• USD 39.2
  • EUR 42.4
  • GBP 49.6
Спецпроекты

Благодатная почва. Под Одессой по сходной цене расходятся последние земельные участки

Реклама на dsnews.ua

Одесситы охладели к городской недвижимости: количество сделок купли-продажи в этом году снизилось вдвое. В то же время стремительно растет интерес потенциальных покупателей к земле, куда в ближайшее время начнут активно перетекать деньги как спекулянтов, так и порядочных инвесторов. Данная тенденция позволяет прогнозировать замедление темпов роста цен на квартиры и стремительное подорожание загородных объектов.

Горожане пожадничали
Одесский рынок жилой недвижимости замер. Местные риэлторы отмечают резкое снижение количества сделок. По оценкам директора филиала агентства "Президент" Елены Наконечной, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число операций купли-продажи снизилось в два раза. "С начала года мы фиксируем главным образом кредитные сделки. Если ранее их доля составляла 50%, то сейчас достигла 90%. Свободные деньги на рынок практически не поступают", — утверждает она. Риэлторы объясняют снижение покупательской активности в первую очередь резким подорожанием жилья в Одессе. За год цены выросли как минимум в 1,5 раза, что позволило городу закрепить за собой статус наиболее дорогого в стране, естественно, после Киева. Средняя стоимость квадратного метра в "бельгийке" (старый жилой фонд в центре) близится к $3 тыс., в сталинке — к $2,8 тыс. Минимальные расценки на жилье в высотках на окраинах города стартуют с $2 тыс. Как следствие, круг потенциальных покупателей существенно сузился, тем более что в последнее время банки существенно ужесточили условия выдачи кредитов и подняли ставки. Если в прошлом году можно было получить деньги под 10,3% в валюте, то сейчас сложно найти предложение ниже 12,5%.

Снижение покупательской активности уже отразилось на сегменте наименее ликвидного жилья. Елена Наконечная утверждает, что квартиры в непрестижных районах (Черемушки, пос. Котовский и пр.) начали дешеветь. "Если еще в начале года квартира площадью 32 кв. м в этих районах стоила порядка $64 тыс., то есть квадратный метр такого жилья оценивался в $2 тыс., то уже в марте продавцы готовы отдавать такие объекты по $1800/кв. м", — сообщает она. По ее словам, не приходится говорить также о дефиците наиболее востребованных ранее "единичек". Сейчас предложений в базе агентств больше, чем запросов от покупателей.

В сегменте престижного жилья цены пока не падают. Например, сейчас крайне мало желающих приобрести "бельгийку", считающуюся наиболее статусным и дорогим жильем в Одессе (отличается большой площадью, высокими потолками, удачной планировкой, центральным месторасположением), но средняя стоимость такого жилья составляет порядка $3 тыс./кв. м, и снижение спроса на этой цифре пока не отразилось.

Спекулянты уходят с первички
Снизился интерес потенциальных покупателей и к поступающим на вторичный рынок элитным квартирам в новостройках. Эта тенденция уже задела интересы спекулянтов, "вес" которых на одесском рынке недвижимости традиционно высок и достигает 30–50%. "Инвесторы, которые покупали жилье с целью его дальнейшей перепродажи, еще в конце прошлого года столкнулись со сложностями при его сбыте. Объекты зависали на несколько месяцев, да и далеко не всем удалось получить за них желаемую сумму. Поэтому многие больше не рискуют замораживать средства, вкладывая их в новостройки", — рассказывает представитель Первой риэлторской компании Борис Марушко.

Данную тенденцию подтверждает и Елена Наконечная. "Если ранее многие предпочитали инвестировать в жилье еще до начала возведения объектов, то сейчас квартиры едва удается распродать во время сдачи дома в эксплуатацию", — говорит она. Директор по развитию и инвестиционной политике компании "Новый дом" Ирина Яроцкая утверждает, что данная тенденция пошла рынку на пользу, поскольку позволила выровнять спрос и предложение. Тем не менее сужение списка потенциальных покупателей первички на фоне продолжающегося в Одессе строительного бума не позволило застройщикам заработать на новом жилье так, как им хотелось бы. За год цены на квартиры в новостройках поднялись лишь на 15–20% , что связано скорее с удорожанием стройматериалов, чем с повышением заработков строителей. Сейчас цены на такие объекты стартуют от 900/кв. м (пос. Котовского и Таирова). И только продавцы объектов, позиционирующихся в качестве элитных, могут позволить себе выставить квартиры по $2,8– 4 тыс./кв. м.

На сегодняшний день в городе строится порядка 20 жилых комплексов. Компании продолжают активно осваивать центральную часть города (возводятся объекты на просп. Шевченко, Французском бул. в Аркадии). Активизировалось строительство и в спальных районах. В частности, несколько высотных домов и таун-хаусов строится в поселках Котовского и Таирова, уже фактически на границе Одессы и пригорода. У подрядчиков также появилась возможность освоить Молдаванку, где сейчас сносится много аварийных объектов, а освободившиеся территории будут проданы под новостройки. Риэлторы сходятся во мнении, что выброс на рынок такого количества новых объектов приведет к дальнейшему замедлению динамики удорожания жилья. Вместе с тем снижения цен они не прогнозируют. Оживить спрос, по мнению специалистов, помогут иногородние покупатели, в том числе россияне, которые присматриваются к квартирам у моря.

Реклама на dsnews.ua

Деньги — в землю
Сбережения потенциальных покупателей постепенно перетекают из сегмента городской недвижимости в нишу загородных объектов и земельных участков. За последний год спрос на них вырос по меньшей мере на 30%. В прошлом году на рынок выбросили участки в близлежащих поселках Черноморка, Крыжановка, Дофиновка, Фонтанка, владельцы которых смогли заполучить их несколько лет назад в статусе сельскохозяйственных земель по цене не выше $300 за сотку. Сменив целевое назначение и выждав несколько месяцев, предприимчивым одесситам удалось выставить землю уже по $3 тыс./с., причем расходятся они моментально. Столь ошеломляющий успех земляков привлек к этому рынку спекулянтов, которые ранее предпочитали инвестировать в новостройки. Как следствие, цены на участки возле Одессы за год подорожали вдвое. Сейчас за $2– 3 тыс./с. можно купить землю разве что в 40–50 км от города. В радиусе 30 км цена не опускается ниже $4,5 тыс./с. За такие деньги можно купить участок в Черноморке, Крыжановке, Дофиновке.

Верхняя планка зависит от месторасположения участка (близость к морю или лиману, престижности поселка и пр.). Среди наиболее дорогих г-н Марушко называет поселок Лески, отличающийся живописной природой, в частности наличием соснового бора. Сотка земли там стоит $8–13 тыс. В поселке Червоный хутор (недалеко от Совиньона) наделы еще дороже — $12–15 тыс./с. В Совиньоне 1–4 — $12–22 тыс./с.

Тягу одесситов к земле уже оценили застройщики. "В стадии строительства и проектирования сейчас находится не менее 15 коттеджных городков", — утверждает Ирина Яроцкая. Среди них, к примеру, новые объекты в поселке Совиньон (ильичевское направление), где уже есть несколько элитных поселений ("Царское село", "Марина Виллос"). На выезде из Одессы в николаевском направлении ведется строительство городков "Зеленый мыс" и "Золотые ключи" (пос. Лески). Причем спрос на такое жилье очень высок, что уже привело к рекордному росту цен. К примеру, продажи в поселке Совиньон стартовали с $4–5 тыс. за сотку, а сейчас цены достигли $40 тыс. В городке "Золотые ключи" цены за два года выросли с $5–15 тыс. до $30–55 тыс. за сотку. Причем, как полагает Борис Марушко, стоимость участков и загородной недвижимости в Одессе будет расти и в дальнейшем, поскольку спрос на них продолжает оставаться ажиотажным. Уже до конца этого года наиболее ликвидные объекты могут подорожать на 50–70%, уверены риэлторы. Цены наверняка подогреет и тот факт, что свободных земель возле Одессы осталось не так много, тогда как количество желающих их заполучить растет день ото дня.

    Реклама на dsnews.ua