Донецк — город контрастов. Как бедным, так и состоятельным дончанам сложно решить свои жилищные проблемы
Хотя круг представителей среднего класса в Донецке крайне узок, для них строится все больше домов. В то же время небогатые покупатели, а также те, кто претендует на элитные апартаменты, с трудом могут найти вариант, подходящий их кошельку и статусу. Как следствие, наиболее ликвидные квартиры в городе резко выросли в цене. Следующим этапом развития рынка станет обвал в сегменте жилья средней категории.
Местная валюта
В Донецке стремительно дорожает недвижимость. По данным местной финансовой компании "Герц", только за последнюю неделю цены поднялись на 0,4%, тогда как за весь предыдущий месяц цифра не превысила 0,8%. Всего же с начала года стоимость квадратного метра в городе, по самым скромным оценкам, выросла на 20% — до $850. Сегодня однокомнатная хрущевка в центре Донецка стоит не менее $40 тыс., а гостинка с пятиметровой кухней в спальном районе — $32 тыс. Квартиру дешевле $30 тыс. можно найти разве что на глухой окраине — за 20–30 км от центра. Такое жилье стоит порядка $25–27 тыс.
Среди факторов, влияющих на удорожание жилья, риэлторы в первую очередь называют несоответствие спроса и предложения, что привело к дефициту наиболее ликвидных одно- и двухкомнатных квартир в спальных районах. По словам директора местного агентства "Жилком" Сергея Тахтарова, в последнее время увеличилось количество потенциальных покупателей — выходцев из провинции, которые стремятся зацепиться в городе любой ценой. Привлекательности шахтерской столицы для приезжих как нельзя лучше способствует рост зарплат в городе, который по итогам нынешнего года может превысить 30%. По уровню ставок для специалистов Донецк догоняет Киев. "А соответственно, стремятся к столичным и арендные ставки: съемная однокомнатная квартира стоит как минимум $300 в месяц. Поэтому многие приезжие приходят к тому, что выгоднее купить жилье в кредит, чем его арендовать. За последний год число кредитных сделок существенно выросло и сегодня достигает 50% от общего количества", — рассказывает г-н Тахтаров. Как отметил собственник агентства "Донецкая недвижимость" Виктор Петулько, активизировались и местные жители, многие из которых считают недвижимость лучшим объектом для инвестирования и приобретают квартиры в целях их последующей сдачи в аренду.
По словам руководителя аналитического отдела компании "Герц" Максима Сидорского, уже сейчас местные отделения банков едва справляются с потоком клиентов и недавно увеличили ставки по жилищным кредитам на 1–2%. "Если ранее они в среднем по городу составляли 12,5% в год, то сейчас — 13,5–14%. В краткосрочной перспективе этот факт может способствовать оттоку покупателей и замедлению динамики роста цен, особенно в спальных районах. Но "затишье" вряд ли продлится долго", — полагает он. По мнению местных риэлторов, рынок взорвет повышение коммунальных платежей, что сейчас наблюдается в Харькове, где владельцы просторного жилья готовы переезжать в малогабаритное, чтобы сэкономить на его оплате. "После поднятия тарифов на рынке действительно возникла пауза: желающих купить трех- и четырехкомнатные квартиры поубавилось, и они даже немного подешевели. Но уже через неделю ситуация стабилизировалась. Учитывая высокую ликвидность жилья в городе, а также его стремительное удорожание, собственники апартаментов хотят сохранить их за собой, даже если им нечем за них платить. Дончане будут скорее сдавать комнаты, чем переедут в более дешевую квартиру", — резюмирует Максим Сидорский.
Покупатели богатеют
Среди наиболее востребованного жилья донецкие риэлторы выделяют самые дешевые однокомнатные квартиры в спальных районах и элитные апартаменты в центре города. И тех и других сейчас не хватает.
Специалисты по недвижимости оценивают долю потенциальных покупателей, претендующих на дешевые "единички" и "двушки", в 50–60%. При этом, как отмечает Сергей Тахтаров, особенностью местного жилищного фонда является крайне небольшое количество такого жилья. По его оценкам, одно- и двухкомнатных квартир в городе в три-четыре раза меньше, чем трех- и четырехкомнатных. Как следствие, "единички" бьют все рекорды по динамике удорожания квадратного метра. Если весь рынок недвижимости Донецка за год поднялся на 20%, то они только за последние шесть месяцев прибавили в цене 25–30%. "Если еще весной гостинку на самой окраине можно было купить за $20 тыс., то сейчас за нее просят $28 тыс.", — утверждает Виктор Петулько. Потенциальные покупатели предпочитают переплатить несколько тысяч, но заполучить квартиру в спальных микрорайонах — Текстильщиков, Донском, Широком, Щетинина, Звездном, Голубом и пр. "Эти массивы застроены в основном 20–30-летними девятиэтажками с более-менее приемлемым по качеству жильем. Кроме того, здесь удобная транспортная развязка (до центра можно добраться за 15–25 мин.) и хорошая инфраструктура. Поскольку в городе нет метро, транспортный вопрос оказывает самое непосредственное влияние на цену. Скажем, "единичка" в Широком, откуда до центра на маршрутке можно доехать за 15 минут, стоит $35 тыс. ($1 тыс./кв. м), а такое же жилье на Текстильщиков (25 мин. до центра) — не более $33 тыс.", — говорит Сергей Тахтаров.
По словам г-на Петулько, в последнее время повысился спрос и на трех- и четырехкомнатные апартаменты в центре города. С лета количество желающих приобрести такое жилье выросло на 15–20%. В то же время предложение по-прежнему остается скудным. "На продажу такие квартиры выставляются не так часто. Несмотря на то что в течение последнего года многие состоятельные дончане перебрались в столицу, они сохраняют жилплощадь в городе за собой", — отмечает Виктор Петулько. По данным компании "Герц", удорожание жилья в центре на прошлой неделе даже превысило динамику увеличения его стоимости в спальных районах, достигнув 0,6–0,7%. "В предложении появились апартаменты по просто заоблачным для Донецка ценам. К примеру, трехкомнатную квартиру общей площадью 94 кв. м на престижном бульваре Пушкина, но в самом обычном доме и без ремонта, выставили за $270 тыс.", — говорит г-н Петулько.
Застройщики не оценили аудиторию
Ажиотаж на рынке дорогого жилья донецкие риэлторы объясняют неопределенной ситуацией в сегменте первички. Не так давно местный рынок взбудоражил скандал вокруг филиала московской компании "Социальные инициативы", который оказался клоном киевского "Элита-Центра". "Кроме того, у многих застройщиков есть проблемы с землеотводом, что стало достоянием общественности. Да и некоторые уже построенные дома вызывают подозрения у потенциальных покупателей. К примеру, по фундаменту недавно сданного 22-этажного дома на площади Ленина пошла трещина. Владельцы квартир распродают их по $1 тыс. за кв. м, но особым спросом они не пользуются", — рассказывают в агентстве "Донецкая недвижимость".
По мнению Максима Сидорского, уже сейчас на рынке первичной застройки наметилась тенденция перенасыщения. "За последние два года в городе сдано 11 домов. Ежегодно на рынок выбрасывается по 500 тыс. кв. м жилья. Сейчас возводится еще несколько десятков объектов, то есть в ближайшее время на продажу будут выставлены не менее 500 тыс. кв. м. Причем все инвесторы почему-то ориентируются на жилье среднего класса, которое в Донецке не слишком востребовано. Наиболее же ликвидного элитного и социального практически никто не строит", — подытоживает г-н Сидорский. С ним согласен и Виктор Петулько, отмечая, что семей со средним уровнем дохода ($2–8 тыс. в месяц) в городе крайне мало.
В то же время пока цены на первичке остаются достаточно высокими: на стадии проектирования здания квадратный метр стоит $800–850, на этапе строительства — $950–1000, после сдачи объекта — $1100–1200. Однако, как считают риэлторы, уже через год застройщикам придется если не снизить цены, то, по крайней мере, приостановить их рост.
