Строители выбирают "конструкторы"

Киевский рынок строительства коммерческой недвижимости все стремительнее завоевывают популярные в Европе конструкции быстромонтируемых зданий (БМЗ). С каждым годом по данным технологиям в столице возводится все больше объектов.

Дешево и быстро
Украинские строители коммерческой недвижимости под термином быстромонтируемое здание понимают модульные объекты, возводящиеся по каркасно-панельной технологии. Каркас обычно производится в заводских условиях из металла в виде отдельных элементов. На стройплощадке он собирается, затем на него "одеваются" стены и полы.

По словам директора по продажам в коммерческом строительстве компании Ruukki Construction Андрея Озейчука, смысл технологии БМЗ заключается в том, что конструкции подобного здания изготавливаются в заводских условиях, а затем собираются, как детский конструктор.

БМЗ пришли к нам из Восточной Европы, где сегодня они являются самыми популярными при возведении коммерческой, спортивной и индустриальной недвижимости. Технология БМЗ позволяет гораздо быстрее окупить инвестиции. Например, в США по подобным схемам сооружается около 80%, в Восточной Европе — порядка 70% зданий.

Бум строительства БМЗ наблюдается сегодня и в Украине, особенно в столице, где новые технологии используются пока лишь при возведении 40% объектов коммерческой и промышленной недвижимости. Наиболее яркими примерами таких строений являются магазины мелкооптовой торговли немецкой компании Metro Cash&Carry, супермаркеты Billa, магазины сети "Фуршет" и т. п. БМЗ внедрились также в сооружение других столичных и региональных гипер- и супермаркетов, магазинов стройматериалов, складских терминалов, выставочных комплексов, а также промышленных объектов, паркингов, СТО и АЗС.

По словам Андрея Озейчука, быстрые технологии позволяют сократить сроки строительства по сравнению с классическими — из кирпича — в три раза. Кроме того, монтировать такие здания можно в любое время года, даже в 20-градусные морозы. Рост популярности БМЗ объясняется и гораздо более низкой стоимостью такого проекта в сравнении со строительством из кирпича или панелей. Денежная экономия может достигать 50% от полной стоимости проекта. Как отмечает г-н Озейчук, сейчас себестоимость возведения объекта по технологии БМЗ составляет $150 за кв. м, а вместе с разработкой проектной документации, согласованиями во всех инстанциях, оборудованием фундамента и коммуникаций, непосредственно строительными работами и обустройством прилегающей территории — около $500 за кв. м. Но даже эта цена "полного пакета услуг", по убеждению начальника отдела маркетинга и подготовки тендерных предложений ОАО "Укрстальконструкция" Дмитрия Якубовского, позволяет компании-девелоперу сэкономить 30–40% средств по сравнению с аналогичным зданием в кирпиче или бетоне. Кроме того, снижаются затраты на транспортировку конструкций и материалов.

Каркас по "индпошиву"
Дмитрий Якубовский рассказывает, что в Украине сегодня существуют две базовые технологии возведения БМЗ: бескаркасные и каркасные здания. Бескаркасная технология предполагает возведение сооружения из готовых блоков, панелей или модулей. Таким образом можно создавать небольшие объекты площадью до 500 кв. м и не выше двух этажей. "При постройке торговых и торгово-развлекательных центров этот тип БМЗ имеет ограниченное применение. Подобные сооружения модульного типа используют при облагораживании рынков, когда торговые палатки заменяют небольшими магазинчиками, а также в качестве временных объектов для обслуживания спортивных или музыкальных шоу (например касс)", — говорит г-н Якубовский. Для каркасных зданий характерно наличие несущего каркаса и самонесущих или ненесущих ограждающих конструкций. Такая технология эффективно используется при возведении зданий площадью от 500 кв. м как одно-, так и многоэтажных. Их каркас может быть полностью металлическим (стальным), смешанным (когда используются монолитные железобетонные колонны и металлические фермы покрытия) или возводиться из сборного железобетона.

Андрей Озейчук говорит, что выбор технологии в каждом конкретном случае зависит от назначения и формата объекта, требований и предпочтений заказчика, но более современной считается технология металлокаркасного БМЗ. "Сталь гораздо технологичнее бетона, дешевле, изящнее, быстрее в монтаже", — говорит г-н Озейчук.

Дмитрий Якубовский отмечает, что применение такого каркаса позволяет собственнику при необходимости разобрать (частично демонтировать) здание и перенести его в другое место или изменить конфигурацию.

Эксперты сходятся во мнении, что использование стали более оправданно при строительстве промышленных объектов, при возведении же по технологии металлокаркасного БМЗ торговых сооружений конструкции нуждаются в огнезащите. Что касается площади, то, по словам Андрея Озейчука, при строительстве объектов до 10 тыс. кв. м девелоперу обойдутся гораздо дешевле стальные конструкции, при возведении здания свыше 10 тыс. кв. м целесообразнее использовать конструкции из сборного железобетона. В любом случае достоинствами каркасной технологии является то, что она обеспечивает индивидуальный подход, а также выразительность архитектурных решений. Так, например, современная промзона — это уже не череда мрачных безликих построек, а интересные, масштабные комплексы, возведенные по индивидуальным проектам и отражающие корпоративный стиль компании-собственника.

Такие разные стены
Помимо собственно каркаса, из которого возводятся БМЗ, при их монтаже используются также различные ограждающие конструкции (стены и пол) — утепленный минватой профнастил, сэндвич-панели или стеклопакеты. Кровля здания монтируется из профнастила или металлочерепицы.

По словам Дмитрия Якубовского, профнастил у нас классифицируют по многим параметрам, в частности по назначению, наличию декоративного покрытия, материалу исходной заготовки. В зависимости от сферы применения выделяют три категории этого материала: стеновой (высота профилирования до 20 мм), кровельный (20–45 мм) и несущий (45–160 мм). На цену этого покрытия влияют стоимость сырья для его производства и такие параметры, как высота профилирования, толщина металла (0,5; 0,7; 1; 1,2 мм), наличие декоративного покрытия.

По данным ОАО "Укрстальконструкция", на украинском рынке производством профнастила занимаются порядка 25–30 компаний, причем отечественные предприятия сегодня практически вытеснили с рынка импортный материал, доля которого как в натуральном, так и в денежном выражении составляет не более 3%.

Что же касается сэндвич-панелей, то их в основном классифицируют по толщине, назначению (стеновые и кровельные) и типу наполнителя. Выделяют три типа наполнителя: минеральная вата, пенополистирол и пенополиуретан. Наиболее популярными и современными являются сэндвич-панели с минераловатным наполнителем. Этот материал, по словам г-на Якубовского, обладает максимальной огнестойкостью. Соответственно, на него нет ограничений по применению в связи с пожарной безопасностью.

По словам специалистов, стоимость сэндвич-панелей зависит от типа наполнителя, толщины панели и вида облицовки. Так, цена продукции (толщина 100 мм) с минераловатным наполнителем составляет 250–350 грн. за кв. м; с наполнителем из пенополистирола — 175–220 грн. за кв. м; из пенополиуретана — 250–300 грн. за кв. м.

Сегодня рынок сэндвич-панелей делят около 50 компаний, из которых 20 производят отечественную продукцию, остальные поставляют на внутренний рынок импортные панели. Несмотря на то что на рынке работает большое число компаний, места пока хватает всем. Кроме того, тенденции показывают, что в среднесрочной перспективе (три–пять лет) спрос по-прежнему будет превышать предложение.

Торговля — двигатель БМЗ
Эксперты считают, что в ближайший год объем рынка БМЗ вырастет еще на 15% и достигнет 710 млн грн. Основанием для столь оптимистичных прогнозов служит активное развитие основных секторов — потребителей БМЗ. Целевые клиенты производителей БМЗ и элементов к ним — торговые сети, которые в этом году планируют продолжить свое активное развитие. Росту продаж БМЗ, по мнению специалистов, будет способствовать и наметившаяся в последнее время тенденция укрупнения существующих и появление новых форматов (Town Center, Fashion Center, Retail park и др.), mixed-use проектов, сочетающих торговые, офисные, развлекательные, жилые и гостиничные площади. Кроме того, не исключено, что в ближайшие годы локомотивом рынка станет сегмент складских и производственных помещений. "Для обслуживания растущих товаропотоков нужны современные склады, и в 2007–2009 гг. в столице будут реализованы сразу несколько проектов крупных логистических центров", — говорят специалисты компании "Каркас".

Кроме того, в "Укрстальконструкции" потенциальными клиентами называют предприятия пищевой, легкой, фармацевтической, стекольной, строительной отраслей, многие из которых уже заявили о значительном расширении мощностей или рассматривают такую возможность.