваются собственниками максимум в $2,5–3 тыс./кв. м. Непрофессиональные помещения в таких торговых районах, как отдаленный (от ул. Сагайдачного) Подол, бульвар Леси Украинки, улица Б. Хмельницкого, выставляются сегодня на рынке по цене порядка $4 тыс./кв. м, а такие как-будто отдаленные районы, какими являются улицы, прилегающие к станциям метро "Левобережная", "Дарница", "Нивки", оцениваются гораздо выше — $6 тыс./кв. м. "Здесь, в отличие от вроде бы прилегающих к центру Подола, бульвара Леси Украинки и улицы Богдана Хмельницкого, гораздо больший поток населения и товарооборот, поэтому впервые за всю столичную практику помещения вдали от центра стали стоить дороже, чем торговые площади на близких к Крещатику улицах", — говорит Ярослав Цуканов.
Аренда будет падать
Описывая ситуацию на сегодняшнем рынке аренды непрофессиональных торговых помещений столицы, киевские риэлторы сходятся во мнении, что меньше всего претерпела изменений за прошедший год аренда их в центре. В то время как средние ставки по рынку возросли на 50–80%, аренда центральных торговых помещений, как и в июне прошлого года, почти повсеместно сохранилась на уровне $150–180 за кв. м/мес. По мнению Ярослава Цуканова, это связано с тем, что ставки на аренду фасадных торговых помещений в самом центре Киева были на пределе разумного еще год назад и дальше им повышаться некуда. "Можно смело говорить о том, что магазины от Европейской площади до пересечения улиц Красноармейской и Саксаганского арендуют только мощные брэнды с большими корпоративными бюджетами, и такие торговые площади являются скорее имиджевыми, нежели приносящими прибыль", — отмечает риэлтор.
Гораздо дороже, чем в прошлом году, арендаторам сегодня обходятся помещения в приближенных к центру районах и на окраинах. В среднем ставки вне пределов "красной торговой линии" столицы сегодня составляют от $40 до $60 за кв. м/мес. против $20–30 год назад.
"Наибольшим спросом пользуются помещения под аренду на улице Сагайдачного по цене до $80 кв. м/мес., а также в таких густонаселенных и обеспеченных районах, как Оболонь и Харьковский, стоимостью до $40 кв. м/мес.", — говорит Ярослав Цуканов. Наиболее востребованными метражами, по мнению риэлторов, на сегодня являются площади в 20–40 кв. м, а также 100–150 кв. м, в то время как еще год назад рынок пестрел заказами от 1 тыс. кв. м.
Говоря о будущем рынка непрофессиональной торговой недвижимости, специалисты сходятся во мнении, что столь серьезный объем предложений на продажу сохранится в столице не более года, в течение которого цены на такие площади будут расти на 5% в месяц. Через год в продаже останутся лишь предложения в новостройках и вторичном фонде на окраинах. Что же касается ставок аренды, то они, по мнению киевских риэлторов, напротив, будут в течение года уменьшаться — пик снижения цен столичные специалисты по недвижимости прогнозируют на 2007 г., когда в столице планируется ввести порядка 200 тыс. кв. м профессиональных ТЦ.
