Элитные "трешки". Ринату Ахметову и Виктору Януковичу не досталось по-настоящему престижного жилья

Стремительное подорожание самых дорогих столичных квартир не смутило киевских миллионеров. Хотя в течение года стоимость элитного жилья выросла в среднем на 80%, а по отдельным объектам вообще вдвое, активность на данном рынке не снизилась. Правда, по-настоящему элитных апартаментов в столице до сих пор нет, а высоткам стать элитными мешают лишние этажи и сами жильцы, которые приводят такие дома в состояние разрухи.

Строить так и не научились
По данным ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" имени М. П. Загороднего", темпы роста цен на самое дорогое жилье с начала года составили 75–80%, а в некоторых случаях и 100%. Тем не менее это не снизило активности на рынке. По признанию маклеров, в Киеве все так же ежемесячно продается до пяти объектов ценою свыше $1 млн и порядка десятка стоимостью от $0,5 до 1 млн. Маклеры также фиксируют, что подорожание, которое в абсолютных показателях может достигать $0,5–1 млн, ничуть не смущает покупателей элитных квартир.

Причем цены растут, невзирая на то, что киевские строители так и не научились возводить дома, которые соответствовали бы стандартам высшей категории — класса де люкс (самое престижное и дорогое жилье). Согласно классификации Украинской строительной ассоциации к этому классу относят дома не выше семи этажей, в которых живет не больше 27 семей, а на одного человека приходится не менее 40 кв. м жилой площади. Такое жилье должно быть расположено в самом центре города и обязательно иметь свою закрытую рекреационную зону и полную автономию систем.

По словам специалистов компании RED, строители предпринимали уже не одну попытку возвести или реконструировать подобный объект, однако успехов в этом так и не достигли. "Даже если при проектировании и строительстве формально соблюдались все требования к такому классу жилья, конечный результат в итоге не дотягивал до необходимых стандартов", — отметил директор ДП "РЕД-Консалтинг" Илья Родионов.

В итоге столичным миллионерам практически негде жить. Жилье, которое считается элитным по киевским меркам и предлагается самым богатым украинцам, специалисты разделяют на два класса, которые условно можно назвать "элита плюс" и "элита минус" (премиум+ и премиум–). Первый класс хоть и с натяжками, но в наибольшей степени приближен к мировым понятиям о престижных апартаментах, однако таких проектов в городе чуть больше десятка. Это дома по улицам Владимирской, 20/1 и 20–22, Лысенко, 2-а и 4-а, Золотоворотской, 13, Паньковской, 8, Кропивницкого, 10, Рыльского, 5, комплекс "Воздвиженка", а также еще не сданный дом на Грушевского, 9-а.

Цены на квартиры здесь, по данным директора АН Park Lane Андрея Игнатенко, варьируются в диапазоне от $5 до $19 тыс. за кв. м. От уровня стоимости квадратов не отстает и арендная плата в вышеперечисленных домах. Например, цена помесячной аренды 5-комнатной квартиры, выполненной в стиле дворцовый ампир, на улице Владимирской составляет $25 тыс. Тем не менее, по словам заместителя директора АН "Планета Оболонь" Татьяны Леоненко, покупка подобной недвижимости как вложение средств непопулярна в Киеве, и 95% квартир такого уровня приобретается для себя.

Очередную попытку построить нечто в классе де люкс сейчас предпринимают компании "Житло XXI століття", "Консоль", "Мост-инвест", "Центр Будінвест", "Укрреставрация", однако о том, удалось ли застройщикам возвести в столице настоящие дома для миллионеров, можно будет судить только после заселения данных объектов.

Неаккуратная элита
Что же касается объектов "элита минус", которые благодаря риэлторам и застройщикам считаются суперэлитными, хотя и не являются таковыми по мировым меркам, то сегодня их в Киеве немало — порядка трех-четырех десятков. Именно здесь преимущественно и покупают квартиры украинские богачи. Цены в этом сегменте не отличаются от стоимости в премиум+ (хотя те ближе к настоящей элите) и составляют в зависимости от уровня ремонта и жадности хозяев $8–18 тыс. за кв. м. Например, в доме на улице Паторжинского, 14, который не дотягивает до уровня "элиты плюс" из-за слишком большого количества квартир (несмотря на то, что верхние его этажи принадлежат одному Ринату Ахметову), квадратный метр с ремонтом оценивается сейчас в $18 тыс. Не относят к категории "элита плюс" и дом по улице Январского восстания, 10, в котором живет премьер-министр Виктор Янукович. Риэлторы считают, что элитное жилье не может быть расположено столь близко к шумной трассе, поток машин на которой не иссякает даже ночью. Правда, стоимость квартир как для элитного объекта на улице Январского восстания низкая — всего $5–10 тыс. за кв. м.

В такую сумму сегодня оцениваются и высотки. Например, собственники жилья в проектах "Познякижилстрой" на Печерске, которые никак не тянут на элиту из-за излишней высотности и тесной застройки, в массовом порядке предлагают миллионерам приобрести ничем не примечательные "трешки" с далеко не элитным метражом в 137 кв. м по $8 тыс. за кв. м — более $1 млн за квартиру.

На первичном рынке наблюдается более стабильный уровень цен на подобное жилье. По данным компании "Київ-Житло-Інвест", цена в столичных элитных новостройках (в том числе а-ля клубных домах и высотных "элитках") составляет на сегодняшний день от $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м.

Правда, большинство аналитиков не относят дома свыше 18 этажей к разряду даже "элита минус" и сходятся во мнении: максимум, на что могут претендовать такие дома — это бизнес-класс. Интересно также, что по признанию самих девелоперов высотных проектов, реальность такова, что через год после сдачи в эксплуатацию любой высотный дом в столице становится настолько неаккуратным, что его сложно отнести даже к бизнес-классу. "Большинство жильцов элитных высоток так упиваются своей элитностью, что приводят подъезды в состояние полной разрухи", — отмечает директор проектного центра "Познякижилстрой" Евгений Коваленко.

Престарелые миллионеры
Как говорит начальник отдела маркетинга ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" имени М. П. Загороднего" Тарас Зябкин, самые дорогие квартиры приобретают, как правило, бизнесмены, политики, спортсмены и люди искусства. Эти покупатели, готовые потратить на апартаменты $0,5–3 млн, немолоды — их средний возраст порядка 50 лет, и, по данным директора департамента жилой недвижимости компании "XXI Век" Елены Братанчук, они предпочитают жилье от 250 до 350 кв. м. Второе место в рейтинге популярности у элитных квартир размером от 150–250 кв. м.

Наибольший дефицит в сегменте самого дорогого жилья существует среди новостроек без отделки (поскольку покупатель хочет сделать дизайн "под себя"), где цены колеблются от $5 тыс. до $8 тыс. за кв. м.

Что касается происхождения зажиточных украинцев, приобретающих эксклюзивные апартаменты в столице, то, по словам специалистов, большую их часть составляют миллионеры с киевской пропиской, меньшую — с пропиской в восточных регионах, прежде всего в Донецке и Днепропетровске. Именно у последней категории покупателей повышенным спросом пользуются высотки, которые являются элитными только по ценовому фактору. Киевляне же предпочитают небольшие дома на тихих улочках с уютными дворами вдали от проезжих дорог. "Среди покупателей элитной вторички сейчас востребованы такие улицы, как Кудрявская, Кудрявский спуск, Бехтеревский переулок, улицы Лысенко, Франко, Институтская и т. п.", — сообщает Татьяна Леоненко.

Что касается будущего элитного жилья, то, по мнению Елены Братанчук, в перспективе значительный неудовлетворенный спрос на апартаменты для миллионеров будет только возрастать, и эта тенденция сохранится еще на следующих три-четыре года.