Методика запугивания
Власти Харькова хотят существенно поднять ставки на аренду городской земли уже в этом году, правда, денег на переоценку участков в бюджет они не заложили. Учитывая, что в муниципалитете рассчитывают получить от продажи наделов на порядок больше денег, чем в 2006 г., не исключено, что функционеры попросту стимулируют потенциальных покупателей перед предстоящими торгами.
Харьковские чиновники заявили о намерении поменять в этом году методику нормативной денежной оценки городской земли, что, по их данным, может увеличить стоимость аренды участков как минимум на треть. Начальник управления земельных отношений горсовета Борис Баронин считает, что новые цифры должны соответствовать динамике цен на рынке недвижимости. Аналитики местного ООО "Макрокап Девелопмент Украина" прогнозируют рост оценочной стоимости наделов на 40%, поскольку в минувшем году "первичка" в областном центре подорожала на 16–37% (цены на квартиры бизнес-класса выросли с $885 до $1213 за 1 кв. м, эконом — с $575 до $669).
Сейчас денежная оценка земель основывается на базовой стоимости 152 грн. за 1 кв. м, которая умножается на корректирующие коэффициенты. Последний раз они пересматривались в Харькове в 1999 г. "Существующая нормативная оценка дает разницу в стоимости самых дорогих и самых дешевых участков не более, чем в восемь раз, хотя цены сегодня различаются примерно в 50", — уверяет г-н Баронин. К примеру, сотка в центре в среднем обходится в $30 тыс., а за такой же по размеру надел на окраине просят куда меньше — от $500 до $1 тыс. "При разработке нормативной денежной оценки должны быть учтены сегодняшние реалии в развитии города — изменившаяся градостроительная ситуация, появившиеся за последние годы центры деловой активности, жилые микрорайоны, транспортные развязки и т. д. Кроме того, в нее стоит включить расходы на обустройство на участках инженерных сетей", — подчеркивает г-н Баронин.
Местные власти не скрывают, что намерены заработать на арендаторах, выжав из них по максимуму. "Каждый квадратный сантиметр земли должен приносить пользу, которая выльется в новые троллейбусы, дороги, ремонт жилищного фонда", — заявил мэр Михаил Добкин. И если в прошлом году в городской бюджет поступило 67,7 млн грн. арендной платы за коммунальные наделы, то после переоценки муниципалитет рассчитывает получать ежегодно не менее 88 млн.
Тем застройщикам, которые не хотят столько платить, чиновники советуют покупать участки. "Размер годовой ставки аренды — от 1 до 10% нормативной оценки земли. Кроме того, происходит ежегодная индексация платежей, то есть они могут повышаться. А если компания выкупит надел, остается только платить 1% налога", — подсчитал г-н Баронин. Вторит ему и начальник отдела организации землеустройства и учета земель мэрии Виктор Репта. "Максимальный срок, на который могут быть заключены договоры аренды, — 49 лет, по истечении которых инвестору все равно придется либо выкупать застроенный участок, либо продлевать соглашение. Выкуп может оказаться более выгодным, поскольку только за счет разницы между арендной платой и налогом собственник за 10–15 лет окупит свое приобретение", — говорит он.
Не исключено, что таким образом представители муниципалитета подогревают интерес инвесторов к предстоящим аукционам, ведь в нынешнем году в местной казне доходы от продажи земли заложены в размере 50 млн грн., тогда как в 2006 г. харьковчанам удалось получить на торгах всего 13,8 млн. А г-н Добкин уже объявил во всеуслышание, что рассчитывает на 200–400 млн, часть которых он успел даже пообещать коммунальщикам. Подтверждением этой версии служит и тот факт, что в смете Харькова-2007 расходы на переоценку не предусмотрены. "Новую нормативную оценку надо провести в текущем году, но проблема в том, что не заложены бюджетные средства на ее выполнение. По моим расчетам, для этого понадобится около 1,5 млн грн.", — жалуется Борис Баронин. А вот мэр по этому поводу ничуть не расстраивается и говорит, что вопрос об изменении стоимости земли в Харькове будет вынесен на сессию горсовета в феврале-марте.
