Полтавская битва. Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей
В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману.
Торговцам много обещают
Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города — Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как утверждает генеральный директор Украинской Торговой Гильдии, являющейся автором концепции и эксклюзивным агентом собственника объекта (местная сеть по продаже бытовой техники) Вадим Непоседов, набор арендаторов уже завершен, причем удалось заполнить 100% площадей. "Среди наших клиентов преобладают столичные компании — продавцы продуктов питания, обуви, одежды, бытовой техники, фаст-фуды и прочие", — рассказывает он. Готовится к открытию и ТЦ "Эпицентр", часть площадей в котором предполагается сдавать сторонним арендаторам.
Однако количество готовых объектов не идет ни в какое сравнение с планируемыми. По данным местных риэлторов, площадки в городе приобрели сети "Караван", "Амстор", "Фуршет", "Полтавагросервис". Все участки находятся в непосредственной близости друг от друга, на полтавской окружной дороге, пролегающей вблизи трассы Киев–Харьков.
Инвесторы обещают сдать новые объекты в течение ближайших двух лет. Общая площадь ТЦ составит порядка 50–70 тыс. кв. м. Кроме того, по информации директора полтавского АН "Атлант" Владимира Лебедева, современный комплекс будет построен в микрорайоне Сады-2 на месте долгостроя. Предполагается, что арендные ставки в новых ТЦ составят около $50/кв. м.
Вадим Непоседов полагает, что интерес потенциальных инвесторов к Полтаве не случаен. "Достаточно долго этот областной центр считался депрессивным, и торговая недвижимость здесь практически не развивалась. Однако за последние два года ситуация кардинально изменилась. Начиная с 2005 г. зарплата в Полтаве растет на 30%, а товарооборот составляет порядка 1 млрд грн. в год. Город окружают небольшие населенные пункты — сателлиты, население которых часто делает покупки в Полтаве. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов весьма выгодное месторасположение города, стоящего на пересечении трасс на Харьков, Днепропетровск и Донецк", — поясняет г-н Непоседов.
Перечисленные факторы привлекли в областной центр продуктовые, одежные, обувные, косметические сети, магазины, специализирующиеся на продаже бытовой техники и электроники, а также банки. "Только представительств финансовых учреждений у нас более 70, не считая их филиалов. В последнее время массово открываются также аптеки, в том числе сетевые", — говорит Владимир Лебедев. Но, как оказалось, селиться им практически негде. На сегодняшний день общие торговые площади в городе едва превышают 50 тыс. кв. м. Помимо городских универмагов (ЦУМ, "Театральный", "Пассаж"), на статус торговых центров претендуют только несколько оборудованных площадок в подземных переходах ("Злато місто" на ул. Фрунзе и пр.). "Удивительно, но в Полтаве нет даже реконструированных помещений, приспособленных под ТЦ", — недоумевает Вадим Непоседов.
Цены против традиций
Риэлторы оценивают разрыв между спросом и предложением в сегменте торговой недвижимости как минимум в 30–40%. "Дефицит отразился на ценах. За год и арендные ставки, и стоимость квадратного метра помещений увеличились на 70–100% и продолжают расти", — отмечает учредитель местных АН "Городская полтавская недвижимость", "Коммунальщик" и "Городское квартирное бюро" Игорь Лебедик. По его словам, основные торговые площади, которые могут предложить риэлторы, сосредоточены в жилых домах. Наиболее востребованы помещения в центре города (ул. Фрунзе, Октябрьская, Ленина, Гоголя, Шевченко). При этом под банки, как правило, хотят арендовать не менее 80 кв. м, тогда как магазины довольствуются 50–60 квадратами. Арендные ставки здесь достигают $50/кв. м, тогда как еще в прошлом году не превышали $30. Купить же в центре хотя бы угол весьма проблематично. "Все площади уже давно выкуплены, и их владельцы, уловив тенденцию роста цен, предпочитают сдавать в аренду выгодную недвижимость", — поясняют в АН "Атлант". Те редкие варианты, которые все же иногда встречаются в предложении риэлторских контор, впечатляют ценами. За квадратный метр весьма непрезентабельного помещения общей площадью не более 60 кв. м просят порядка $3,5–4 тыс.
По словам Игоря Лебедика, именно центр города является главным торговым коридором Полтавы. "Менталитет местного населения таков, что если даже непосредственно возле дома полтавчанина, живущего в одном из спальных микрорайонов, есть магазин с нужным товаром, то он все равно поедет за покупками в центр", — утверждает риэлтор.
Но нехватка и дороговизна помещений в центре города заставляет торговцев поступать вопреки местным традициям и осваивать периферийные районы. В последнее время все чаще ищут торговую недвижимость в микрорайонах Алмазный, Калининский, Зыгина, Подол, которые являются ближайшими к центру. Арендные ставки здесь составляют порядка $35–40/кв. м, а стоимость площадей при покупке — около $2,5 тыс./кв. м.
Несмотря на сравнительно невысокие цены, слабый интерес у торговцев вызывают районы Брылки, Левада и Боженко, расположенные на окраине города. Арендовать помещение тут можно за $20–30/кв. м в месяц, а купить — за $2 тыс./кв. м. Исключение составляют разве что строящиеся жилые комплексы, в которых первые этажи распродаются под магазины. Риэлторы рассказывают, что площади здесь распродаются моментально, возможно, благодаря низким ценам (от $1200/кв. м).
Впрочем, мелким предпринимателям все сложнее вытягивать далеко не провинциальные цены. На фоне тенденции роста товарооборота количество магазинов в Полтаве, особенно местных, стремительно сокращается. Но с введением в эксплуатацию новых ТЦ, общая площадь которых, по сути, равна нынешней емкости местного рынка торговой недвижимости, ситуация в городе может кардинально измениться. Игорь Лебедик полагает, что цены на помещения не только прекратят подниматься, но и, вероятно, несколько снизятся. Риэлторы же делают прогнозы исходя из сегодняшних реалий: спрос на торговую недвижимость может расти даже более стремительно, чем предполагается. Уже несколько лет полтавские власти пытаются закрыть центральный рынок. Если это произойдет, сотни торговцев будут искать себе новые рабочие места, что подхлестнет ажиотаж. Не стоит сбрасывать со счетов и приезжих предпринимателей, которые по мере ужесточения конкуренции в городах-миллионниках все активнее осваивают провинцию. "Исходя из вышесказанного можно ожидать лишь замедления динамики подорожания торговой недвижимости до 10–15% в год", — резюмирует Вадим Непоседов.
