Арендаторы обманулись в ожиданиях. Массовое строительство торговых центров в Днепропетровске не удовлетворило аппетиты ритейлоров
Хотя новые ТЦ и супермаркеты растут как грибы, цены на аренду и покупку площадей в них с лета увеличились вдвое. В местных агентствах недвижимости отмечают небывалый спрос на помещения в центре города и прилегающих районах, а также спад интереса к периферийным жилмассивам. Соответственно, их стоимость может отличаться в разы.
Кажущееся изобилие
Прогнозы экспертов рынка недвижимости в Днепропетровске не оправдались — несмотря на появление крупных объектов формата Riteil park, арендные ставки на торговые площади не снизились. В прошлом году здесь открылись ТЦ "Дафи", "Европа", "Атриум", "Привокзальный", "Большая ложка", "Новый Континент" общей площадью более 60 тыс. кв. м. В нынешнем году этот список пополнили торгово-развлекательные центры "Мост Сити Центр", "Материк" и "Вавилон". По оценкам местных риэлторов, на рынок поступило еще порядка 70 тыс. кв. м. Сейчас насчитывается более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя эксперты утверждают, что таковыми в действительности можно считать всего лишь 16 центров с общей торговой площадью порядка 120 тыс. кв. м. "Предложение торговых площадей в Днепропетровске ограничено. Большинство ТЦ заполнены на 95–100%", — говорит заместитель генерального директора Украинской Торговой Гильдии Виталий Бойко. По мнению руководителя маркетинговой компании DMG-Alliance Александра Москальца, спрос на такую недвижимость превышает предложение на 30%, что и провоцирует рост цен. С начала осени во многих ТЦ арендная плата увеличилась в 1,5–2 раза. Кроме дефицита, вызванного массовым приходом сетевых компаний и стремлением местных бизнесменов переехать в престижные ТЦ, на цены повлиял и другой фактор. "За последний год днепропетровская недвижимость подорожала едва ли ни вдвое и потянула за собой стоимость аренды. Например, в центре она достигает $200 за кв. м в месяц. Купить торговые площади в расположенных здесь ТЦ можно за $8–15 тыс. за кв. м", — сообщили "ДС" в местном АН "Риэлнест".
Центр останется без пропитания
Такие цены делают нерентабельной торговлю продуктами в центре города. Это подтверждается тем, что на протяжении последнего года с проспекта Карла Маркса вынуждены были съехать Днепропетровская кондитерская фабрика, арендовавшая площади под фирменный магазин сладостей "Синяя птица", и известный гастроном "Природа".
Дороже всего арендаторам обходятся ТЦ "Гранд-Плаза" и открывшийся в сентябре "Мост Сити Центр", а также первый этаж ЦУМа или "Детского мира". Ставки тут колеблются от $150 до $200 за кв. м. При этом на верхних этажах тех же ЦУМа или "Детского мира" минимальная стоимость аренды куда более приемлема — $25–35 за кв. м, а в отдельных случаях может быть понижена до $15. Правда, риэлторы отмечают, что такая благотворительность не для всех. Как правило, столь выгодные цены владельцы коммерческих объектов выставляют своим арендаторам, а те сдают площади в субаренду.
Мелкие бизнесмены строителям не интересны
Снять бойкое местечко в ТЦ современного формата неподалеку от центра, например в "Дафи" на Подстанции, стоит порядка $100. При этом едва ли не все риэлторы жалуются, что строители ТЦ пренебрегли интересами мелких бизнесменов. Как сообщили "ДС" в АН "Риэлнест", примерно половина заявок, которые к ним поступают, касаются аренды и покупки коммерческой недвижимости площадью до 50 м. кв. Однако такие предложения составляют не более 5%, а львиная доля приходится на 100– 150-метровые торговые площадки. Поэтому лавочникам остается довольствоваться периферийными районами, где можно снять угол в супермаркете или квартиру, переделанную под магазин, всего за $15–25 за кв. м в месяц.
Рынок раздваивается
Цена продажи торговых площадей тоже стремительно растет. Если еще летом в центральных ТЦ либо в квартирах на проспекте Карла Маркса, выведенных из жилого фонда, их можно было купить не дороже $8 тыс. за кв. м, то сейчас за иные помещения могут попросить и $15 тыс. В других районах стоимость качественных торговых площадей за три месяца выросла с $1,1тыс. до $5 тыс. за кв. м.
А вот квартиры, переделанные под магазины, в спальных массивах Днепропетровска популярностью не пользуются. Открытие там крупных супермаркетов, в основном местного происхождения — АТБ, "Варус" и др., привело к разорению многих мелких предпринимателей. Как сообщили "ДС" в АН "Элит-Сервис", сегодня на периферии многие квартиры, которые удобны для трансформации под магазины, продаются по цене б/у жилья — $1,5 тыс. за кв. м. Уже выведенные из жилфонда несколько дороже — до $2 тыс. за кв. м.
По прогнозам местных агентств недвижимости, в следующем году стоимость аренды увеличится еще на 10–15%. Синхронно будет расти и цена их продажи. Остановиться этот процесс может только после насыщения спроса на торговые площади. По данным Украинской Торговой Гильдии, если в 2005 г. удельный вес площадей в днепропетровских ТЦ был на уровне 57 кв. м на 1 тыс. чел., то к 2008 г. он может достичь 278 кв. м.
В это легко поверить, если учесть, что в бой еще не вступила "тяжелая артиллерия". О намерении осесть в Днепропетровске заявило ООО "Лекс-Холдинг", управляющая сетью комплексов "Караван". Зарегистрированное столичными ритейлорами ООО "Караван-Днепр" уже получило в аренду два участка земли на ж/м "Сокол" и Донецком шоссе. В первом случае на 20 га собираются построить самый крупный в Украине торгово-развлекательный комплекс общей площадью 153 тыс. кв. м, а на Донецком шоссе площадь объекта составит 95 тыс. кв. м. На территории коттеджного городка "Золотые ключи" свои торговые центры намерены возвести шведская IKEA и немецкая Metro. На очереди перепрофилирование промышленных предприятий. Акционеры ФС-Банка заявили о своем желании построить на месте швейной фабрики "Мрiя" жилой и развлекательный комплексы. Похоже, такая же судьба ожидает и ОАО "Днепрофарм", находящееся на задворках областной больницы им. Мечникова. Фармацевтов хотят вынести на окраину, а на месте завода возвести жилье. Освободит свою территорию для жилья и торговли предприятие "Цветы Днепропетровска". Столь бурное развитие торговли, кроме вышеназванных факторов, объясняется еще и тем, что власти областного центра чрезвычайно лояльны к ритейлорам. Еще летом промышленникам предложили привести в порядок свои территории. Наблюдатели говорят, что таким образом их загодя предупреждают, что некоторым придется освободить места для объектов жилой и торговой инфраструктуры. Сейчас в городе одновременно ведется строительство порядка 150 новых сооружений, хотя лишь некоторые из них можно отнести к качественным.
