Глубоко провинциальный Киев. Темпы строительства торговых центров отбросили столицу на уровень периферии

В Киеве перестали возводить торговые и торгово-развлекательные центры, а в существующих — арендные ставки всего за год повысились на 33%. По словам специалистов, на протяжении ближайших двух лет подобная ситуация сохранится и девелоперы не будут радовать киевлян новыми ТЦ.

Девелоперы–обманщики
Нынешний год, как и 2005-й, не смог хоть сколько-нибудь снизить дефицит профессиональных торговых помещений. По данным консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия", если в 2004 г. количество площадей в ТЦ выросло более чем в два раза (прирост за год — 107%), то в прошлом году этот показатель достиг лишь 6%, а в нынешнем — только 11, что составляет 17 тыс. кв. м, хотя на текущий год заявлено было более 100 тыс. кв. м. Для сравнения в Днепропетровске в 2006 г. открыли торговые центры общей площадью свыше 100 тыс. кв. м.

Поведение столичных девелоперов удивляет, так как этот сектор является самым прибыльным и позволяет достигать рентабельности, многократно превышающей аналогичные показатели в Восточной и Западной Европе. По словам экспертов, в отдельных случаях строительство ТЦ дало возможность девелоперам в течение одного года получить 600% прибыли. Но сверхприбыли, судя по всему, нашим девелоперам не нужны. По информации Украинской Торговой Гильдии, практически все компании сейчас переносят сроки как минимум на два года.

На сегодняшний день в Киеве, как утверждают специалисты, введены в строй лишь торговые центры "Глобал UA" (ул. Бальзака, 2-а), "Плазма" на Московском проспекте, 12, и "Киянка" (ул. Мечникова).

По оценкам экспертов, в ближайшие два года могут быть сданы в эксплуатацию только четыре ТЦ: KOMOD на улице Луначарского, который должен открыться в феврале следующего года, Подольский квартал, который "Житло-інвест" возводит в границах улиц Константиновской, Хоривой, Межигорской и Верхнего Вала, "Эспланада" на Спортивной площади и торговая часть офисно-жилого комплекса "Торонто–Киев" по улице Горького, 79. Остальные проекты, ранее заявляемые девелоперами на 2006–2007 гг., общей площадью более 600 тыс. кв. м вообще "зависли" — некоторые из них уже продаются, часть лишь рекламируется, но не строится, какие-то заморожены на стадии согласования документов или из-за отсутствия у мелких девелоперов средств на первых стадиях строительства.

Основными причинами создавшейся ситуации, по словам заместителя генерального директора Украинской Торговой Гильдии Виталия Бойко, стал плохой менеджмент девелоперов. Не менее важными эксперты называют также законодательные преграды и бюрократизм, которые сегодня в столице только усилились. "Сейчас коммерческие проекты, как и жилые, тормозятся практически на каждой стадии реализации — только подписи на документах об отводе земли можно ждать полгода. В итоге суммарно сроки строительства и ввода часто сдвигаются на два–четыре года", — говорит он.

С таким мнением согласны и в АН "Планета Оболонь". "Иногда из-за смены одного чиновника, не говоря уже о кардинальных изменениях власти, получить недостающие документы или справки просто невозможно",— отмечает генеральный директор АН "Планета Оболонь" Алексей Котенко.

Арендаторы ждут банкротства
Такая ситуация не могла не сказаться на арендных ставках в существующих торговых комплексах. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", за год в киевских торговых центрах они выросли на треть и на сегодняшний день составляют в среднем $70/кв. м/мес. против $40–45 /кв. м/мес. год назад.

Посредники по аренде площадей считают, что даже при таком уровне цен найти хорошее помещение под торговлю в составе ТЦ в столице очень проблематично. На рынок аренды сейчас выставляются преимущественно неудачно расположенные в составе ТЦ площади: на самых верхних этажах или в непроходных местах комплекса.

Эксперты говорят, что единственным реальным шансом для желающих попасть в торговый центр остается ротация компаний или периодически происходящий крах торговых фирм средней руки. Тогда у желающих появляется возможность арендовать небольшие (до 300 кв. м) площади даже в самых успешных проектах. Но такого предложения клиентам приходится ждать достаточно долго.

На сегодняшний день независимые эксперты оценивают вакантность на рынке торговых площадей в ТЦ на уровне 1,4– 3%, что в несколько раз меньше, чем в западных и восточноевропейских странах (5–7%).

Простоватые иностранцы
Снять необходимое помещение по приемлемой цене ныне проблематично как для отечественных ритейлоров, так и для компаний с мировым именем. Так, по словам специалистов, один из очень известных международных операторов, решивший не так давно выйти на киевский рынок, столкнулся с проблемами при поиске необходимого помещения — в центре, на первых этажах крупного ТЦ по приемлемой цене он так и не нашел ничего подобного на столичном рынке. В результате компания приняла решение о заходе в один из открывающихся вскоре ТЦ вдалеке от центра, где смогла арендовать лишь третий этаж. "Сегодня иностранным операторам, которые хотят зайти на Украину, сложно конкурировать с отечественными негоциантами или иностранцами, которые уже давно представлены на нашем рынке, — говорит генеральный директор компании "Украинская Торговая Гильдия" Вадим Непоседов. — Иностранцы очень связаны своими канонами ведения бизнеса, которые, к примеру, не позволяют якорным компаниям, таким как сети супермаркетов, универмаги и т. п., арендовать площади дороже $10/кв. м/мес. У нас же для таких компаний нижний уровень предложения составляет вдвое больше — $20/кв. м/мес. Поэтому они долго созревают, а тем временем отечественные операторы расхватывают это предложение".

Говоря о будущем рынка торговых и торгово-развлекательных центров, специалисты сходятся во мнении, что динамичный рост стоимости аренды и дефицит ликвидных площадей сохранятся здесь еще года три–четыре, до того момента, пока не будут введены самые крупные из анонсированных ТЦ — "Эспланада", "Троицкий", "Мега". "В 2007–2008 годах прогнозируется ввод более 250 тыс. кв. м торговых помещений. Емкость киевского рынка позволит в полной мере поглотить весь объем предложения. Падения арендных ставок, увеличения количества незаполненных площадей и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается", — отмечают в Украинской Торговой Гильдии.