Заговор строителей

Праздник монополистов
Ведущие столичные застройщики накануне Нового года значительно сократили уровень своего предложения — купить одно-двухкомнатную квартиру эконом-класса на окраине города у "Киевгорстроя" или "Житло-Інвеста" сегодня невозможно. По данным аналитиков рынка, если три года назад в январе эти компании предлагали потенциальным покупателям квартиры в 60 строящихся объектах эконом-класса по цене от 1900 грн. за кв. м (всего по рынку тогда продавалось 80), а год назад квартиры в 30 объектах стоили в среднем 3500 грн. за кв. м (по рынку было выставлено 150 объектов), то сейчас эти компании выставляют в своих прайсах квартиры только в трех объектах (всего по рынку предлагается порядка 80, но сроки их реализации весьма размыты). Причем среди предложения "Киевгорстроя" и "Житло-Інвеста" нет ни одной одно-двухкомнатной квартиры, к продаже предлагается исключительно трех–пятикомнатные апартаменты площадью от 200 кв. м и ценой от 6400 грн. за кв. м. "Весь этот год инвесторы ждали снижения цен и не спешили вкладывать деньги. Однако с июня стоимость начала повышаться, и, увидев, что обвала не случилось, они мгновенно стали раскупать все, что "стояло". Вокруг новостроек возник ажиотаж", — отметила пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой" Зоя Загородняя.

Аналогично объясняют ситуацию и в "Житло-Інвесте". Согласно информации одного из ее руководителей, одно-двухкомнатные квартиры на массивах не выставляются на продажу, потому что все проданы. "Несмотря на то что компания предполагает в течение следующего года возвести порядка десятка домов в микрорайоне Позняки-3, 80% этих квартир, в том числе малогабаритные, уже проданы. Ближайшее предложение жилья эконом-класса, которое поступит в прайсы нашей компании на протяжении одного-двух месяцев, будет находиться в Броварах", — сообщили в "Житло-Інвесте".

По информации заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, в этом году в Киеве, согласно плану, будет введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья, а в следующем — город выйдет на 1,4 млн кв. м. Получается, что в течение полугода на рынке было приобретено около 5 тыс. новых квартир.

С такими данными категорически не согласны эксперты рынка, которые отмечают, что ситуация острого дефицита предложения новостроек у основных операторов рынка жилья эконом-класса создана искусственно, в целях взвинчивания цен на новые столичные квартиры, которые в течение лета и начала осени дорожали гораздо медленнее, чем б/у. По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, в сентябре– октябре на столичном рынке сложилась парадоксальная ситуация, когда вторичка дорожала на 2–3% в неделю (приблизительно 17% за два месяца), в то время как цены на новостройки в течение этих месяцев прибавили "всего" 8,6% стоимости. "Учитывая, что "Киевгорстрой" и "Житло-Інвест" занимают 80% рынка нового жилья эконом-класса, им несложно регулировать ситуацию. Поэтому то, что происходит сегодня, — всего лишь мудрый маркетинговый ход, который, без сомнения, позволит застройщикам весомо поднять цены на возводящееся ими жилье. Искусственно созданный этими компаниями дефицит предложения не может не вызвать новый виток цен на новостройки в столице", — утверждает г-н Цуканов. В "Київ Житло-Інвесте" с таким мнением отчасти согласны. По словам руководителя отдела маркетинга и PR компании Владимира Германова, самой весомой причиной приостановки продаж объектов эконом-класса основными игроками рынка является попытка застройщиков регулировать его стоимость. "Не факт, что эти квартиры все проданы. Ни одна компания не оглашает числа оставшегося в продаже жилья. Вероятно, это элемент маркетинговой политики, так как ни для кого не секрет, что такие квартиры раскупаются намного быстрее, чем, скажем, трехкомнатные. Таким образом, компании могут играть на стоимости и числе продающихся "единичек", — сказал г-н Германов.

"ДС" также удалось найти подтверждение факту замораживания продаж квартир в новостройках эконом-класса и среди девелоперов, которые напрямую работают с КГС и "Житло-Інвестом". Источник, пожелавший остаться неназванным, подтвердил, что сегодня замороженными являются порядка 50–55% квартир в некоторых построенных или готовых наполовину жилых домах. "Ввиду наблюдающегося динамичного роста стоимости застройщики намерены выставлять возведенные дома уже по новым ценам", — полагает он.

Донецкие помогли "Киевгорстрою"
Застройщики сходятся во мнении, что, помимо самих компаний-монополистов, весомый вклад в опустошение рынка жилья эконом-класса на протяжении последних месяцев внесла и очередная экспансия в столицу переселенцев из юго-восточного региона, представители которого этой осенью массово скупили одно-двухкомнатные квартиры на рынке по предложенной цене. "98% "регионалов", которые покупают жилье в нашей компании, — это выходцы из Донецкого региона, оперирующие чистыми деньгами без всяких кредитов. И если киевляне, как правило, хотят зарезервировать для себя новостройку на месяц, чтобы успеть продать свою старую квартиру, то покупатели с востока расплачиваются в тот же день. Фаворитом спроса в этом сезоне среди таких покупателей являются именно одно-двухкомнатные квартиры на столичных массивах", — отметил эксперт, пожелавший остаться неназванным.

В Украинской Торговой Гильдии утверждают, что основной объем спроса на жилую недвижимость столицы формируется за счет состоятельных людей и едущих в Киев на ПМЖ, количество которых на протяжении последних трех лет составляет ежегодно порядка 55–60 тыс. человек.

Политика "припрятывания квартир" и очередная экспансия в столицу донецких, по данным аналитиков, уже дала требуемый эффект — в течение только последнего месяца цены на эконом-жилье в Киеве выросли на 8,57% и достигли отметки порядка $1,5 тыс. за кв. м.

Немалую роль в сегодняшней ситуации, по мнению застройщиков, сыграла не только страсть основных игроков рынка к наживе, но и политика новой столичной власти. Проблемы с землеотводами, значительное увеличение паевых отчислений со стороны застройщиков, анонсированное на следующий год, провоцируют участников рынка консервировать капиталы в квадратных метрах. Эксперты утверждают, что поскольку монополисты осознали, что стремительного роста объемов строительства в Киеве с приходом нового мэра не произойдет и ждать захода на рынок зарубежных застройщиков-конкурентов не приходится, они смело могут вести любую политику.

Относительно дальнейшей ситуации мнения экспертов расходятся. По данным Владимира Германова, в ближайшие два месяца в продажу должны поступить около 30 новых объектов от разных строительных компаний, что позволит временно стабилизировать цены. Противоположного мнения придерживается Ярослав Цуканов, который отмечает, что ввиду того что "Киевгорстрой" и "Житло-Інвест" контролируют до 80% жилья эконом-класса, цены на эти квартиры неизбежно достигнут уровня, который наметили лидеры рынка.