Комфорт дороже денег
Власти Харькова собираются обязать инвесторов перечислять деньги в фонд развития города за дискомфорт, который испытывает местное население как во время строительных работ, так и после них. Подобные нововведения предусмотрены в Правилах застройки, предлагаемых на утверждение апрельской сессии горсовета.
Ученые открыли постстроительный дискомфорт
Авторы новых Правил застройки Харькова решили убить сразу двух зайцев — усыпить бдительность жильцов окрестных домов, устраивающих скандалы по поводу возведения чуть ли не каждого объекта, и пополнить за счет инвесторов муниципальную казну. Они предлагают ввести такие понятия, как "дискомфорт при строительстве объектов" и "постстроительный дискомфорт", за которые должны платить бизнесмены. Как рассказала "ДС" доцент Харьковской национальной академии городского хозяйства Елена Дымченко, предлагаются два варианта расчета величины социальных отчислений. Первый — заложить фиксированный процент от общей сметной стоимости работ: 7–10% для нежилых зданий и 5–7% для жилых домов и объектов социальной инфраструктуры. Второй вариант — установить дифференцированный размер платы в зависимости от зоны, где будет вестись строительство, типа объекта и его стоимости. В деньгах предполагается исчислять уровень шума, вибрации, загазованности территории, возможные последствия для близлежащих домов в виде усадок и трещин, разбитые дороги и другие неприятные моменты, связанные со строительными работами. Что касается неудобств после сдачи объекта, то, как объяснила г-жа Дымченко, предлагается установить "эстетический" коэффициент, а также взимать плату за "ограничение доступа к некоторым объектам" и за то, что территорию невозможно будет использовать, например, под посадку зеленых насаждений или обустройство детской площадки. Сколько это будет в денежном выражении, пока сказать сложно. Елена Дымченко заверяет, что не более 20% от стоимости строительства нежилых зданий и не свыше 10% от цены жилых и социальных объектов. Это помимо того, что инвесторы уже отдают городу 10% возведенного жилья.
Как считают авторы правил, средства компании должны перечислять в фонд развития областного центра. "Если это деньги для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, то они должны аккумулироваться на депозитных счетах управления градостроительства, архитектуры и земельных отношений горсовета. Если же это средства, необходимые для финансирования предложений жителей, то они могут перечисляться на депозитные счета КП "Жилкомсервис", — конкретизирует г-жа Дымченко.
Инвесторы восприняли новшества по-разному. Представитель правления ЗАО "Харьковфундаментспецстрой" Михаил Богун полностью их поддерживает. "В середине 90-х годов отчисления составляли до 30% сметной стоимости объекта, и сейчас выйдет не больше. Но должна быть четко предусмотрена часть средств, которая пойдет именно на благоустройство территории, ремонт зданий и другие нужды жителей близлежащих домов", — уверяет он, уточняя, что единственный недостаток предложенной схемы — это отсутствие четко прописанного понятия "близлежащие дома". А директор одной из местных строительных фирм, пожелавший остаться неназванным, считает, что введение платы "за дискомфорт" не поможет разрешить строительные конфликты. "Жильцы этих денег не увидят. Кто и как станет ими распоряжаться, непонятно. Будет более рационально, если застройщики напрямую профинансируют мероприятия по благоустройству территории", — говорит он.
Докажи, что ты не спекулянт
Еще одно местное ноу-хау — введение обязательного страхования рисков и форс-мажорных обстоятельств при застройке территории города. Авторы правил считают, что разрешение на строительство можно выдавать лишь после того, как инвестор откроет в муниципальном или государственном банке счет, на который внесет сумму страхового залога — от 1 до 5% общей сметной стоимости объекта. Власти областного центра готовы предоставить строителям альтернативу — вносить в виде залога не деньги, а основные фонды предприятия. Сейчас чиновники разрабатывают специальное Положение о муниципальном страховании и страховом залоге. "Надо внедрять механизм защиты объектов в постстроительный период, — говорит проректор по научной работе Харьковской национальной академии городского хозяйства Владлен Семенов. — Мы еще не знаем, с каких именно объектов брать эти деньги и сколько, но это необходимо, потому что очень многие здания сразу рушатся, что-то ломается. Горсовет сам должен искать деньги на ремонт?" Разработчики правил обещают: если в течение двух лет после сдачи объекта в эксплуатацию к нему не будет замечаний, инвестор сможет получить свои деньги обратно.
Как уже повелось в последнее время, под каждую новую идею местных властей в областном центре создается коммунальное предприятие. Этот случай не стал исключением. Предполагается, что устанавливать конкретную сумму страхового залога и выдавать разрешение на ведение работ будет специальное КП по подготовке территории города под строительство.
Инвесторы полагают, что авторы правил что-то напутали. "У нас есть Хозяйственный кодекс, в котором в разделе о страховании сказано, что оно осуществляется добровольно, на условиях, предусмотренных договором, или является обязательным — на условиях закона. Никто не имеет права устанавливать обязательное страхование с помощью местных правил", — настаивает юрист ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Ирина Потеряева. Инвесторы не согласны с тем, что их, по сути, хотят вынудить заморозить на несколько лет крупную сумму, что в свою очередь может спровоцировать увеличение стоимости строительства.
С помощью новых правил муниципальные власти собираются бороться со спекуляциями на рынке земли. Компании, которые хотят получить участок под строительство, должны будут доказать серьезность своих намерений. "Теперь все застройщики обязаны предоставить в департамент экономического развития и собственности горсовета доказательства того, что у них есть средства на реконструкцию или строительство, — рассказал "ДС" секретарь Харьковского горсовета Геннадий Кернес.
