Киевлянам не хватает новых квартир
Цены на столичные новостройки за год выросли на 36–40%. Но даже это не обеспечивает потенциальным покупателям широкого выбора объектов для инвестирования. Эксперты отмечают, что предложение нового жилья эконом-класса в Киеве стремительно сокращается, в то время как доля более дорогого бизнес-сегмента, напротив, увеличивается.
Согласно данным Главного управления жилищного обеспечения столицы, за прошлый год киевские строители возвели около 1,3 млн кв. м жилья, а в течение 2007 г. в городе планируется построить 1,4 млн кв. м. Между тем, несмотря на то что за последние несколько лет объем возводимых новостроек увеличился почти на треть (с 1 млн кв. м в 2004 г.), сейчас потенциальный покупатель имеет весьма ограниченный выбор. Так, согласно статистике аналитического отдела строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест" в настоящее время ведется или готовится строительство порядка 130–150 объектов (более 70 компаний-операторов). Однако реально на рынке имеются в продаже квартиры всего в 75–80 новых домах с предполагаемым периодом сдачи 2006–2010 гг. В остальных объектах продажи либо приостановлены, либо еще не начались. В то же время всего год назад потенциальный покупатель мог выбирать себе квартиру в 160 имеющихся в продаже домах. Столь существенное — почти в два раза — снижение объемов реального предложения аналитики рынка объясняют несколькими причинами. По словам директора департамента развития инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Игоря Страхова, сокращение реального предложения на рынке столицы по сравнению с началом 2006 г. вызвано прежде всего изменением политики продаж крупных застройщиков (таких как ХК "Киевгорстрой" и "Житло-iнвест"). Глава финансовой группы "Київщина", подразделения финансово-промышленного холдинга "Київщина Житло", Светлана Танцюра считает, что существенное уменьшение реального предложения связано, в первую очередь, с политикой ведущих строительных компаний. Они пришли к выводу, что более выгодно реализовывать свои объекты на последних стадиях строительства, и сегодня предлагают покупателю жилье весьма ограниченными лотами. Подобной стратегии придерживаются и другие более-менее опытные строительные компании. "Только за прошедший год себестоимость строительства жилья в Киеве увеличилась почти на 50%, а конечная цена предложения в разных сегментах рынка выросла на 36–40%. Естественно, ведущим строительным компаниям, которые обладают достаточными собственными средствами и могут свободно пользоваться банковскими кредитами, выгоднее продавать квартиры уже на последних этапах строительства и регулировать количество своего предложения", — отмечает Светлана Танцюра. По словам директора департамента жилой и офисной недвижимости компании "XXI век" Георгия Цагареишвили, дополнительными факторами уменьшения предложения на столичном рынке жилья в этом году стали также проблемы застройщиков, вызванные непрозрачностью рынка земли.
"Большое количество земельных участков не застраивается сегодня в связи со сложностями получения необходимой документации, очень непрост процесс получения всех разрешений на необходимое изменение целевого назначения земельного участка", — говорит он. Кроме того, как считает эксперт, в столице также наблюдается дефицит дешевых долгосрочных источников финансирования проектов, в частности иностранных инвестиций. "Зарубежные вкладчики и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на рынке недвижимости Украины при отсутствии прозрачных правил игры. Их отпугивает сложность и сроки согласования проектов", — отмечает г-н Цагареишвили.
Критерии выбора застройщика
Эксперты сходятся во мнении, что киевские покупатели жилья в новостройках сегодня имеют весьма ограниченный выбор не только по количественным показателям, но и в отношении надежности вложений. Так, начиная с осени прошлого года крупнейшие и старейшие игроки рынка — холдинг "Киевгорстрой" и компания "Житло-iнвест" — практически сняли с продажи все свое предложение. Правда, КГС с 24 января возобновил торги и обещает, помимо уже проданных за полторы недели 105 квартир, в ближайшее время выставить на продажу еще порядка 500 в пяти–семи объектах. Тем не менее, по мнению аналитиков, предложение "Киевгорстроя" и других опытных застройщиков, вложения в объекты которых являются наименее рискованными, на рынке составляет не более трети от всего объема предложений. Это связано как с регуляторной политикой продаж, так и с тем, что, как отмечает директор ООО "Строительная компания "Міськжитлобуд" Виктор Дубко, в силу своей высокой инвестиционной привлекательности и доходности девелоперский бизнес с каждым годом притягивает все больше новых игроков. "В связи с наличием на рынке многих девелоперов при выборе застройщика покупателю сегодня нелишне руководствоваться следующими пятью основными критериями оценки застройщика: наличием у девелопера реализованных проектов, темпами строительства, применяемыми строительными технологиями, открытостью компании и перечнем банковских учреждений, которые выдают кредиты под объекты данного застройщика", — говорит Виктор Дубко.
С таким подходом согласна и Светлана Танцюра, которая также подтверждает данные о том, что 70% новостроек, которые сейчас предлагаются покупателю, возводятся новыми малоопытными застройщиками, а следовательно, присутствует повышенный риск вложения средств. Приобретая недвижимость, которую строят такие компании, покупателю необходимо проверить их уставные документы: свидетельство о регистрации юридического лица, устав, подтверждение полномочий директора предприятия, а также документы на сам объект: договор аренды земли, разрешение на строительство, выданное именно на определенный дом, а также позитивное заключение государственной комплексной экспертизы. По словам Георгия Цагареишвили, нелишне также ознакомиться с выписками из соответствующего решения сессии Киеврады и протокола заседания секции градостроительства и архитектуры архитектурно-градостроительного совета при Главном управлении градостроительства, архитектуры и дизайна окружающей среды. "Отсутствие или нежелание предоставить любой из этих документов должно заставить покупателя задуматься о целесообразности приобретения недвижимости у этой компании", — полагает г-н Цагареишвили.
"Экономам" придется нелегко
Эксперты отмечают, что при общем дефиците предложения новостроек становится все меньше наи-более востребованного жилья — дешевого эконом-класса. Еще в прошлом году столичные аналитики, по аналогии с мировыми стандартами, разделили недвижимость на четыре класса: эконом, бизнес, премиум и де люкс. Согласно классификации классические дома эконом-класса — это панельные или монолитные здания без какой-либо инфраструктуры, с наземной автостоянкой, которые очень быстро возводятся (в течение года) и располагаются преимущественно на самых окраинах Киева. Какого-либо ограничения по числу квартир в таком доме нет, а техническое оснащение может быть минимальным, вплоть до лифтов отечественного производства. В строительстве жилья эконом-класса используются стандартные проекты, в основном это популярные серии панелек.
На сегодняшний день, по данным аналитического отдела СИК "Київ Житло-Інвест", стоимость квадратного метра самых дешевых столичных апартаментов составляет для однокомнатных квартир от $1287 до $1829, двухкомнатных — от $1287 до $2331, трехкомнатных — от $1248 до $2072.
По свидетельству специалистов компании, самая низкая цена на эту категорию жилья сегодня выставлена компаниями ООО "Стабил", "Інвестбуд", "Київвисотбуд" на объекты по улицам Ереванской и Семьи Сосниных, а также по проспекту Академика Глушкова. В нижнем ценовом диапазоне находится и стоимость квадрата новостроек по улицам Гашека и Академика Королева у компаний "Енергобудлізинг" и "УКО-Капитал" (от $1300 за кв. м). Однако большинство из перечисленных выше объектов, по утверждению экспертов, возводят малоизвестные застройщики, а следовательно, риски вложений средств весьма высоки. В то же время, по словам руководителя отдела маркетинга и PR СИК "Київ Житло-Інвест" Владимира Германова, информация, озвученная руководством компаний "Киевгорстрой" и "Житло-інвест" о значительном увеличении числа выставляемых на продажу квартир, пока не получила практического подтверждения, а цены, которые фигурируют в прайсах этих операторов, ненамного ниже среднерыночных. Например, квартиры "Киевгор- строя" по улице Саперно-Слободской продаются по $1580 за кв. м. Таким образом, в эконом-классе потенциальному покупателю жилья сегодня выбрать себе новостройку весьма непросто.
Бизнес-класс растет
Несколько лучше, чем в категории эконом, обстоят дела в сегменте жилья бизнес-класса. Согласно стандартной классификации это, по сути, вчерашнее элитное жилье. Эксперты трактуют данный сегмент как современные монолитные и монолитно-кирпичные строения с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой. Здания должны быть построены в экологически благоприятном районе с хорошей транспортной развязкой или в районах, приближенных к центру. Кроме того, это жилье отличается удобной планировкой и просторными комнатами. Так, площадь двухкомнатных квартир в этом сегменте, как правило, не меньше 80 кв. м, трехкомнатных — часто превышает 100 кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м в домах бизнес-класса, по оценкам компании "Київ Житло-Інвест", сегодня составляет порядка $2246 /кв. м для однокомнатных квартир, $2357/кв. м — для двухкомнатных и $2219/кв. м — для трехкомнатных. То есть цена "единички" равняется примерно $120–140 тыс. Это соответствует стоимости двухкомнатной квартиры аналогичной площади в панельном доме. Естественно, что более дешевое жилье эконом-класса пользуется гораздо большим спросом, чем квартиры бизнес-категории. Такое мнение подтверждают все опрошенные "ДС" эксперты. "В большом дефиците сейчас одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади по приемлемой цене, они очень быстро раскупаются", — отмечает Виктор Дубко. Однако таких квартир в предложениях застройщиков становится все меньше, тогда как бизнес-класс растет. Согласно данным компании "Міськжитлобуд" на протяжении минувшего года соотношение новостроек разного ценового диапазона выглядело на столичном рынке следующим образом: 55% продаваемых объектов относились к эконом-, 35% — к бизнес-, 10% — к премиум-классу. Сегодня соотношение разных стоимостных категорий в предложении строительных компаний изменилось отнюдь не в пользу желающих приобрести эконом-жилье. По статистике компании "Київ Житло-Інвест", в данный момент среди продаваемых в столице новостроек к бизнес-классу можно отнести уже не 35%, как это было в прошлом году, а 48%, в то время как доля эконом-объектов снизилась с 55 до 44%. Такое "вымывание" предложения в эконом-сегменте происходит, несмотря на то что повышение стоимости квадратного метра жилья в этом классе только за 2006 г. составило более 40%, новостройки же бизнес-категории подорожали всего на 35%. По мнению аналитиков, такое положение складывается потому, что компаниям, привыкшим к высоким уровням прибыли, менее хлопотно строить не серию домов бюджет- или эконом-класса, а один-два бизнес-здания, заложив в стоимость последних рентабельность на порядок выше той, что дают эконом-проекты.
Ситуация с выбором эконом-проектов также усугубляется тем, что данный сегмент пользуется повышенным спросом не только у конечных потребителей, но и у тех, кто покупает недвижимость с целью вложения капиталов или же последующей продажи. По словам директора украинского филиала корпорации Mirax Group Андрея Харива, для покупателей квартир с целью дальнейшей перепродажи или вложения капиталов идеальными вариантами являются однокомнатные квартиры, метраж которых не превышает 60 кв. м, двухкомнатные — площадью не более 75 кв. м и трехкомнатные — до 100 кв. м, то есть именно те квартиры, которые пользуются наибольшим спросом у конечного потребителя. "Выше указанные параметры, прежде всего, касаются спальных районов. Естественно, к квартирам, построенным ближе к центру города, больше требований, особенно в большем количестве квадратных метров", — говорит Андрей Харив.
Что же касается жилья премиум-класса, то подходящих под этот уровень объектов в продаже сегодня в столице всего восемь (в эксплуатации на вторичном рынке — не более 30). Цены на такие квартиры, согласно статистике, колеблются от $3,4 тыс. до 6 тыс. за кв. м. В частности, стоимость квадрата двухкомнатных квартир премиум-класса составляет в среднем $4,543 тыс., трехкомнатных — $4,744 тыс. Однокомнатные квартиры продаются только в доме по улице Патриса Лумумбы, 21, по средней цене $3771 /кв. м. По словам Георгия Цагареишвили, в таких домах, помимо центрального расположения, небольшого количества квартир и малой этажности, обязательны такие услуги, как биохимическая очистка воды на входе в квартиру, комбинированное отопление, автоматический мусоропровод, лифты элит-уровня. Сервисное обслуживание такой недвижимости, кроме стандартных компонентов (уборка территории, вывоз мусора, озеленение, полив газонов и клумб и др.), может включать охрану входа в дом и автопаркинга, круглосуточное видеонаблюдение на входе, мойку наружной поверхности стекол, специальный бесплатный ТВ-канал.
В текущем году практически все операторы рынка новостроек прогнозируют дальнейший рост стоимости жилья. Как сказал Игорь Страхов, цена квадратного метра в течение трех месяцев может увеличиться примерно на 3%, а на протяжении полугода — до 10%. По мнению Виктора Дубко, основными факторами, которые будут влиять на ситуацию в отрасли станут стоимость земельных участков и сложности в их получении и оформлении разрешительной документации, рост цен на строительные материалы, макроэкономические факторы.
Эксперты компании "XXI век" ожидают в этом году дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования, но за счет роста доверия к банковской системе. "Значительного снижения процентных ставок по кредитам не будет, поскольку иностранные компании вкладывают значительные средства в приобретение банков, и им нужно получать отдачу от вложенного капитала", — отмечают в компании.
