Столичный пригород дешевеет. Переоценив свои силы, девелоперы вынуждены снижать цены на новостройки в городах–спутниках

Сердитые приезжие
По данным аналитического отдела компании "Київ Житло-Інвест", в течение года в пригороде новостройки подорожали на 55%, тогда как в столице — в среднем на 44%. На сегодняшний день средняя стоимость "квадрата" в городах-спутниках достигла $1245. Самым дешевым продолжает оставаться первичное жилье в Обухове (от $780/кв. м), самым дорогим — в Вишневом (от $1,6 тыс./кв. м) и Чабанах (от $1,5 тыс./кв. м). Эксперты отмечают, что основной пик роста цен пришелся на конец прошлого года, когда средняя стоимость взлетела с $922 до $1245. По словам руководителя отдела маркетинга и PR СИК "Київ Житло-Iнвест" Владимира Германова, основной причиной этого стало существенное сокращение предложения квартир эконом-класса в столице, что вынудило покупателей переориентироваться на пригород. "Квадратный метр в городах-спутниках, за исключением Вишневого и Вышгорода, где цены фактически сравнялись с киевскими, остается дешевле столичного на 20–35%".

По мнению начальника отдела продаж компании "Новобудова" Дмитрия Колысныка, всплеск активности покупателей последовал сразу же за исчезновением на столичном рынке киевгорстроевских единичек и двушек эконом-класса. "Цена оставшегося предложения была столь высока, что значительная часть покупателей вынуждена была обратить свое внимание на города-сателлиты", — отмечает он. По словам специалистов, в конце осени и зимой приобретение здесь малогабаритного жилья в новостройках позволяло сэкономить до 40–50% по сравнению с квартирами в городской черте. Такая ситуация привела к появлению на рынке новой категории покупателей — приезжих с ежемесячным доходом выше среднего, которые ранее не рассматривали пригород как место для проживания. Однако из-за динамичного роста цен в столице они осознали, что не тянут больше на новостройки в Киеве. "80% таких покупателей использовали при покупке первичного жилья в городах-спутниках кредитные средства", — говорит г-н Колыснык.

По наблюдениям экспертов, если среди киевлян в этот сезон было модно приобретать недвижимость в Броварах и Вышгороде, то приезжие выбирали жилье исключительно по его ценовым характеристикам.

Гостомельский пузырь
По данным специалистов, уже к февралю подавляющая часть застройщиков пригорода или подняла стоимость жилья, сократив разрыв со столичными ценами с 40–50% до традиционных 20–30%, либо убрала свое предложение из продажи. Cамый значительный рост стоимости на протяжении полугода продемонстрировали дома в Вишневом (с $1080 до $1600/кв. м), Броварах (с $900 до $1270) и Вышгороде (с $830 до $1200).

Такое удорожание "квадрата" в Броварах и Вышгороде, по мнению специалистов, было вполне оправдано, поскольку в течение последнего времени именно первичное жилье в этих населенных пунктах выкупалось наиболее активно. В Броварах были проданы почти все квартиры в семи ново-стройках, в Вышгороде — в пяти.

Видя такой ажиотаж, строители начали поднимать цены даже в тех городах, где спрос был минимальным. Так произошло в Вишневом, где в не пользующихся особым спросом домах стоимость квартир взлетела на рекордную для рынка высоту — 40–50% (до $1,6 тыс./кв. м). Как сказал Дмитрий Колыснык, застройщики ориентировались на вторичный рынок, где уровень цен уже полностью соответствует стоимости недвижимости на киевских окраинах. Но, погнавшись за длинным рублем, они потеряли покупателя — за такие деньги сегодня можно купить квартиры в столице — на Позняках, Соломенке, Борщаговке, в Осокорках и Голосеево. Естественно, что большинство выбирает Киев.

По утверждению экспертов, не связано с ажиотажным спросом и подорожание большинства ново-строек в Гостомеле, где, невзирая на слабый интерес к возводящимся объектам, застройщики превентивно подняли цены с $750 до $1000/кв. м, причем даже на непродающееся жилье. Аналогичная ситуация сложилась и в Буче, где, несмотря на то что за полгода не были выкуплены даже однокомнатные квартиры, их стоимость повысилась с $800 до $1100. Эксперты также отмечают, что плохо раскупаются и новые квартиры в Коцюбинском, но застройщики тут хотя бы не очень поднимают цену — за полгода она подскочила "всего" на 23% (с $900 до $1100).

Пирожки закончились
Специалисты констатируют, что из-за того, что новые дома в популярных Броварах, Вышгороде, Украинке и отчасти Борисполе раскупались, как горячие пирожки, сегодня там зафиксировано значительное уменьшение предложения. Из 55 домов, продававшихся в прошлом году, в пригороде практически полностью раскуплены квартиры в 36. И почти все эти объекты пришлись на упомянутые выше четыре населенных пункта.

Впрочем, в отличие от столицы дефицит будет достаточно быстро ликвидирован. Сейчас покупателей ожидает выброс на рынок новых объектов, которые не выставлялись или придерживались девелоперами до полного определения верхних границ цен. Новостройки, например, в Броварах планируется выставлять уже по $1300–1500 за кв. м. Пополнение предложения будет в Борисполе и Вишневом.

Поскольку жилье в Киеве перестало дорожать, пригородные застройщики больше не могут придерживать квартиры. "В ближайшем будущем следует ожидать даже некоторого отката стоимости — до 5–10%, вызванного низкой активностью покупателей. Поэтому те, кто придерживал предложение, в определенной мере упустили свой шанс", — считает Дмитрий Колыснык.

Эксперты прогнозируют, что новые объекты могут быть введены в эксплуатацию в кратчайшие сроки. По данным "Київ Житло-Інвеста", 70% из предлагающихся к продаже объектов заявлены к вводу на этот год и лишь треть — на период с 2008 по 2010 гг. Ранее они не поступали в продажу или были исключены из нее, в то время как строительные работы на них велись. Кроме того, ускоряет насыщение рынка и то, что возведение новостроек в городах-спутниках занимает в два-три раза меньше времени, чем в Киеве. Помимо упрощенной процедуры оформления разрешительной документации, свою роль играют и особенности сооружения объектов. Прежде всего сравнительно небольшая этажность домов, что, естественно, позволяет сдавать их быстрее, чем киевские небоскребы "В пригороде строят сегодня 5–9-этажные жилые дома, а не 20–30-этажные комплексы, как в столице. Кроме того, в последнее время застройщики начали возводить и реализовывать не полностью комплексы, а отдельные секции", — отмечает г-н Колыснык.

Мнения о грядущем откате цен на новостройки в пригороде придерживаются и другие специалисты. Как сказал консультант АН RED Ярослав Цуканов, если в мае рынок не продемонстрирует обычной активности (например, из-за политической нестабильности в стране), снижение цены как в Киеве, так и в его городах-спутниках может достичь отметки в 15–20% от сегодняшнего уровня.